2026년 8월 3일 세제 개편안 정리

2026년 8월 3일 세제 개편안이 발표되었습니다

부동산 투자자의 관점에서 의미가 있는 내용은

어떤 것들이 있는지 정리하는 시간을 가져보겠습니다.

부동산 투자자의 관점에서 중요하게 봐야 할 부분은

(p.56) 공정과세를 위한 조세개혁 추진 항목입니다.

1. 장기보유특별공제 → 장기거주 소득공제 변경

이제부터는 주택에 거주할 때(거주 공제)는 더 많이 공제 해주고,

거주하지 않을 때(보유 공제)는 공제 해주지 않을 예정입니다

- 1세대 1주택자 장기 보유에서 거주 공제로 개편하고 공제율 단계적 조정

• 1주택자는 28년부터 거주할 때 공제는 강화하고, 비거주 했을 때 공제율을 줄임
• 1주택자가 내 집에 오래 거주할수록 공제율이 올라가고, 비거주할 경우 공제율이 낮아짐

- 다주택자는 28년부터 공제율이 감소 (연2%,최대 30% → 연1%,최대 15%)

• 다주택자는 비거주할 경우 장기보유특별공제를 거의 절반으로 줄여버림

- 장기거주 소득공제 공제한도 신설 (28년 20억, 29년 10억)

• 장기거주 소득공제의 한도가 생겨 고가 주택의 경우 공제를 더 받기 어려워짐

2. 종부세 기본 공제 : 현행 12억 → 14억 (실거주) / 9억 (비거주)

종부세를 계산할 때 공시가격에서 기본공제금액을 제외하고 공정시장가액 비율을 곱해서 산출을 하게 됩니다. 공시가격/공정시장가액비율이 높을 수록, 기본공제금액이 낮을 수록 종부세 금액의 부담이 커지는 구조로 볼 수 있는데요. 여기서는 기본공제금액을 줄이는 것에 대한 내용입니다.

- 1세대 1주택자 : (현재) 실거주 유무와 상관 없이 12억 → (변화) 실거주자 14억 / 비거주자 9억원

• 1주택자여도 거주할 경우 종부세를 더 많이 공제해주지만, 비거주하면 공제를 줄임

- 다주택자 : (현재) 9억 → (변화) 기본 4억원 + ( 5억원X (거주주택 공시가격/전체 보유주택 공시가격 합계) )

• 다주택자는 보유한 곳에 거주하지 않으면 공제액이 9억 → 4억으로 확 줄어듬

3. 종부세 공정시장가액비율 상향

앞서 말씀 드린대로 종부세 부담을 높이기 위해 공정시장가액비율을 높게 조정한 내용입니다.

- 공정시장가액비율 60% → 70%로 상향 (주택/토지)

- 주택분 공정시장가액비율 단계적 상향 (27년 70%, 28년 80%)

• 1세대 1주택자 : 공정시장가액비율 70%로 상향
• 다주택자 : 공정시장가액비율 27년 70%, 28년 80% 적용

4. 종부세 세율 가액 기준 변경 및 인상

종부세를 결정하는 종부세율은 과세표준에 의해 결정이 됩니다. 이때 과세표준을 계산할 때 공시가격에서 기본공제금액을 뺀 값에 공정시장가액비율을 곱하게 되는데요. 앞에서 공제금액 감소, 공정시장가액비율 상향에 따라 과세표준이 증가하는 효과가 있었습니다. 여기에 과세표준에 의해 결정되는 세율까지 증가하는 방향으로 변경이 되었습니다.

- (현재) 1/2주택자 : 종부세율 0.5%~2.7% → (변경) 종부세율 0.5%~5%

• 27년에는 1/2주택자도 3주택 이상의 세율을 공통으로 적용하여 인상
• 28년 이후에는 주택 수 상관 없이 과세표준 금액에 따라 세율을 통일

- (현재) 3주택자 : 종부세율 0.5%~5% → (변경) 종부세율 0.5%~5%

• 3주택 이상의 경우 세율은 그대로 유지

- 세부담 상한 조정 (변경) 150% → (변경) 200%

• 지금까지는 직전연도 총 보유세의 150%를 상한이 정해졌었는데 앞으로는 200% 가지 상한 증가

5. 다주택자 양도세 중과 한시 완화

1세대 2주택자 양도세 중과 한시 완화 (현재 중과세율 20%p)

- 27년 양도 시 중과세율 +5%p

- 28년 양도 시 중과세율 +10%p

1세대 3주택 이상 양도세 중과 한시 완화 (현재 중과세율 30%p)

- 27년 양도 시 중과세율 +10%p

- 28년 양도 시 중과세율 +15%p

보유세 인상에 따라 한시적으로 27년~28년 2년 동안 양도세 중과를 한시적으로 완화하여 다주택자들로 하여금 매도할 수 있는 기회를 제공할 예정이다.

