안녕하세요.
언제어디서든 여러분과 함께
반짝이고픈 럭셔리초이 입니다.
이번 실전반 1강은 유디튜터님께서
[실전투자자를 위한 투자기준 정립과
현재 시장 대응법] 이란 주제로 강의를 해주셨는데요.
특히, 지금처럼 혼란스러운 시장일수록
투자자로서 기준을 분명하게 세우고,
흔들리지 않아야 한다는 점을 강조해주셔서
더 몰입해서 들었던 강의입니다.
🔖 기준이 중요한 이유
최근 수도권 시장은 규제가 계속
강화되고 있는 상황이기도 하고,
실거주든 투자든 마음이 흔들리게 되는
여러가지 정책 이슈, 시장 상황들이 많이 있다보니..
올바른 기준을 세우고 대응해야 함을
머리로는 알지만, 잘 되지 않는 그런 시기인데요.
튜터님께서는 이럴 때일수록 기준이 분명해야
대응을 잘 할 수 있음을 강조해주셨습니다.
1) 가장 중요한 본질은 잃지않는 투자입니다.
2) 점을 찍는 게 아니라, 선을 잇는 행동을 해야 합니다. (단기적 투자결과에만 연연하지 않기)
3) 상황 속에서 본질을 보고, 할 수 있는 일과 없는 일을 구분해야 합니다.
4) 판단이 어려울 때는 결과를 낸 사람들에게 질문하세요.
🔖 현 시장의 가격 수준
현재 부동산 시장에 대한 이야기도
매우 인상적이었는데요.
특히, 통화량과 비교하며
지금 수도권 아파트의 가격수준이
어디 쯤에 있는지를 설명해주신 내용과
어떤 기준으로 가격수준을 판단해야 하는지
데이터를 근거로 알려주셔서
헷갈리는 순간에 기준점으로 삼을 수 있을 것 같습니다.
또한, 의사결정을 할 때에는
데이터보다는 입지비교를 먼저하고
입지가 비슷해서 판단이 어려울 때
데이터를 참고하여 전고점 대비 하락폭,
전저점 대비 상승폭, 실거래-호가의 차이 등을
순차적으로 비교하면서 판단하는
비교기준의 우선순위를 정리해주셔서
가격과 데이터의 함정에 빠지지 않고,
가격보다는 입지를 우선하여
비교평가해야 한다는 기준도 세웠습니다.
🔖 저환수 원리의 디테일
또한 저.환.수.원.리. 각각의 요소를
현재 시장에 맞게 재해석하여
조금 더 핏하게 전달해주셨는데요.
# 저평가
전고점 대비 하락률보다 중요한 것은
같은 돈으로 할 수 있는 더 좋은 단지임을
한 번 더 상기할 수 있었습니다.
# 환금성
300세대 이하, 주복, 저층, 탑층,
동향 + 사이드 같은 요소들에 대해서
단순히 ‘투자해도 된다/안 된다’가 아니라
각각의 특징이 시장에서 상황별로
어떻게 거래될 수 있는지를 이해하고
선택해야 한다는 것도 배웠습니다.
# 수익성
과거에는 매매가가 전세가를
기다려주는 경우도 있어
수익률이 좋아질 때까지 기다렸다가
투자를 진행하는 것이 가능했지만,
최근에는 부동산이 투자재로 보편화되어
투자금을 줄이는 선택지가 많이 사라졌고,
때문에 나의 상황에서 최선의 단지를 선택해
수익금 자체를 높이는 것이 더 유효하다는
기준도 이해할 수 있었습니다.
# 원금보존
원금보존과 관련하여 과거에는
전세가율 80%라는 기준이 있었지만,
지금 시장에서 조금 더 합리적인 기준은
1) 최악의 경우 전저점인 23년 가격 수준으로
2) 일반적으로는 매매가 대비 20% 수준으로
잡을 수 있고, 이런 기준은 시장 전반 상황에 따라
달라질 수 있음도 깨달을 수 있었습니다.
