안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
이 기사를 보면서 단순히 "전세가가 오르겠다"는 일차원적 해석을 넘어, 정책(Tax) + 제도(토지거래허가구역) + 정비사업 이주 수요가 얽혀 만든 폭풍의 눈을 우리가 투자자로서 어떻게 바라보고 대응해야 할지 생각해보았습니다.
<기사정리>
- 대규모 이주 수요의 습격: 향후 3년간(2026~2028년) 서울 재개발·재건축으로 인한 이주 수요만 8만 3,630가구에 달함 (은마, 잠실주공5단지 등 대단지 포함).
- 실거주 강화로 인한 공급 멸실: 세제개편(비거주 1주택자 종부세 공제 하향 12억→9억 등)으로 인해 실입주하는 집주인이 늘어나며 시장 전세 매물이 급감 중.
- 토지거래허가구역의 갭투자 차단 효과: 갭투자가 차단된 상황에서 임대 물량 공급원은 닫혔고, 아실 기준 서울 전세 매물은 이미 지난 10월 대비 14.1% 감소.
<우리가 알아야 할 인사이트>
① '공급 멸실'과 '이주 수요'의 시차(Time Lag) 매커니즘
정비사업은 장기적으로 훌륭한 신축 공급이지만, 단기적으로는 완벽한 '멸실 및 수요 폭발' 이벤트입니다. 특히 2028년 한 해에만 4.2만 가구가 이주를 앞두고 있습니다. 신축이 완공되어 입주장으로 매물이 쏟아지기까지의 3~5년 공백기 동안, 서울 전세 시장은 심각한 공급 가뭄을 겪을 수밖에 없습니다.
② 세제 개편이 만든 '실거주 쏠림'과 전세 매물 잠김
종부세 공제 혜택 유지를 위해 비거주 1주택자들이 기존 세입자를 내보내고 직접 입주하는 현상이 늘고 있습니다. 이는 전세 공급 주체(1주택 임대인)의 이탈을 의미합니다. 공급 주체가 사라지는 상태에서 8만 가구의 실질 이주 수요가 얹어지면, 전세가는 상방 압력을 강하게 받게 됩니다.
③ 풍선효과와 '대체 재화' 인근 지역의 기회
학군지 및 핵심 정비사업장의 이주 수요는 멀리 이동하지 않는 특성(거주지 유착성)이 있습니다. 대단지 이주가 본격화되면 해당 권역뿐만 아니라, 지하철 동선이 연결된 인접 상급지/중급지의 준신축·구축 전세가 상승으로 이어집니다. 매매가와 전세가의 갭이 줄어드는 구간을 유심히 관찰할 필요가 있습니다.
<지금 우리가 해야할 것들>
전세가율 모니터링: 전세 매물 감소와 전셋값 상승은 매매가를 떠받치는 든든한 하방 지지선이자, 갭을 줄여주는 촉매가 됩니다. 관심 단지의 전세 매물 추이를 매주 트래킹해보시기 바랍니다.
이주 지도 그리기: 은마, 잠실주공5단지 등 대단지 이주 시점과 인근 단지의 전세 물량 공급 시기를 지도 위에 얹어보고, 이주 수요가 튕겨져 나갈 대체 지역(배후 주거지)을 미리 임장해두시기 바랍니다.
- 리스크 관리: 임차인 입장에 계신 분들이라면 만기 재계약 시 전세가 상승에 대비한 현금 흐름 확보 계획을 미리 세워두셔야 합니다.
은마 잠실주공 그리고 현대아파트 재건축 등등해서 이주 수요가 생길 예정입니다. 공급이 없으니 사실 서울에 빈땅도 없으니 다른 재건축 예정 단지들도 속도를 내지 않을까 싶습니다. 이주 수요는?? 어디로 가야할까요?? 갈수록 더어려워지는 임대차 시장 해결 없이 공급만 늘리는 해결책으로 될까요? 세 못놓게 해서 임차인 갈 곳 없어지고... 공급 늘려서 집사게 해서 알아보려하니 대출규제 때문에 사지도 못하고 그냥 지금 추가되는 정책마다 악순환인 것을 알 수 있습니다. 공급 없어서 공급 늘리는게 문제가 아니라 가장 우선적으로 해결할 부분은 임대차 시장을 다시 활성화시키는게 해결책이 아닐까 싶습니다. 세금규제? 결국 그것도 임차인에게 전가되는 부분인 것입니다. 세금은 오를 수 있지만 폭탄 세금은 결국 집가진 자에게 부담을 주는게 아닌 임차인들에게 전가시키는 점을 잊지 말아야합니다. 정책은 우리가 어떻게 할 수 있는 부분은 아니지만 현재 세제 개편안에 대한 나의 자산은 얼만큼 부담될 예정인지 체크하고 대비하고 다음 단계를 준비하는 것이 우리가 할 수 있는 최선의 방법입니다.
감사합니다:)
