1주택 실거주자 종부세는 (공시가격 − 공제한도) × 공정시장가액비율 × 세율로 계산
이번 개편에서 공제한도는 12억 → 14억 원으로 올랐지만
공정시장가액비율(60%→70%)과 세율은 함께 인상됐다. 상반된 변수가 겹치면서 구간별 결과가 갈릴 것 같다.
- 시가 17억~20억: 공제한도 상향 혜택이 더 커서 종부세 부담이 줄거나 사라짐
- 시가 20억~33/34억: 공제 확대분과 인상분이 상쇄돼 체감 변화 적음
- 시가 33억~35억 초과: 인상 효과가 공제 확대분을 넘어서며 부담 증가
17억~30억 초중반대 아파트가 많이 몰린 마포·성동·광진·동작은 종부세가 줄거나 큰 변화가 없는 가격대가 많다. 반면 초고가 주택의 부담은 커지면서 상대적 매력이 높아졌고, 실제 매수 문의 증가로 이어지고 있다.
장기거주 소득공제 한도
장기보유특별공제가 "장기거주 소득공제"로 개편되며 공제 한도가 새로 생김
(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원).
세부담으로 거주지를 옮기게 되는 새로운 수요가 생겨버림
수요가 세 겹으로 쌓이는 구조
- 세부담을 느낀 초고가주택 보유자가 인근 저렴한 지역으로 갈아타는 수요
- 비거주 1주택자가 종부세·양도세 이중 불이익을 피해 임차인을 퇴거시키고 전입하는 수요
그렇게 밀려난 기존 임차인이 자녀 학교 등 이유로 같은 지역 내 매수로 전환하는 수요
시가 13억~30억대 지역에 동시에 몰리면서, 매물보다 매수 대기 수요가 많은 구조가 만들어질 가능성
2018년 9·13대책과 비교
“예전에 비슷한 일이 있었는지를 찾아보자”
구조는 매우 유사(종부세 인상, 장특공 거주/보유 분리 도입, 비거주자 양도세 불이익)하지만,
2018년엔 양도세 중과까지 강화했던 반면
이번엔 오히려 다주택자 양도세 중과를 한시 완화했다는 점이 결정적 차이
"체감상 2018년이 더 충격적이었다"는 평가다.
정리
- 시가 17억~20억 구간(마포·성동구·광진구·동작구 등)은 이번 개편으로 종부세 부담이 줄어드는 “수혜 구간”
- 장기거주 초고가주택 보유·매도 계획이 있다면 2028.1.1. 시행 이전인 2026~2027년 매도 타이밍을 검토할 만함.
- 비거주 1주택자는 임대인의 전입(퇴거 요청) 가능성이 구조적으로 커지는 국면 — 해당 물건 임차인이라면 대비 필요.
2018년 9·13대책 사례를 참고하되, 당시와 정반대인 금리·공급 환경 차이를 감안해 "거래량 급감 후 자동 조정"을 단정하지 말 것.
