권유디 튜터님,
좋은 강의해주셔서 감사드립니다.
말씀해주신 것들을, 이번 실전 과정 동안
임장/임보에 녹여볼 수 있도록 노력하겠습니다.
감사합니다.
시장
하락장에서는 상급지의 하락폭이 더 커지며 상-하급지의 가격 차이가 좁혀지고, 반대로 상승장이 어느 정도 진행된 이후에는 먼저 오른 자산보다 상대적으로 덜 오른 자산들이 키 맞추기를 하며 다시 격차가 줄어드는 구간이 찾아올 수 있다. 결국 시장은 다르지만, 갈아탈 수 있는 기회는 반복해서 찾아온다. 이런 흐름을 알고 평소에 내가 갈아탈 수 있는 지역의 범위와 단지들을 미리 알아두고 리스트업 하는 작업을 해두는 것이 중요하다 생각되었다.
현재 시장에서는 직전 실거래가보다 이번 상승 사이클에서 어느 정도 위치까지 올라왔는지를 판단하는 것이 더 중요하다는 점을 배웠다. 상승 초기에는 가격이 촘촘하게 형성되지만, (지금과 같은) 시장이 중반 이후로 갈수록 거래는 간헐적으로 이루어지고 호가도 한 번에 크게 뛰는 경우가 많아진다. 따라서 직전 실거래가와의 단순 비교만으로는 현재 가격이 비싼지 판단하기 어렵다. 이제는 전저점 대비 얼마나 상승했는지, 그리고 그 상승폭이 해당 자산의 가치에 비해 적정한 수준인지를 함께 살펴봐야 한다. 현재 시장에서는 가격 자체보다 그 가격이 시장 사이클 속에서 어느 위치에 있는지를 해석하는 능력이 더욱 중요하다는 것을 알게 되었다.
적용=> 갈아탈 수 있는 범위의 지역/단지 추려보고 현재 보유 물건보다 ‘확연하게 좋은 물건’인지 판단해보자. (임보)
적용=> 보는 단지가 현재의 시장 사이클에서 어느 위치에 와있는지 판단해보자. (임보)
무엇보다 입지(가치)를 보는 능력
상승률이나 가격은 결국 비슷한 입지의 단지들 사이에서 비교할 때 사용하는 기준일 뿐임을 강조하셨다. 그보다 앞단에서 해야 할 일은 ‘어떤 자산이 더 좋은 자산인가’를 판단하는 것인데, 같은 가격이라면 더 좋은 입지, 더 높은 선호도를 가진 자산을 선택하는 것이 필요하다. 결국 가격은 시간이 지나며 가치에 맞춰 움직이고, 수익(률)과 환금성 역시 가치가 결정한다. 가치를 잘 알면 그 뒤는 쉬워지는 것 같다.
적용=> 이번 임장과 임장보고서를 통해서도 숫자나 그래프를 단순히 나열하는 것보다 왜 이 지역/생활권/단지가 더 좋은지 - ‘가치’를 설명할 수 있는 방향으로 ‘의식적으로’ 연습하자. (임장, 임보)
운영
막연히 보유와 매도를 고민하는 것이 아니라, 지금 내 자산이 앞으로도 가져갈 만큼 충분히 좋은 자산인지, 아니라면 어떤 자산으로 갈아탈 수 있는지를 계속 시뮬레이션하는 습관이 필요하다는 생각이 들었다. 그래서 이번에는 내 보유 자산을 기준으로 실제 매도와 갈아타기 시나리오를 만들어보고, 세금과 자금 계획까지 직접 계산해 보려고 한다. 그동안은 막연하게 ‘생각만’ 했던 부분들이 많았는데, 이번에는 실제로 계산하고 시뮬레이션해 보면서 내 기준을 만들어보고 싶다. 직접 해보는 과정에서 사고도 훨씬 넓어질 것 같다.
적용=> 새로 나온 세금 정책에 대한 이해와 동시에 summary를 임보에 녹여볼 것. (임보)
적용=> 이번 임보 결론 파트에 튜터님께서 알려주신 보유자산 평가/점검 -> 매도/보유/갈아타기 -> 앞마당 & 자금계획까지 시뮬을 돌려보면서 한판으로 정리해서 넣어보고 나름대로의 결론을 내어보면 좋겠다. (임보)
결국 돌아온다
많이 와 닿았던 것은, 평소의 준비가 결국 기회를 만든다는 점이었다. 평소에 목표 단지를 꾸준히 임장하고, 시장의 변화를 기록하고, 현장과 계속 연결되어 있는 사람만이 기회가 왔을 때 움직일 수 있다. 결국 투자도 한 번의 선택이 아니라, 평소의 작은 행동들이 쌓여 만들어지는 결과라는 것을 다시 한번 느꼈다.
적용=> 타겟으로 하는 단지들은 정기적으로 임장(매물)을 간다.
올라운드 투자자
투자란 단순히 잘 사는 것이 아니라, 보유하고 운영하는 과정까지 포함된 일이라는 것을 점점 체감하게 되는 것 같다. 예전에는 어떤 물건을 살지만 고민했다면, 이제는 언제 보유하고, 언제 갈아타고, 어떻게 자산을 운영할 것인지까지 생각하게 된다.
1주택이냐 다주택이냐 이런 관점이 중요한게 아니라, 시장과 정책은 계속 바뀌기 때문에 그때그때 가장 유리한 선택도 결국은 달라질 수밖에 없고 어떤 시기에는 자산을 늘리는 것이 맞을 수도 있고, 또 어떤 시기에는 좋은 자산 하나로 압축하는 것이 더 좋은 선택일 수도 있다.
결국 중요한 것은 하나의 방향을 끝까지 고집하는 것이 아니라, 시장이 바뀌면 그에 맞게 내 전략도 바꿀 수 있는 사람 - 유연함인 것 같다. 그런 의미에서 어떤 시장이 오더라도 스스로 판단하고 대응할 수 있는 (튜터님이 표현하신) '올라운드 투자자'가 되는 것이 중요하다 생각되었다.
