지난 주말 낮, 저는 거실에서 에어컨 리모컨을 들고 3분을 서 있었습니다.
서울 최고기온이 37도, 광주와 대구는 39도까지 올랐습니다.
수도권에는 첫 폭염중대경보가 내려졌고, 대구는 40도를 넘겼고, 양산에서는 41.6도라는 국내최고기온을 보였습니다.
켜야 하는 날이었습니다. 그런데도 저는 리모컨을 들고 망설였습니다.
아내가 지나가면서 물었습니다.
"왜 안 켜?"
저는 대답을 못 했습니다. 이유를 알고 있었기 때문입니다.
지난달 고지서를 봤기 때문입니다.
저는 에어컨 값을 300만 원이라고 생각했습니다
3년 전 이 에어컨을 살 때, 저는 계산기를 꽤 열심히 두드렸습니다.
모델별 가격을 비교하고, 설치비를 따지고, 카드 할부 개월 수를 조정했습니다.
300만 원이라는 숫자를 놓고 며칠을 고민했습니다.
그런데 지금 제가 망설이는 이유는 그 200만 원이 아닙니다.
매달 오는 고지서입니다.
3년 전 저는 300만 원을 계산했지만, 그 뒤로 매년 여름 나가는 돈은 계산해본 적이 없었습니다.
에어컨의 진짜 가격은 살 때가 아니라 켤 때 정해집니다.
저는 그걸 3년이 지나서야 알았습니다.
이건 에어컨만의 이야기가 아닙니다
생각해보니 제가 똑같이 실수한 게 하나둘이 아니었습니다.
자동차.
작년 차값 몇 천만 원은 며칠을 고민했습니다.
그런데 보험료, 유류비, 소모품, 감가는 사고 나서 알았습니다.
1년을 타고 계산해보니 5년을 더 타면 차값만큼 더 들어갔습니다.
헬스장.
1년 회원권 50만 원이 3개월 등록보다 싸다고 계산했습니다. 회원권 값은 맞았습니다.
다만 제가 계산에 안 넣은 게 있었습니다. 안 가면 0원의 효용이라는 것.
두 경우 모두 저는 취득가만 계산하고 유지비는 계산하지 않았습니다.
사람의 머리는 원래 그렇게 작동합니다.
한 번에 크게 나가는 돈은 눈에 보이고, 매달 조금씩 나가는 돈은 안 보입니다.
그래서 우리는 300만 원에 며칠을 쓰고, 매달 10만 원에는 1분도 쓰지 않습니다.
문제는 이 습관이 돈이 가장 크게 움직이는 자리에서도 똑같이 작동한다는 것입니다.
2022년에 무너진 것은 집값이 아니었습니다
저는 2022년을 잊지 못합니다.
그때 저를 찾아온 분들의 이야기는 놀라울 만큼 비슷했습니다.
"집값이 떨어져서 힘든 게 아니에요."
"매달 나가는 이자를 못 버티겠어요."
그분들은 매수 전에 계산기를 두드렸습니다. 정말 열심히 두드렸습니다.
매매가, 대출 한도, 필요한 자기자본, 취득세까지 다 계산했습니다.
계산하지 않은 게 하나 있었습니다.
금리가 오르면 매달 얼마가 되는지.
2022년에 무너진 건 자산 가격이 아니었습니다.
보유 비용을 계산하지 않은 구조였습니다.
집을 급하게 내놓은 분들의 사연은 대부분 "집값이 떨어져서"가 아니라 "매달 못 버텨서"였습니다.
그리고 어제, 청구서가 다시 쓰였습니다
이 이야기를 왜 지금 하는지 말씀드리겠습니다.
2026년 7월과 8월, 보유 비용의 두 축이 같은 달에 함께 움직였습니다.
첫째, 금리입니다.
한국은행은 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올렸습니다.
금통위원 7명 전원 찬성이었습니다.
2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이고, 14개월간 이어진 동결 국면을 끝낸 방향 전환입니다.
