안녕하세요~!!
백년해로!(百年偕老)
함께 나이 들어가며 성장할
자산을 찾고 있는 해로입니다!
오늘은 지방투자실전반 한 달 간의 성장후기 & 5강 강의후기를 남겨보려고 합니다!
저는 평소에 더위를 워낙 많이 타는터라 항상 여름을 힘겨워 하는 편인데요
그러다보니 매년 여름에는 참 시간이 가지 않는다고 느낀 적이 많았던 것 같습니다.
그런데 월부 생활을 하고 나서부터는
여름이 정말 순식간에 지나가더라구요..!
작년 6월 열반기초반을 시작으로 7-8월 서투기/실준반을 이어하면서
한 여름을 뜨겁게 불태우며 임장을 다니다보니
여름이 어떻게 지나갔었는지도 잘 기억이 안 날 정도로
정말 순식간에 지나갔던 것 같은데요.
이번 7월 또한 첫 지방투자실전반으로 한 달을 보내다보니
한 달 간의 시간이 진짜 쏜살같이 지나가더라구요!
무더운 여름 날 더위와 비를 피해가며 임장을 다니다보니
힘겨운 순간도 사실 많았는데요
그럴 때마다 같은 지투실 동료들 덕에 힘을 받으며
임장과 과제를 완수할 수 있었던 것 같습니다.
지투실 29기 15조 육육즈 모든 동료들에게 진심으로 감사드려요!
이번 지방투자실전반 강의를 듣고 나서 달라진 점은
아래와 같습니다.
‘실전반을 듣기 전후로 달라진 점’
1. 강의
기초반과 다르게 실전반 강의는
‘계속해서 공부를 이어나갈 수 있는’ 방법들에 대한 내용이 많았는데요
특히 전임을 할 때 해야할 질문 & 앞마당 관리를 위한 시세트래킹 부분에서
배우고 적용할 부분들이 정말 많았습니다.
그리고 이렇게 배운 것들을 최대한 적용하고 체화하기 위해서
이번 임보 마지막 장표로 8월 캘린더를 미리 작성하면서
시세트래킹/전임에 대한 계획을 구체적으로 세울 수 있었던 점이
가장 큰 소득이지 않았나 싶습니다.
2. 임장
지방투자기초반을 통해서 지방에서 임장을 하는 것을 경험은 해보았지만
이번처럼 숙박을 많이 하면서 임장을 다닌 것은 처음이었습니다.
휴가를 내고, 공휴일을 이용해서 연속해서 4일 간 지방임장을 다니면서
지역에 대한 이해도도 높이고 더 집중력 있게 임장을 다닐 수 있었던 점이 특히 좋았는데요
동료들과 함께하는 시간이 길어지니 동료들에게서 배울 점도 많이 발견할 수 있었다는 점도
이번 강의에서 얻은 큰 배울점이 아닌가 싶습니다.
이번 임장 과정에서 다시 한번 깨달은 부분 중 하나가
‘임장을 다녀온 직후에 반드시 그 날 바로 기록을 해아한다’는 점이었습니다.
그저 피곤하다고 다음으로 미루면, 그렇게 고생해서 임장한 것들이
다 날아갈 수 있다는 교훈을 임장 후 시간이 지난 후에
다시 복기하는 과정에서 뼈저리게 느낄 수 있었습니다..ㅠㅠ
3. 투자
앞마당 1page 작성이 이번이 3번째 시도였는데,
드디어 앞마당 1page 작성이 부담스럽지 않아진 것 같습니다.
(물론 작성하는 데 여전히 시간은 많이 소요되네요..)
특히, (아직도 정말 갯수가 적지만) 늘어가는 앞마당 덕에
지방과 지방 간 비교평가도 시도할 수 있게 되고, 수도권 단지와의 비교평가도
할 수 있게 되었다는 점에서 아주 조금이나마 성장을 한 것 같다고 느끼며,
얼른 지방 광역시, 중소도시 앞마당을 많이 넓혀서
투자 인사이트를 계속 키워나가고 싶다는 욕심도 생겼네요..!
+ 동료
사실 이 부분이 지투실 강의를 들으면서 가장 크게 얻은 부분인 것 같습니다.
이번 한 달 간의 과정 동안 가장 감사했던 점이
지금의 저희 조원들과 함께 공부를 할 수 있었다는 점인데요.