보유세 인상에 대한 내용을 정리해보면

종부세 = (과세표준 x 종부세율)-세액공제

과세표준 = (공시가격 합산액 - 기본공제금액) x 공정시장가액비율

이번 세제 개편안으로 인해

1.공정시장가액 비율 상승

2.기본공제금액 변경 (실거주 증가,비거주/다주택 감소)

3.종부세율 인상

실거주자의 종부세 부담은 완화하면서 (단, 공제금액은 늘었으나 종부세율,공정시장가액 비율 상승으로 인해 매매가 약 32억까지는 개정 후가 종부세 부담이 적지만, 32억 이상 구간부터는 종부세 부감 증가)

비거주 1주택자, 다주택자의 보유세를 인상하는 방향으로 변경되었다

양도세 = (과세표준 x 세율)-세액공제

과세표준 = (양도차익-장기보유특별공제)-기본공제

장기보유 특별공제를 없애고 장기거주 소득공제로 변경하여 주택에 거주할 때 공제를 더 많이 해주고

거주하지 않을 때 공제하지 않는 방향으로 양도세가 인상되는 방향으로 변경되었다. 단, 다주택자로 하여금 매물을 나오게 하기 위해 28년까지 2년간 일시적으로 양도세 중과 완화를 했다

2026년 세법 개정을 통한

부동산 투자의 관점 시나리오

1. 현재 무주택자의 경우

시가 3억 : 공시가격 2억 700만원

시가 5억 : 공시가격 3억 4500만원

시가 12억 : 공시가격 8억 2800만원

시가 15억 : 공시가격 10억 3500만원

시가 20억 : 공시가격 13억 8000만원

이번 세법 개정으로 실거주자는 기존 종부세 공제 12억 → 14억으로 상향되었기 때문에 매매가 20억 이하 주택을 매수할 경우 종부세 걱정을 할 필요가 없고, 만약 20억 이상 주택을 매수하더라도 실거주 목적이라면 기존에 비해 종부세 부담이 줄어들었다. 단, 매매가 32억이 넘어가면 개정된 종부세 부담이 더 크게 증가하기 시작한다.

실거주로 매매가 30억 이상 초고가 주택을 매수한다면 기존 대비 종부세 부담이 늘어나지만, 그 이하의 가격에서는 종부세 부담이 개정안 전보다 감소한다. 특히 매매가 20억 이하의 집을 매수할 경우 종부세를 걱정할 필요가 없다

2. 비거주 1주택자의 경우

개정 전에는 공시가격 12억까지 공제가 가능했지만 개정 후 공시가격 9억으로 기본 공제가 줄어들면서 매매가 13억~13.5억의 주택을 비거주로 보유하고 있을 경우 공시가격 9억원 초과하여 종부세를 낼 준비를 해야 합니다. 

매매가 20억 주택을 소유한 경우 종부세 부과액은 (개정 전) 50~80만원 → (개정 후) 200~260만원으로 약 4배 이상 증가한 것을 볼 수 있습니다. 매매 금액이 커질수록 종부세 증가 또한 더 커지는 구조로 되어있습니다.

비거주 1주택자라고 해도 매매가 13억 이전까지는 이전과 동일하게 종부세를 내지 않고, 본격적으로 종부세를 내기 시작하는 지점이 매매가 20억 정도로 볼 수 있기 때문에 20억 미만 주택을 가진 분들은 큰 변화가 없다.

3. 2주택자 이상인 경우

개정 전에는 다주택자 종부세 기본공제가 9억원이었지만 개정 후 비거주 시 4억원 (거주 기간에 따라 최대 9억원)으로 줄어들기 때문에 2주택자부터 종부세 부담이 확실히 증가한다는 것을 알 수 있습니다. 단독명의 이냐, 공동명의 이냐에 따라 종부세 가격 차이가 크게 벌어지기도 하지만 기본적으로 2주택자 이상의 경우 종부세가 많이 늘어나는 것을 볼 수 있습니다. 가급적으로 공동명의를 활용하거나 보유한 주택 중 가장 매매가가 높은 주택에 실거주를 함으로써 종부세를 크게 줄일 수 있기 때문에 그것을 활용해볼 수 있습니다.