만장일치라는 건 한 번 올리고 끝낼 생각이 아니라는 신호로 읽힙니다.
둘째, 세금입니다.
재정경제부가 어제(26년8월2일) 세제발전심의위원회에서 '2026년 세제개편안'을 의결했습니다.
저는 개편안 상세본을 처음부터 끝까지 읽으면서 세 개의 숫자에 밑줄을 그었습니다.
① 70%. 공정시장가액비율
세금을 계산할 때 공시가격을 100% 다 쓰지 않습니다. 그중 일부만 반영합니다.
그 비율이 공정시장가액비율입니다.
지금은 60%입니다. 이게 2027년부터 70%로 올라갑니다.
3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%를 거쳐 2028년 이후 80%까지 올라갑니다.
다만 1세대 1주택자는 조정대상지역에 있어도 70%에서 멈춥니다.
여기서 중요한 건 이겁니다.
공시가격이 그대로여도 세금이 오릅니다. 반영 비율 자체가 올라가니까요.
집값이 안 올라도 청구서는 커집니다.
② 600만 원. 세액공제 한도
지금 1세대 1주택자는 오래 보유하면 세금을 깎아줍니다.
연령에 따라, 보유 기간에 따라 깎아주고, 합쳐서 최대 80%까지 갑니다.
이 구조가 바뀝니다.
보유 기간에 따라 주던 공제는 2027년에 거주공제의 절반 수준으로 줄어들어 둘 중 높은 쪽을 고르게 되고, 2028년부터는 거주 기간 공제만 남습니다.
60세 이상에게 주는 연령공제는 그대로 유지됩니다.
공제율 상한도 최대 80%로 그대로입니다.
그런데 새로 생긴 게 있습니다.
깎아주는 금액에 천장이 생겼습니다.
2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원입니다.
공제율은 80%인데 실제로 깎이는 금액은 600만 원이 최대라는 뜻입니다.
고지서가 커질수록 80%라는 숫자는 의미가 줄어듭니다.
③ 200%. 세 부담 상한
세금이 갑자기 뛰지 않게 막아주는 장치가 있습니다.
직전연도에 낸 재산세와 종부세 합계액의 150%를 넘지 못하게 한 규정입니다.
이 상한이 200%로 올라갑니다.
작년에 300만 원 냈으면, 올해는 최대 600만 원까지 올라갈 수 있다는 뜻입니다.
안전장치가 없어진 건 아닙니다. 다만 폭이 넓어졌습니다.
이 세 가지는 모두 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다.
그리고 5억 원짜리 질문 하나
여기에 하나가 더 붙습니다. 저는 이 부분에서 한참을 멈췄습니다.
1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라갑니다.
시가로는 약 20억 원 수준입니다. 그 외에는 9억 원 초과, 시가로 약 13억 원부터입니다.
여기까지는 완화입니다.
그런데 세금을 계산할 때 빼주는 기본공제가 이렇게 갈립니다.
☑️ 거주하는 1주택. 14억 원
☑️ 거주하지 않는 1주택. 9억 원
같은 집인데, 사는지 아닌지에 따라 공제가 5억 원 차이 납니다.
두 채 이상이면 계산이 더 흥미롭습니다.
기본공제가 4억 원에, 5억 원 곱하기 '거주하는 집의 공시가격을 전체 주택 공시가격 합계로 나눈 비율'입니다.
거주하는 집이 없으면 4억 원입니다. 거주주택 비중이 높을수록 최대 9억 원까지 늘어납니다.
몇 채인지가 아니라, 그중 얼마짜리에 실제로 사는지를 묻는 구조입니다.
양도세도 같은 방향입니다.
장기보유특별공제라는 이름이 둘로 갈라집니다.
주택과 조합원입주권은 장기거주 소득공제, 토지와 그 밖의 건물은 장기보유 소득공제가 됩니다.