많은 인사이트를 공유해주시고 진심으로 응원하고 지원해주시는 육육이 튜터님부터
항상 솔선수범하고 다정하고 인사이트로 무장한 무결점 조장 잇츠나우 조장님
임장 팀장으로서뿐만 아니라 모든 분야에서 솔선수범하며 엄청난 열정 보여주신 리보플라빈님
조원들에게 해피 바이러스를 매일 전파해주고 응원해주신 사랑스러움 그 자체 짜스님
인사이트 넘치는 질문과 전임 정말 많이 나눔해주신 (강사와의만남 동료) 햅바라기님
왜 월부학교가 예약되어 있는지 느껴지는 성실함을 보여주신 (+훈훈함 가득) 기스님
총무 역할하며 매번 정산하느라 많이 힘드셨을텐데 한번도 내색하지 않고 묵묵히 역할 다해주신 싱고님
조끼 선풍기라는 신문물로 조원들에게 더위 타파 방법 널리 알려주신(ㅎㅎ) 러블리에너지 채봉봉님
중간에 몸이 아프실 정도로 체력적으로 힘드셨음에도 포기하지 않는 열정 보여주신 큰누님🫶 아이브이님
모든 동료들께 다시 한번 감사드려요 ♥
이어서 마스터 멘토님의
지방투자실전반 5강 강의에 대한 수강 후기를 남겨보겠습니다~!
이번 5강에서는 마스터 멘토님께서
지방투자 실전반분들이 궁금해하는 것들에 대해서,
대해서 강의해주셨는데요
5강 강의를 듣기 전부터
마스터 멘토님의 강의와 코칭의 명성이 워낙 높았어서
언제가는 꼭 멘토님의 오프라인 강의를 들어보고 싶었는데
이번에 정말 운이 좋게도 휴가를 쓰고
5강을 오프라인으로 참석할 수 있었어서 감사하고 좋았던 것 같습니다!
월부 강의장에 와서 보니
같이 수강한 분들이 요즘 같이 무더운 여름날
임장을 다니는 정말 독한 분들(?)이라 그런지
다들 눈에 불을 켜고 열심히 강의를 들으시는 것 같아서
저도 더 열심히 강의를 듣고 공부해야겠다고 자극을 받았네요..!
강의가 끝나고 난 후에는 짧은 Q&A 시간을 가질 수 있었는데요
오랜 시간 강의를 해주시고 나서도
수강생들의 고민과 질문에 세세하게 답변하고 가이드를 주셔서
다시 한번 마스터 멘토님께 감사드립니다..!!
이번 5강 또한 어느 하나 버릴 게 없이 배울점들이 가득했지만
강의에서 특히 인상 깊었던 점들과
바로 적용해보고 싶은 점들은
아래와 같습니다.
‘나에게 인상 깊었던 점’
# 검증된 환경을 레버리지 하자
→ 이미 다수가 검증된 방향으로 따라가다 보면
내가 원하는 결과의 방향으로 나아갈 수 있다
# 고정 마인드셋이 아닌 성장 마인드셋을 장착하자
→고정 마인드셋을 가지고 있으면
도전을 회피하고, 피드백에 방어적이고,
‘나는 원래 이래’라는 말을 많이 한다.
반면, 성장 마인드셋을 가지고 있는 사람은
실패는 학습기회로 생각하고, 피드백을 기꺼이 받아들인다.
‘지금은 어렵지만 나도 노력하면 성장할 수 있어’라고 말한다.
두 번, 세 번 해서 안 되면 일곱 번 여덟 번 해봐야 한다.
# 지방에서 선호도를 결정하는 요소
→ 지역 내 대다수 사람들이 좋아하는 단지를 선택
매도할 때 실거주 단지로 선택받을 수 있음
입지 - 학군/환경/커뮤니티
상품성 - 연식/브랜드/택지
도시 사이즈가 작을수록 수요가 한정적이고
매도 난이도가 높은 편이므로
단순히 투자금에만 매몰되면 절대 안된다!
# 지방 랜드마크 급 단지의 가치성장 투자도 괜찮은 선택이 될 수 있다?!
→ 지방 랜드마크의 힘
▶ 광역시 땅의 가치가 높은 곳
▶ 중장기 보유 가능
: 충분히 수익'금'을 만들어 낼 수 있다!
가치가 있는 단지이기 때문에 오래 가져갈 수 있다.
일반적인 지방의 소액 투자와는 접근 방식을 다르게 가야 한다!
