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주우이, 자음과모음
안녕하세요 ~
행복한 투자자 리치리나입니다.
전세계약 연장 관련내용입니다.
주요한 요지는 계약갱신요구권을 1회만 행사할 수 있고 그이후에는
계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있는데, 임대차법 관련 법령을 찾아보았습니다.
제6조 (계약의 갱신 - 묵시적 갱신)
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
임대인은 만료 6개월~2개월 전, 임차인은 만료 2개월 전까지 별도 통지가 없으면 이전과 동일한 조건으로 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다.
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다.임대인이 통지를 받은 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하고 보증금 반환 의무가 생깁니다.
제6조의3 (계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간(만료 6개월 전~2개월 전) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 철거 또는 재건축을 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위(5% 이내)에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. (임차인은 갱신 후에도 언제든 해지 통지 가능, 3개월 후 효력 발생)
임차인은 1회(2년 연장)에 한해 적극적으로 계약갱신요구권을 쓸 수 있습니다.
임대인 실거주, 차임 연체 등의 정당한 사유가 없으면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
갱신 요구로 계약이 연장된 경우에도 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 발생합니다.
계약갱신요구권 사용 후 계약연장 시 주의사항
| 구분 | 임차인 | 임대인 |
|---|---|---|
| 계약형태 | 계약갱신요구권 사용 후 '합의 재계약' | 합의에 의한 재계약 |
| 임대료 인상 | 자유롭게 협의 가능(5% 제한 미적용 가능) | 자유롭게 협의 가능 |
| 계약기간 | 원하는 기간 협의 | 원하는 기간 협의 |
| 갱신요구권 | 이미 사용했다면 추가 행사 불가 | 갱신거절 가능(법률상 갱신요구권 소진) |
① 이번 계약은 새로운 계약이 아닌 계약의 연장
갱신권이 끝났으므로 새로운 계약조건 을 협의할 수 있습니다.
② 임대료
갱신요구권 행사 당시에는 증액이 법정 한도(원칙적으로 5%) 내에서 제한될 수 있지만, 갱신권을 모두 사용한 뒤 합의 재계약을 하는 경우에는 당사자가 자유롭게 금액을 협의할 수 있습니다.
③ 계약서 작성
반드시 “합의에 의한 재계약” 으로 작성하는 것이 바람직합니다.
* 임대인 입장에서는 계약서를 다시 쓰는 경우에는 계약연장임을 정확히 기재해야 갱신권에 논란이 없습니다.
④ 특약 다시 작성
예를 들어 반려동물 , 수리범위, 옵션, 중도해지등을 다시 정리하는 것이 좋습니다.
임차인에게 미리 계약연장의사를 여쭤보시고 서로 상의하시면 좀 더 원활할 것으로 보입니다.
안내문자 예시)
안녕하세요.임대차계약 만료 예정으로 문자드립니다.
현재 임대차 계약이 20OO년O월O일 만료예정입니다.
계약갱신권 사용에 의한 연장된 계약기간이 종료가 다가오고 있어
향후 거주 계획이 어떠하신지, 기존계약의 연장 의사가 있으신지 답변 부탁드립니다.
그리고 임대차 보험법에 갱신권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 갱신권은 소진됨을 참고해주십시요.
