✅Intro
- 기준을 알더라도 희미해질때마다 투자기준 정립→ 저환수원리 복습
- 각자의 고민들 해결이 안되는 이유는 투자 기준이 없어서 상황이 어렵다고 느껴지는거
✅시장분석
- (대출규제) 총량규제로 연말 축소/연초완화 반복, 현재 메이저 은행 아니여도 주담대 가능함(용기..?)
- (호가) 이제 실거래가보다는 호가를 기준으로 입지평가 수행해서 결정해야 하는 시기..
- 장기적 통화량과 서울 아파트값은 정비례하며, 저평가지수=서울아파트/통화량으로 정의됨. 한마디로 아파트가 통화량보다 상승속도가 가파르면, 가격이 조정될 수도 있음. 저평가지수가 낮을수록 저평가됨을 의미
- 상승장 후반으로 갈수록 비이성적이며 정부 규제가 무시되고 매수하려함
- 시장 요약하면 거래량 적어지면서 실거래가가 신고가 경신하면서 오르며, 전저점대비 상승률으로 판단하기
- 상승장 중후반 특징 (#1) 간헐적 거래량 (#2)적은 거래량으로 가격 상승(3)매수-매도 이격도 작음
- 초반 특징 (#1)매물 증가 (2)많은 거래량으로 완만한 상승 (3) 매수-매도 이격도 큼
✅저환수원리
- 저평가
- (의미) 가치에 비해 싼가?
2. 환금성
- (의미) 주변단지와 가격 흐름이 동행하는가?
- 전저점 형성 늦지만 대세상승장 흐름 따라감. 인플레이션은 반영되지만 갈아타기 어려울수도(하락장은 모든 단지가 떨어져서 격차가 작아지기 때문)
- 비선호조건은 가격이 낮으면 거래는 됨
3. 수익성
- (의미) 투자금 대비 얼마나 수익 발생?
- 과거는 전세가율이 중요, 전세가율 최고를 돌파하면 대대상승장 시작됨(좋은 단지일수록 폭 큼). 그치만 이제 부동산은 투자재 성격도 있기에 중요도는 낮아진 지표임.
- 나중에 복기할때는 수익률?
4. 원금보존성
- (의미) 최악 상황에서 얼마나 떨어질까?
- 매매가 대비 20% 하락해도 괜찮은지? 전저점까지 떨어져도 괜찮을까?
5. 리스크
- (의미) 최악 상황에서 돈 잃을 수 있나?
- 우선순위=세입자승계,주전>월세>매매-전세 동시진행
✅적용할 점
- 투자는 점을 찍는게 아니라, 선을 그리는 것이다!(매수로 끝나는게 아니라 보유후 매도까지 생각)
- 기준 순서= 입지평가>하락폭>상승폭>실거래가-호가 괴리 낮음
- 추후 신대 상환 요청 들어올수도(절반 마진 두기)
