안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
최근 규제지역 및 토지거래허가구역 지정 이후 동탄, 기흥, 구리 지역에서 나타나고 있는 시장의 혼돈 현상을 다룬 내용입니다.
<기사정리>
1.거래량의 급격한 축소 (거래 절벽)
토지거래허가제(토허제) 시행 및 대출 규제 여파로 거래량이 직전 대비 약 1/7 수준으로 급감했습니다.
- 화성 동탄구: 1,732건 → 133건
- 용인 기흥구: 1,153건 → 253건
- 구리시: 412건 → 88건
2.거래 실종 속 '호가 상승' 및 매물 감소
- 매물 수가 전반적으로 줄어든 가운데, 매도자들의 상승 기대감과 양도세 중과 우려로 인한 매물 거둠(잠김) 현상이 나타나고 있습니다.
- (예: 기흥구 '힐스테이트기흥' 72m^2 기준 6월 최고가 10억 9,000만 원이었으나, 현재 최저 호가는 11억 3,000만 원 형성)
3. 새로운 변수: 세제개편안 발표
- 규제지역 내 다주택자 양도소득세 중과 부담을 2028년까지 한시적으로 완화하는 방안이 발표되면서, 거둬들였던 매물이 다시 시장에 출회될 가능성이 제시되고 있습니다.
<투자자 관점의 인사이트>
착시 현상(호가)에 주의할 시기
거래량이 수반되지 않은 채 올려 부르는 '호가 상승'은 시장의 단기적인 매물 잠김에 의한 현상일 가능성이 높습니다. 실거래가가 받쳐주지 못하는 호가에 섣불리 뇌동매매하기보다는 현장의 진짜 매수 체감 온도를 파악하는 것이 중요해 보입니다.
실거주 의무와 세입자 매물 파악의 중요성
토허제 지역 특성상 세입자가 끼어 있는 매물의 경우 임차인 퇴거 확인 등 거래 요건이 한층 까다로워졌습니다. 매수 검토 시 단지별, 매물별 권리관계 및 계약갱신청구권 사용 여부를 더욱 철저히 체크해야 할 시점입니다.
2028년까지의 세제 완화 완충지대
양도세 중과 한시적 완화 정책으로 인해 다주택자들의 매도 타임라인에 변화가 생길 수 있습니다. 현장 중개업소 분위기를 지속적으로 모니터링하며 급매물 출회 가능성을 열어두고 현장 매물에 접근할 필요가 있어 보입니다.
규제가 강해질수록 시장은 단기적으로 혼란을 겪지만, 결국 본질적인 가치와 공급/수요의 원리로 수렴하게 됩니다.
아무 이유없는 단기 상승은 기대 심리로 잠깐 오르내릴 수 있지만 본질적인 가치는 변하지 않습니다.
거래량이 없는데도 올랐다고 관심갖고, 실거래가가 받쳐주지 못하는 호가에 이끌려 이 지역의 호재가 있음을 찾으려 한다면 규제가 강해질수록 흔들릴 수밖에 없습니다.
결국!! 본질적인 가치는 변하지 않는다는 것!! 나의 투자 기준과 상황을 바로 알고 나아간다면 흔들리지 않는 투자자로 거듭날 수 있을 것입니다.
감사합니다:)