# 리스크
리스크 또한 시장 상황에 따라
유동적으로 더 꼼꼼히 봐야하는 요소들이 다른데,
지금 시장 상황에서는 대출규제가 확대될 가능성이 있어
잔금리스크가 적은 물건 위주로 접근하는 것이 좋고,
대출을 활용한 투자는 지양해야 함도 알 수 있었습니다.
🔖 튜터님의 투자 사례
튜터님의 수도권 투자사례를 들으면서
튜터님께서는 실제 투자에서
저.환.수.원.리.를 각각 어떻게 평가하여
진행하셨는지 조금 더 디테일하게
들을 수 있었는데요.
지방 매도 과정부터 시작해서
서울로 갈아끼우기까지 들으면서
조금 전 배웠던 내용들이
현장에서는 어떻게 적용될 수 있는지
이해를 높일 수 있었습니다.
특히 인상적이었던 부분은
평소에 쌓아두었던 노력이 더해져서
좋은 결과를 만들 수 있었다는 점이었고,
저도 평소에 제가 할 수 있는 최선을 다해
시간을 잘 쌓아야겠다는 생각이 들었습니다.
🔖 운영 : 세금 부분
# 종부세 # 양도세
종부세와 양도세 각각의 산출 기준에 대해서
세세하게 사례를 들어 설명해주시고,
나중에 헷갈릴 때 찾아볼 수 있게
정리해주셔서 너무 도움이 됐고,
과거와 현재의 규제를 포함하여
최근의 세금 이슈까지 다루어 주셔서
앞으로 어떤 부분들이 달라질 수 있는지,
어떻게 대응해야 더 합리적으로
의사결정을 할 수 있는지도 살펴볼 수 있었습니다.
🔖 운영 : 판단 기준 & 방향성
운영 판단에서 가장 핵심인 기준은
“좋은 자산(땅)을 가지는 방향” 그 자체이고,
그게 아니라면 보유하며 갈아탈 수 있는
앞마당을 늘려가는 것이 중요함을
배울 수 있었습니다.
# 매도 vs 보유
갈아타기는 시기와 가격에 집착하지 않고
확연히 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
행동하는 것이라는 점을 분명히 알고,
반대로, 환승비 할인(세제 혜택)이나
다른 노선(지역)이 더 좋아 보인다고
갈아타는 선택을 하는 것은
좋은 의사결정 방법이 아니기 때문에
매도의 기준이 정말 중요하다는 생각이 들었습니다.
# 추가투자
만약 갈아타기가 어려워서 추가 투자를 고려한다면
보유세, 취득세, 대출규제 등의 부담을
사전에 점검해보고 의사결정을 해야 하기에
이 부분도 꼼꼼히 따져보아야겠습니다.
# 최고의 재테크 방법
내집마련은 국내에서
최선의 한국형 재테크 방법이지만,
모든 자산을 부동산으로 가지고 있으면
하락장에 유연한 대응이 어려울 수 있기에
주식도 배워 운용하는 것도 필요하고,
단순히 매수가 투자가 아니라
보유와 운영, 기다림도 투자이기 때문에
지금 할 수 있는 일들에 집중하며
앞마당을 늘려나가는 것이 필요함도
배울 수 있었습니다.
🔖 마인드
"누구나 시작은 초라할 수 있지만,
그 끝은 내가 선택하는 것이다."
막막한 감정은 누구나 겪지만,
이 감정은 잘못된 길이어서가 아니라
더 잘하고 싶은 마음때문에
생기는 것입니다.
그러니, 이런 감정이 느껴진다면
자책이 아니라 스스로를 칭찬해주세요.
라는 튜터님의 마지막 응원이
굉장히 큰 힘이 되네요♡
좋은 강의 해주신 유디튜터님
너무 감사드립니다 💗
