[투자자로로] 독서후기 #70 - 대한민국 부동산의 역사

제 0장. 서문

Key words: #통사 #여섯번사이클 #쟁점12개

[내용 요약]

-. 1부는 부동산 시장 통사로 한국 부동산 시장이 어떤 식으로 형성되었는지를 다룬다

첫번째 사이클은 이른바 강남 개발 붐으로 경부고속도로 건설과 강력한 저금리 환경을 계기로 상승세를 촉발되었다.

두번째 사이클은 1972년 8.3 사채 동결 조치

1979년 이란 혁명

세번째 사이클은 지속된 장기 사이클

네번째 사이클은 2011년 가격의 고점, 하우스푸어

다섯번째 사이클은 전세 자금 대출이 크게 증가, 22년 초 러시아,우크라이나 전쟁, 9월 레고랜드

여섯번째 상승 사이클은 양극화와 함께 시작

2부는 12개의 이슈를 통해 통사에서 대략적으로 다룬 핵심쟁점을 파헤친다.

제 1부. 부동산 통사(시장이 어떻게 형성되었나)

Key words: #여섯번의사이클 #경제성장률과공급 #수출경기와부동산

[내용 요약]

-. 조선 후기의 실학자 정약용이 자녀들에게 남긴 유언을 소개한다. 적어도 한양에서 10리밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다.

-. 조선후기 큰 변화가 출현, 화폐 경제가 활성화 된 것

-. 1960년대 부동산 가격 상승 현상은 첫번째 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고, 두번째는 베트남 파병과 외국 자본의 유입이다.

-. 1967년과 1978년 두차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두가지 시세점을 얻을 수 있다. 첫째 주택 가격 상상의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 둘째 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다.

-. 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것은 수출 경기라는 점

-. 3저란 저물가, 저금리, 저환율 현상

-. 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다.

-. 일본의 담보 인정 비율 LTV는 90% 이상이었기에 명목 주택 가격의 하락이 바로 대출 회수로 이어졌다.

-. 지역 균형 발전 정책이 경제 전반에 어떤 영향을 미쳤느냐에 관해서는 지금까지도 많은 논란이 있다. 다만 한가지 분명한 것은 수도권 주택 가격 아정이라는 목적은 큰 성과를 거두었다는 점

-. 하우스푸어

-. 2015년부터 시작해 2021년 말까지 지속된 수도권 아파트 가격 급등 현상은 한두가지 요인만으로 설명하기 힘들다.

-. 주택 공급 감소 현상

-. 2019년 신축 주택 분양, 택지비+건축비 이하로 제한하는 분양가 상한제

-. 2019년 6월까지 서울 아파트 분양 가격 상승률이 21%, 기존 주택 가격 상승률은 5.7%의 약 3.7배에 달했다.

-. 레고랜드 사태란 2020년 강원중도개발공사가 각 증권사로부터 빌린 채권 금리 폭등 사건을 말한다.

-. 레고랜드 사태가 일회성 해프닝으로 끝날 가능성이 높다고 판단했기 때문이다.

-. 2020년 코로나 19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다. 저금리와 공급 부족 그리고 임대차 3법의 효과가 복합적으로 적용한 결과다.

제 2부. 12개 이슈(핵심 쟁점 파헤치기)

Key words: #정책은저점신호등 #황금노선2379 #양극화와사업성

[내용 요약]

-. 미국 시장 금리의 급락은 한국 금리의 하락 가능성을 높이는 요인으로 작용할 가능성이 높았다.

-. 환율의 상승은 두가지 요인에 의해 촉발된다. 미국 달러 가치가 상승할 때 변방의 지역 통화인 원화 가치는 떨어질 가능성이 높다

-. 두번째 요인은 국내 외국인 투자자들의 동향이다. 외국인 투자자들이 한국 주식이나 채권의 미래를 비관하면서 매도하면 외환시장에서 달러 매수로 연결될 것이기 때문이다.

-. 한국개발연구원의 분석에 따르면 달러에 대한 원화 환율이 1% 상승할 때 수입품 물가가 1.07%p 인상하는 것

-. 2022년 말은 주택을 구입하기에 아주 좋은 시기였다. 급등했던 환율이 2023년 초부터 가파르게 떨어진 데다, 인플레 압력도 약화되었기 때문이다.

