안녕하세요, 베렐레입니다.
2024년 12월 열반실전반으로 처음 실전반 수강을 시작하고
1년 8개월 만에 두번째 열반실전반을 수강하게 되니 감회가 새롭습니다.
시장이 참 많이 변해버렸습니다.
그당시에는 서울수도권에 전고점을 넘지 못한 단지가 수두룩 했는데..
지금은 그런 단지를 찾을 수가 없는 시장이 되어버렸네요..
실거래가보다 1억이 비싸도 기준에 맞다면 사야한다는
권유디 튜터님의 말씀이 너무도 생경합니다.😬
변해버린 시장에 따라 강의에서 알려주신 달라진 투자기준을 잘 숙지해서
이번 앞마당에 잘 적용해보겠습니다!
# 저평가
- 서울 대부분의 아파트들이 전고점을 돌파하여 전고점 대비 하락률로 저평가 여부를 판단할 수 없어졌습니다.
- 이제는 상승률이 의사결정에 있어서 중요한 지표가 되었습니다.
- 의사 결정 순서
- 입지평가(직장,교통,학군,환경)가 좋은 것
- 전고점 대비 상승폭이 낮은 것
- 전저점 대비 상승폭 낮은 것
- 실거래가와 호가의 괴리율이 낮은 것
# 환금성
- 200세대 미만의 세대수가 적은 단지 : 세대수가 적은 단지도 상승장에서는 상승합니다. 하지만 갈아타기 최적의 타이밍인 하락장에서는 거래가 거의 되지 않으므로 더 좋은 단지로의 갈아타기가 힘들어질 수 있습니다.
- 시장이 식으면 ‘가격’이 문제가 아니라 ‘거래 절벽’이 문제인 것입니다.
# 수익성
- 지난 상승장을 통해서 부동산이 수익을 창출하는 자산, 투자재로 인식하는 경향이 확대 되었습니다.
- 따라서 전세가 상승을 조금 더 기다리면서 투자금을 줄여 수익률을 조절할 수 있는 전략이 통하지 않는 시장이 되버렸습니다.
- 전세가율과 무관하게 매매가가 반응하며 현재 사이클의 주기가 과거에 비해 크게 짧아졌습니다.
- 그러므로 현재는 수익률 보다는 가격 수준, 수익성의 중요성이 더 부각되는 시기입니다.
# 원금보존
- 과거 시장에서는 전세가율로 원금보존 여부를 판단했으나 현재는 앞서 말한 것처럼 전세가율의 의미가 퇴색되어버린 시장이므로 23년 초반 전저점까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금 보존을 판단하는게 합리적일 것입니다.
# 리스크
- 6.27 대책으로 조건부 전세대출이 금지되면서 신규 세입자를 받기 어려운 상황이라 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근하는 것이 바람직합니다.
- 특히나 잔금 여력이 안되는 저의 경우 세낀 매물이나 주인 전세가 가능한 물건 위주로 매물을 찾아봐야 할 것입니다.
- 만기가 얼마 남지 않은 월세 물건도 지나치지 말고 월세입자를 퇴거시키고 셋팅이 가능한지 적극적으로 검토해봐얗 합니다.
- 대출금액의 50%를 1년 안에 상환할 수 있다면 대출 활용도 고려해보라고 해주셨는데.. 욕심이 납니다(?)
저평가 → 전고점 대비 상승률과 전저점 대비 상승률
원금보존 → 2023년 초반 전저점
앞마당 TOP3 저환수원리 적용시
권유디 튜터님께서 알려주신
저평가와 원금보존 기준으로
야무지게 매물 뽑아보도록 하겠습니다!
긴시간 아낌없이 인사이트 나눠주신
권유디 튜터님 감사합니다 ♥