지금까지 1주택자는 거주 2년만 채우면 나머지는 보유 기간으로 최대 40%를 더 쌓을 수 있었습니다.
2028년에는 거주 연 6%·보유 연 2%로 조정되고, 2029년부터는 보유 축이 아예 사라집니다.
거주 기간에만 연 8%, 최대 80%입니다.
공제한도도 새로 생깁니다.
사람 기준 연간 한도와 양도 물건별 한도가 각각 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원입니다. 이 양도세 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용됩니다.
정리하면 이렇습니다.
"얼마에 샀는지"를 묻던 세금이, "어떻게 갖고 있는지"를 묻는 세금으로 바뀌었습니다.
보유는 곱셈입니다
제가 글에서 코칭에서 계속 말씀드리는 틀이 있습니다.
보유 역량 = 매수 × 보유 × 세금·정책 × 돈그릇
덧셈이 아니라 곱셈입니다. 이게 중요합니다.
덧셈이면 하나가 약해도 나머지로 메울 수 있습니다.
곱셈은 아닙니다. 하나가 0에 가까워지면 나머지를 아무리 잘해도 전체가 0에 가까워집니다.
우리는 첫 번째 항, 매수만 열심히 공부했습니다.
저도 그랬습니다. 임장 다니고 시세 조사하고 비교 평가했습니다. 그게 나쁜 게 아닙니다. 필요합니다.
다만, 오늘 발표로 세금·정책 항의 값이 통째로 바뀌었습니다.
이제는 매수만이 아니라 보유에 대해서도 깊게 생각을 해야 합니다.
이 변화가 무섭게 느껴지는 이유는 하나입니다.
매수는 한 번의 결정입니다. 보유는 매년 반복되는 결정입니다.
한 번 잘못한 매수는 아프지만 한 번입니다. 잘못 설계한 보유는 매년 청구서로 옵니다.
오늘 하실 수 있는 것 하나
거창한 걸 말씀드리지 않겠습니다. 딱 한 줄만 적어보시면 됩니다.
보유하고 계신 물건 하나를 골라, 이렇게 적어보세요.
연간 대출이자 + 재산세 + 종부세 + 관리비 중 수선충당금 = ○○○만 원
매수가의 ○.○%
이 숫자를 모르고 계셨다면, 그게 오늘 이 글에서 가져가실 전부입니다.
마지막으로 짚어둘 것
어제 발표는 정부 안입니다. 확정이 아닙니다.
국무회의를 거쳐 국회에 제출될 예정이고, 국회 논의에서 내용이 바뀔 수 있습니다.
시행 시점도 2027년, 2028년, 2029년으로 나뉘어 있습니다. 오늘 당장 세금이 달라지는 게 아닙니다.
그러니 당장 내일 팔거나 사실 필요는 없습니다. 저도 그럴 생각이 없습니다.
다만 방향은 읽어두시면 좋겠습니다.
지난 한 달간 토론회를 세 차례 열고 국민 제안을 받으며 반복해서 말한 방향과, 오늘 나온 숫자는 같은 쪽을 가리키고 있습니다.
저는 에어컨을 켰습니다
결국 오늘 저는 에어컨을 켰습니다.
39도에 아이를 데리고 버틸 수는 없습니다. 아껴야 할 곳과 아끼면 안 되는 곳은 다릅니다.
대신 하나를 정했습니다.
고지서를 매달 열어보기로 했습니다.
3년 전에는 300만 원만 봤습니다. 이제는 매달 오는 숫자를 봅니다.
놀라지 않으려고 보는 게 아닙니다. 놀랄 준비를 하려고 봅니다.
집도 그렇게 봅니다.
나에게, 그리고 우리 가족에게 반드시 필요한 것입니다.
저는 제가 산 가격을 기억합니다. 하지만 요즘은 그 옆에 한 줄을 더 적어둡니다.
이 집이 저에게 매년 얼마를 요구하는지.
여러분의 집은, 매달 얼마입니까.
