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주우이, 자음과모음
안녕하세요. 배배영입니다.
오늘은 전월세 재계약을 할 때 많은 분들이 고민하시는 내용을 정리해보려고 합니다.
- 계약서를 새로 작성해야 하는 걸까?
- 부동산을 통해 계약을 해야 하는 걸까?
- 부동산 사장님께 대필료만 드리고 계약서를 작성해도 될까?
- 대필과 정식 중개의 차이는 무엇일까? 어떤 기준으로 계약 방식을 선택하면 될까?
언제 계약서를 새로 작성해야 할까요?
전월세 금액이나 계약 조건이 변경되는 경우에는
변경된 내용을 반영한 계약서를 다시 작성하는 것이 일반적입니다.
특히 인상된 보증금에 대해 확정일자를 새로 받거나,
전월세 신고 대상인 경우에는 변경된 계약서가 필요할 수 있습니다.
반면, 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 증액하는 경우에는
반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.
계약 종료 6개월~2개월 전 임차인과 임대인이
계약갱신권 사용 여부 / 계약 기간 / 계약 금액을 증빙(문자, 카톡, 이메일)으로 남기고 진행할 수 있습니다.
부동산을 통해 계약을 해야 하는 경우는?
재계약 시 확인해야 할 것은 부동산 직인이 필요한 계약인지입니다.
이 기준만 알면 어떤 방식으로 계약을 진행해야 하는지 쉽게 결정할 수 있습니다.
부동산을 통해 계약서를 작성한다는 것은, 정확히 말하면 공인중개사의 직인이 필요한 경우를 의미합니다.
보통 다음 두 가지 경우에 부동산 직인이 필요한 경우가 많습니다.
- 임차인이 전세대출을 받는 경우
- 전세보증보험 가입을 위해 부동산 직인이 필요한 경우
대표적으로 임차인이 전세대출을 이용하는 경우에는
은행에서 공인중개사의 직인이나 서명이 포함된 계약서를 요구하는 경우가 있습니다.
따라서 계약 전에 임차인의 대출 여부를 먼저 확인하고, 필요한 계약 방식을 결정하는 것이 좋습니다.
전세보증보험 역시 상품이나 가입 조건에 따라 부동산 직인이 있는 계약서를 요구하는 경우가 있으므로,
가입 예정이라면 미리 확인해보시는 것을 권합니다.
부동산 직인이 필요한 경우에는 원칙적으로 공인중개사가 계약 전반을 중개하고
이에 따른 중개보수를 지급하는 방식으로 진행하는 것이 맞습니다.
물론 대필료만 지급하고 계약서 작성 및 직인 날인을 요청하는 사례도 있지만,
공인중개사 입장에서는 법적 책임이 발생할 수 있어 거절하는 경우도 적지 않습니다.
실제로 대법원에서도 실질적인 중개행위 없이 계약서만 작성해 준 공인중개사도
대출사기에 따른 손해배상 책임을 질 수 있다고 판단한 사례가 있습니다.
따라서 부동산 직인이 반드시 필요한 계약이라면 정식 중개를 통해 계약을 진행하는 것이 보다 안전한 방법입니다.
반대로 위 두 가지 경우가 아니라면 당사자 간 직접 계약을 하거나
부동산에 대필만 요청하여 계약서를 작성해도 가능합니다.
당사자의 의사가 일치하고 계약이 적법하게 작성되었다면
개인 간 직접 작성한 계약서나 대필 계약서 역시 법적 효력을 가집니다.
대필과 정식 중개의 차이는?
대필은 계약서 작성만 도와주는 업무이므로 계약 내용에 대한 책임은 계약 당사자에게 있습니다.
대필료는 10만원 내외 이며 지역이나 공인중개사와의 협의에 따라 달라질 수 있습니다.
반면 정식 중개를 통해 계약을 진행하는 경우에는 공인중개사가
등기부 확인, 권리관계 확인, 중요 사항 설명 등의 의무를 부담합니다.
또한 중개사의 고의 또는 과실로 손해가 발생한 경우에는 공제 제도를 통해 배상을 받을 수도 있습니다.
대신 정식 중개에 해당하는 만큼 전월세 금액에 따라 법정 한도 내에서 중개보수를 지급해야 합니다.
이외에도 기존 임차인과 재계약 시 [중개수수료 납부 기준]과
[직접 계약 vs 대필 계약] 에 대해서 궁금하시다면, 아래 글도 함께 참고해 보시기 바랍니다.
https://weolbu.com/s/L5qtvT3fLC
감사합니다.