# 상승장에서는 규제 지역이 확대될 수밖에 없다
→ 돈은 수익이 나는 곳으로 흘러가기 마련이다
다만 이전 시장에 비해서 지방으로 퍼지는 속도가
상대적으로 느린 상황
# 사람들이 찾지 않을 때 기회를 노리자!
→ 거래가 활발했다가 소강상태가 되었을 때
눌림목 구간이 투자하기에 유리한 구간
매수자가 우위일 때 (사람들이 안돌아다니는 시기) 적극적으로 다니자!
ex. 여름 휴가 시즌 / 크리스마스 시즌
# 매물은 반드시 봐야 한다!
→ 단지임장/전화임장/시세조사 후
싼지 비싼지 마지막 최종 판단은 매물을 보아야만 선택이 가능하다
많은 투자금을 넣는 행동은
투자 대상에 대한 가치를 확신할 때 가능하다!
*투자 인사이트로 연결하려면?
=> 매물 자체에 집중한 질문을 하자
=> 거주민 수준을 파악하고 소득 수준이 높은 수요층이 결국 어디로 이동하는지 물어보자!
=> 다른 단지에 대한 비교 질문을 자연스레 해보자!
# 역전세 대응 방법!
→ 보유 물건 지역 공급 체크 (3년 계약)
입주 앞두고 매물증감 세부적으로 체크
→ 세입자 입장에서 전화임장 돌리면서 시장 분위기 파악
(경쟁매물 확인 ▶ 전세 리스트 작성 ▶ 1등 매물 만들기)
→ 기존 세입자와 재계약이 가장 유리 => 가격 협상 제안이 가능
역전세 차액 금액에 대한 이자를 내가 대신 납입해주는 것을 제안!⭐️
→ 세입자 퇴거 원할 경우, 이사나가는 날짜는 먼저 정하지 않게 하기
→ 퇴거 자금 마련 위해 가능한 대출 / 중도상환수수료 / 이자 확인
# 투자를 바로 실행할 수 없을 때 남겨야 하는 것
→ 투자를 바로 할 수 없어도 ‘모의 계약서’는 꼭 작성하자
* 실제 투제한다고 생각하면서 매매계약서를 작성해 임보에 반영하자
* 최종 이 매물로 결정한 이유를 저환수원리에 맞춰서 적어보자
* 매도자 상황, 조건, 매물 상태 등을 고려해 특약사항 기재하면서
어떻게 협상을 시도할지도 생각하자
‘적용해보고 싶은점’
# 공급으로 인한 하락 위험 점검
→ 공급 위치,물량 체크 (3년간)
→ 서로 영향을 주고 받는지 여부 (인구 이동)
→ 수요 대비 과공급 구간에 전세가 조정될 가능성 높음
→ 하락폭, 회복 속도 등을 체크하고 투자단지 선정시 고려 (선호도 높은 단지)
→ 지난 시장을 참고로 대비, 절대적 기준 X
주변 공급이 부족할 경우 물량 소진 속도가 빨라질 가능성 있음
# 갈아타기는 미리 미리 준비해놓자!
→ 보유 단지 리스트 정리
(단지병 가격 보유/매도영
→ 갈아타기 가능 단지 리스트 정리
단지명/가격/수익/갈아타기 실행여부
→ 자금 정리
매도 후 투자금 + 연간 저축액 + 기타 현금화 가능 자산
실제 실행에서 제일 중요한 것은?
1. 매도할 단지와 매수할 단지의 가치와 기대수익에 대한 판단이 가능해야 함
2. 꾸준히 앞마당을 늘리는 과정이 있어야 판단이 빨라짐
3. 어느 지역이 어느 시기에 기회를 실제 줄지 모르기 때문에 대비가 필요
(우선 순위 지역 임장)
*후보 실체가 있어야 결단도 빨라진다.
# 매도 시에는 ‘전고점’과 ‘수익률’에 너무 집착하지 말자!
→ 지방 투자에서 매도는 매수보다 더 중요하다
전세가가 단기 급등할 때는 매도의 신호를 보여주는 것!
*수익률 100%를 대략적인 기준으로 잡고 들어가지만
수익률에 너무 지나치게 의존할 경우 매도 타이밍을 놓치게 됨
=> 투자금 대비 어느 정도 수익을 내고 매도 후 자금을 회수하자!
# 규제와 별개로 본질에 더 집중하자!
→ 투자의 가장 큰 본질은 가치가 있는지이다.
내 투자금에 맞춰서 최선의 선택인지가 중요하다
규제와 별개로 이 단지를 찾는 수요가
상대적으로 더 많은 곳을 투자하자!
보유기간이 너무 길어질수록 자금을 회수해
다른 투자를 진행할 수 있는 기회를 상실한다.
