[근저당 매물 반전세 계약] 주의사항 문의

가을방학1님 안녕하세요. 이 부분도 정말 중요하죠. 결국 투자도 중요하지만, 우리가 안전하게 거주할 수 있어야 하기 때문입니다. 저도 이 부분에 대해 몰라서 알아본 바는 다음과 같습니다. 말씀하신 내용만 보면 채권최고액 4억 8천만 원과 보증금 3억 원을 합한 금액이 KB시세 대비 약 55% 수준이므로, 수치상으로는 아주 위험해 보이지는 않습니다. 다만 핵심은 근저당이 남은 상태에서 소유권이 이전되는 구조가 은행과 정상적으로 협의된 것인지입니다. 대출 승계나 담보 제공자 변경이 가능한지 해당 은행에 반드시 확인해보셔야 할 것 같습니다. 또한 전세보증금 반환보증은 선순위채권뿐 아니라 소유권 이전 이후의 등기 상태와 임대인 조건까지 함께 심사하므로, 계약 전에 보증기관에 가입 가능 여부를 미리 확인하는 것이 안전합니다. 계약서에는 반환보증 가입이 불가능할 경우 계약을 해제하고, 계약금과 보증금을 반환한다는 특약도 넣는 것이 좋겠습니다. 결론적으로 근저당 비율만 보면 가능해 보이지만, 은행 승인과 반환보증 가입 가능 여부를 확인하기 전까지는 안전하다고 단정하기 어렵습니다. 해당 내용을 은행과 보증기관에 먼저 확인해보시고, 동시에 조금 더 안전한 조건의 매물도 함께 찾아보는 것이 좋을 것 같습니다.

안녕하세요 가을방학님~ 말씀하신 것 처럼 KB시세 대비 근저당+보증금의 비율 자체는 높지 않은 편이라고 생각 됩니다. 다만, 혹여나 집이 경매로 넘어갈 경우, 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 떨어질 수 있고 보통의 경우 1번 이상의 유찰 될 가능성도 있을 것 같아요. 2율님께서 말씀해주신 것 처럼 전세보증보험 가입이 되지 않는 다면 리스크를 감수하면서까지 거주하진 않을 것 같고, 더 나은 조건, 더 나은 가격의 집이 없는지도 함께 알아볼 것 같아요. 잘 고민해보시고, 원하는 집 거주하실 수 있기를 응원드리겠습니다:)

안녕하세요 가을방학님~ 근저당 낀 반전세로 고민이시군요 ㅠㅠ 우선 HUG 전세보증금반환보증 심사기준 상으로는 선순위채권이 주택가격의 60%를 초과하지 않도록 되어있습니다. kb시세가 14억이 맞다면 선순위채권 금액이 60%를 초과하지 않고, 선순위+보증금이 주택가격의 90%를 초과하지 않기 때문에 보증보험 가입이 가능할 것으로 보입니다 (자세한 사항은 해당 보증회사에 정확히 문의해보시는게 좋겠습니다) 보증보험만 가입 되고, 보증금 이체 내역 등 증빙서류 구비와 대항력 및 우선변제권 확보(전입, 확정일자, 전입신고)만 제대로 이루어진다면 추후 문제가 생겨도 보증보험 이행을 받을 수 있어 안전하다고 생각되지만, 선순위 채권이 있는 경우 임대인의 채무불이행을 사유로 집이 경매에 넘어갈 여지가 있는 점은 고려해두셔야 할 것 같습니다(이 경우에도 보증보험 가입이 되어 있다면 보증금을 돌려받는 건 가능하지만 그걸 위한 시간과 노력이 많이 필요하다는 점도 고려해보셔야 할 것 같습니다 ㅠㅠ ) 보증보험 가입이 가능하다면 거주도 가능하다고 생각하지만, 만일의 경우가 생겼을 때 투입해야하는 비용 측면도 한 번 고려해보시고 결정하시면 좋겠습니다. 좋은 집 잘 구하시길 바라겠습니다!

안녕하세요 가을방학님~ 계산해보신 것처럼 KB시세 대비 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 약 55% 수준이라면 수치상으로는 크게 위험해 보이지는 않습니다. 다만 개인적으로는 보증보험 가입 가능 여부를 가장 우선적으로 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 보증보험 가입이 가능하다면 한 번 더 안전장치가 될 수 있으니까요. 추가로 채권보전 순서도 꼭 함께 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 내 전세보증금보다 먼저 변제받는 권리(선순위 근저당, 가압류, 압류 등)가 있는지, 계약일부터 잔금일까지 새로운 권리관계가 생기지 않는지도 등기부등본으로 한 번 더 확인해보시면 더욱 안심하고 계약하실 수 있을 것 같습니다. 말씀하신 것처럼 안전한 근저당 비율에 보증보험 가입까지 가능하다면 충분히 검토해볼 만한 매물이라고 생각합니다. 좋은 집 구하시길 응원하겠습니다! 😊

가을방학님 안녕하세요:) KB시세 대비 55%의 수준이면 상대적으로 안전한 편이지만, 그렇다고 아주 리스크가 없다고 안심하기도 어려운 부분 같습니다. 보증보험에 가입되더라도 만약 집이 경매에 넘어간다면 보증금을 받기까지 긴 시간이 소요되고 법적 절차도 밟아야하는 등 기회비용이 생기기도 합니다. 다른 매물을 더 알아보시거나 만약 매물이 없어서 해당물건을 계약하셔야 한다면 특약사항을 잘 챙기시면 좋을 것 같습니다. ("보증보험 가입 불가 시 계약해제", " 추가 담보 설정 금지". "현재 등기부등본산 권리관계 유지" ) 여러가지 잘 체크해보시고 소중한 보증금 보호하는 방향으로 계약하시길 응원드리겠습니다!

안녕하세요 가을방학1님! 임대차 시장이 불안한 항솽에서 상대적으로 저렴한 월세 물건을 발견하셨다니 정말 다행입니다. 말씀하신 근저당은 매매시세 대비 26% 정도로 매우 낮은 수준이므로 후순위로 인해 보증금을 떼일 위험은 없을 것 같습니다. 더불어, 매매가가 낮아질 위험과 별개로 보증보험가입 시 반환 리스크도 헷지할 수 있어서 가을방학님의 소중한 보증금을 잃은 위험은 거의 없을 것 같습니다. 다만 앞서 다른 분들께서 말씀하시는 것처럼 임대차 계약전 추가 권리변동이 없을 것을 특약으로 하고 금융기관으로부터 보증보험가입에 문제가 없는지 미리 체크해 보심이 좋겠습니다. 꼼꼼하게 확인하는 모습이 너무 멋지십니다 ^^ 부디 저렴한 집을 꼭 계약 하시고 거주 안정성을 지키셨으면 좋겠습니다!!