4강
○ 요약 : 단지 분석 보고서
a. 가치 평가를 위해 현장을 가보는것이 필수
*내 경험, 감정이 아닌 객관적인 입지 판단으로 100% 평가 필요
*예산이 적합한지, 감당 가능한 범위 인지 판단(△ 20% 고려)
b. 위치 확인 : 지도상 위치, 행정동, 세대수, 연식
c. 인구수는 의미 없음
d. 호재도 유의미하나 최선의 기준은 아님
① 단지 임장 : 현장 확인을 통해 ‘단지’의 가치를 직접 확인
a. 임장 순서 : 준비(대출 및 예산 정리) → 조사(내집 마련 보고서, 단지/매물) → 결정(6개월이내 내집 마련)
b. 데이터를 통해 보지 못한것을 눈으로 확인하고 아파트 단지 내부, 주변환경 확인
*외부 - 지하철역, 버스정류장, 초등학교, 쾌적함(언덕, 인도/차도, 학교가는 길), 안정성
*내부 - 동간거리(동간간격), 관리상태(조경), 단지 자재, 지하주차장, 커뮤니티 센터 등
c. 예시
*역에서 내리면 큰도로/작은도로, 역주변 쾌적한지
*아파트로 걸어가면서 언덕/평지, 주변 환경/상권은 어떤지
*아파트 단지 내부 동간거리, 지하주차장 연결 상태, 깨끗, 조경 확인
d. TIP
*유해단지 확인 - ‘우리동네 안심지도’ 이용
*로얄동 선호도 체크 - ‘호갱노노’ 이용, 역/학교와 가까운지, 앞에 트였는지, 조용한지, 남향/평지 인지
② 매출 임장 : 내 예산 범위내 단지의 매물들을 우선 순위로 직접 확인
a. 단계
1단계 - 단지 선정, 내 예산에 맞는 가장 좋은 단지
2단계 - 부동산 예약, 전화 통화시 친절하고 능숙한 부동산
*자신감 있고 친철한 사장님께 예약(내편 필요), 바로 예약하지 말고 일단 정리,
3단계 - 부동산 방문, 약속시간 10~20분전에 도착해서 지역/매물 브리핑 듣기
4단계 - 매물 입장, 현장 분위기 및 실제 임장
*집 볼때 챙겨야하는 6가지 :
1.집 내부 구조, 뷰, 확정 여부(동/층/향), 복도식/계단식
2.하자(누수, 결로, 곰팡이)
3.수리(수리 범위 체크)
4.화장실(수리 확인, 브랜드 확인, 샤워기/욕조 상태, 타일 상태, 화장실 2개 선호 추세)
**타일이 덧방 된건지 확인. 타일은 1번정도만 덧방 가능
5.거실/안방/작은방(베렌다 뷰, 확장 상태, 베렌다 결로, 장판, 도배, 샷시 상태 확인)
**천장 누수 확인(사장님께 체크 요청)
6.부엌(싱크대 수리 상태, 브랜드, 세탁실 누수, 천장 곰팡이 확인)
7.느낌(집 관리 상태, 집이 주는 느낌)
8.같은 방향(시계 방향 혹은 반시계 방향)으로 본며, 꿋꿋하게 본다.)
9.언제 이사가는지 꼭 물어보기(이에 따라 협상 우의점 선정 가능)
10.역할 분담 요청 : 사장님(하자, 수리 상태 확인) + 나(구조, 느낌 확인)
b. TIP
*인테리어 특징 : 기본(수리필요), 올수리(도배, 장판, 싱크대, 화장실), 특올수리(샤시까지), 특특올수리(최근 수리)
*정상입주 기준 : 3~4개월
*층수 표기 X, 네이버 부동산에 매출 보유세 체크 → 공시가격 더보기 후 층 확인
c. 가격 기준
*호가 - 지금 가격 / 실거래가 - 이전 거래 가격 / KB시세 - 대출 기준(영향), 매주마다 갱신
③ 매물 정리 예시 : 매물 보고 즉시 핸드폰에 기재하여 머리속에 남겨놓아야 한다.
- 남산타원(2002년식, 24평) 00동 0000호, 남동향
- 6년전 수리로 대부분 깔끔
- 구조 : 거실 확장, 큰방, 화장실 갯수, 작은방 확장 여부
- 샤시, 도배 교체 필요
- 곰팡이, 누수, 결로 없음
- 주방 싱크대 상판 교체, 세탁기실 결로, 누수, 곰팡이 없음
- 화장실 수리 상태
④ 매수 부대 비용 :
a.취득세
b.중개수수료 / 법무사 비용
c.이사비/청소리
d.인테리어비용
⑤ 계약 프로세스 :
a.조건 및 서류 확인
*규제지역 : 약정(약정금, 약정서) → 토지거래허가 신청
*입주날짜 : 고정하면 안됨(협상 필요)
*계약금 10% / 중도금 30~40% / 잔금 50% 가 대표적
***중요 : 등기부등본(과거 이력까지 기록된 것으로 출력, 열람 시간 확인)
1.표제부 - 부동산 주소, 면적 기재(도로명 주소, 동, 호수 일치 여부 확인 / 토지, 건물, 대지권 면적 더블 체크)
2.갑구 - 명의자 일치 확인
3.을구 - 근저당/압류 상황 확인(채권최고액 : 대출금의 120~130% 기준 / 시세 대비 근저당 비율 70% 이내가 안정)
4.특약 방어 조건 필수 - 잔금시 <대출 금액 말소 조건 특약> 무조건 기재
b.본계약
c.중도금
d.잔금 & 등기 - 소유권 이전