규제를 피할 수는 없다.
=> 수요가 탄탄해 상승장 이전 가격으로 돌아가지 않는 단지를 선택하자!
# 매도 판단 기준!
→ 지방은 매도를 통해 돈을 불려 가치있는 자산으로 가는 과정의 투자
=> 수익이 남 + 가격이 비싼 구간 + 리스크 감당 가능 + 갈아탈 물건 보임
▶ 이 때 매도해 가치 있고 저평가 된 물건으로 포트폴리오 변경!
If. 원칙은 수익이 나지 않은 상태라면 가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것
단, 보유하면서 역전세로 추가 투자금이 물건 가치에 비해 너무 많이 묶인 경우
투자금을 회수해 갈아타기를 고민하자
(But, 갈아탈 물건이 충분히 보이지 않는 상황에서 대안없이 매도는 안 됨)
# 시장에서 버티는 법
→ 어떤 시장을 만나든 꾸준히 성과가 나는 투자자가 되기 위해
돈그릇을 키워 나가야 한다.
* 상승장으로 갈수록 규제가 폭발한다. 세금을 더 내면서도 버텨야 하는 시기가 있다
* 비규제 지역에서 정말 가치있는 단지를 매수하려고 신경써야 한다
* 규제가 해제되고 나서 매도하고 나올 수 있는 단지인지 점검해야 한다
* 감정보다는 기준을 지키는 것이 중요하다
* 올라가는 가격을 보면서 뒤따르는 탐욕을 통제해야 한다
* 언젠가는 반대 시장을 맞이할 마음의 준비를 해야한다
* 그 때만 볼 수 있는 시장의 모습을 담아두자 (다음 시장을 위해)
시장을 이기려고 하는 것이 아니라 겸손한 태도로 대응해 나가자
* 어떤 상황에서도 대응 가능한 정도의 자금과 포트폴리오를 구성해야 한다
# 비교하지 말자, ‘감사하자’ ⭐️
→ 비교는 끝이 없다
계속 남들과, 동료와 비교하면 내 마음만 갉아먹는다.
비교는 긍정적인 자극이 될 때만 하는 것이다.
과거 투자를 공부하지 않았던 내 자신에 비하면
수익을 본 것만으로도 감사함을 느껴야 한다!
내가 도달하지 못한 영역에 있는 사람이 곁에 있다는 것,
보고 배울 것이 많은 동료가 곁에 있다는 것 또한 감사한 일이다!
# 투자를 못할 때 미리 다음 투자를 준비하자
→ 단지를 많이 아는 사람이 더 나은 투자가 가능하다
→ 내 투자금에 맞는 단지들을 미리미리 리스트업 해놓자
→ 그 중에 땅의 가치 + 상품 가치가 좋은 것을 선택하는 훈련을 하자
=> 기회가 왔을 때 바로 그 기회를 잡을 수 있게끔!!
# 의미 있는 목표를 정하자
→ 이걸 왜 하는지에 대한 분명한 이유가 있어야 한다.
그리고 그 목표는 스스로 설정해야 한다.
지향점이 없이 바쁘기만 하면 성과나 나올 수도 없고,
오랜 기간 지속할 수도 없다.
나만의 목표를 명확하게 잡고,
그 목표 달성을 위한 나만의 작은 성공 경험을 쌓아나가자
사소한 성공을 통해 할 수 있다는 확신으로 이어질 수 있다.
# 매도에서는 ‘내 물건 1등 만들기’가 가장 중요!
→ 주변 동료와 지인을 통해서
내 물건을 부사님들이 어떻게 브리핑하는지 체크하고
내 물건이 1등으로 브리핑 되는 게 아니라면
현재 내놓은 가격보다 더 저렴하게 내놓아서
더 매력적인 매물로 만들어야 한다!
# 투자 과정을 반드시 기록하고 복기하자!⭐️⭐️
→ 내가 선택한 단지를 저평가라고 판단했던 기록들,
그 과정에서 조급해서 놓친 것들을 기록으로 남겨야 한다!!
투자 지역에 대한 임장 기록, 전세를 빼야 하는 과정도 기록하고,
투자 당시의 내 개인 상황, 투자 시점의 분위기/현황에 대한 기억도 꼭 복기 하자!
+ 나만의 투자 복기글뿐만 아니라
내 동료들의 투자 복기글을 보면서
동료가 투자한 것, 그리고 그 결과가 어떻게 나오는지를
간접적으로 지켜볼 수 있는 경험의 레버리지가 가능하다!
감사합니다.