-. 2022년 한국 부동산 시장 침체 당시 한국 정부의 대응은 매우 적절했던 것으로 평가할 수 있을 것

-. 노무현 정부 시절 2기 신도시, 2004년에는 공급된 택지는 수원 광교, 남양주 별내, 고양 삼송, 2006년에는 평택, 2007년 파주 운정, 인천 검단, 화성 동탄, 2009년 하남 미사, 서울 서초 등이 공급되었다.

-. 2014년 국제 유가 폭락 사태

-. 정책 변화를 저점을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 안화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 부디 많은 독자가 이 지표를 투자에 잘 활용하길 바란다.

-. 아파트는 보통 15~20% 건폐율을 보인다. 나머지 75~80%은 녹지, 커뮤니티 시설 등 조경을 넣어 생활 환경이 훨씬 쾌적하다.

-. 결국 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작정 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 떠넘기는 패턴을 반복한 셈이다.

-. 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선은 집값을 움직이는 황금 노선임을 기억해야 한다.

-. 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 6% 선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는 버블 이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다. 독자분이 이번 장을 통해 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다.

-. 한국도 앞으로 양극화 흐름이 지속될 것이라는 생각을 갖게 된다. 꾸준히 줄어드는 가운데 지방은 소멸되며, 젊은이들은 직장과 사랑을 찾아 대도시로 모여드는 일은 우리도 다르지 않을 것이기 때문이다.

-. 양극화 현상이 심해지는 중이다. 한국보다 인구 감소가 더 빨리 시작되었다는 점에서 일본의 사례는 좋은 투자 인사이트를 제공하는 것으로 판단된다.

-. 2020년 말 임대차 3법이 통과되며 전세와 월세 가격이 폭발적으로 상승하자, 정부가 세입자의 어려움을 덜어줄 목적으로 전세 자금 대출을 대거 늘린 것이 큰 문제를 일으켰다.

-. 두번째 이상 징후는 인플레 위험이 커지며, 시장 금리가 상승한 것이다.

-. 2024년 개통 된 8호선 연장 구간에 관심이 많다.

-. 강남과 인접성 못지 않게 중요한 포인트는 언제 지어졌는지

-. 사업성

-. 대치동 은마아파트는 용적률 204%

-. 투자자들이 선호하는 이유는 강남 한 복판에 자리잡았다는 특수성 때문이다. 자기 분담금을 충분히 감내할 수 있는 소유주가 넘쳐 나기에 가능한 셈이다.

-. 대단지 여부

-. 미국 리츠 성장 지수 펀드

-. 리밸런싱, 연 1회 정도만

-. 잠재력이 높은 아파트 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나 용적률이 낮거나 대단지 아파트

-. 건물 가격은 토지 가격에 건축비로 계산

-. 아파트 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화

-. 직주 근접

-. 전황

-. 근본위제란 지폐가 금의 가치에 의해 보증되는 시스템이다. 정부가 발행한 지폐에 대해 신뢰가 워낙 낮아서 만들어진 제도다.

-. 도시 지역 1종, 2종 주거 전용 지역의 한계 건폐율이 60%라는 점을 꼭 기억해두자.

-. 제1종 일반 거주 지역의 최대 용적률은 200%, 2종은 250% 3종은 300% 참고로 준공업 지역의 경우 최대 용적률은 400%다.

-. 미국 ETF를 검색할 때 ETFDb.com을 활용한다.

[깨달은 점]

1. 역사를 안다는 건 '덜 놀라는 힘'을 갖는 일

정책은 방향이 아니라 '신호등'

집값을 움직인 본질은 결국 성장률과 공급

'버블'은 감이 아니라 데이터로 판단

일본의 양극화는 우리의 예고편

[적용할 점]

1. 정책 신호를 저점 지표로 관리

황금 노선 중심으로 앞마당 점검

단지 볼 때 '4가지 렌즈' 고정

환율·금리를 매수 타이밍 참고 지표

양극화 전제로 포트폴리오 짜기