[월부학교 여름학기 진심은 담고, 성장은 폭발💥 꿈꾸는욤] 수도권과 지방비교가 잘 안되던 이유_갱지지 튜터님 3강 후기

안녕하세요. 즐겁고 행복하게 경제적 자유를 꿈꾸는욤입니다!

이번 갱지지 튜터님의 3강을 들으면서

그동안 제가 왜 수도권과 지방 간의 비교가 잘 되지 않았는지를 명확하게 알 수 있었는데요,

비규제 수도권 vs 지방광역시 비교로

항상 임보 결론파트에서 머리를 싸매던 저에게 너무나 도움이 되는 강의였습니다.

감정의 결과만 복기하지 말자

1호기를 하며 제대로 복기를 했을까?

가격이 더 올랐냐 덜 올랐냐, 이런 것에 매몰되진 않았나?

10억을 달성하더라도, 이후에 잘못된 판단으로 자산을 잃을 수도 있다는 말씀이 뇌리에 콕 박혔습니다.

지금 열심히 자산을 쌓아나가기 위해 노력하고 있지만

결국, 이루어낸 자산을 잘 지켜내지 못하면 아무 소용이 없다는 것을요.

자산을 잘 지켜내기 위해선, 

내가 투자하려는 대상이 무엇인지 잘 이해하고, 가치에 대한 확신이 필요하다는 말씀을 잘 기억하겠습니다.

지방 시장에서 알아야 할 것

저는 아직 지방 앞마당이 많지 않고, 그렇기에 지방의 단지들을 볼 때 서울수도권의 기준과 혼재되어 헷갈리는 경우가 많았습니다.

2호기 투자를 앞두고 비규제수도권과 지방의 단지들을 비교평가하려다가도,

어떻게 비교해야할지가 막막하게 느껴졌습니다.

튜터님께서는 강의에서 지방 시장을 볼 때 잘 알아둬야하는 부분을 짚어주셨는데요,

일단, 지방에서 상품성 = 환금성이라고 생각하는 경우가 많은데, 

지역내 선호도가 가치에서 중요한 포인트라는 걸 기억해야한다는 말씀이 와닿았습니다.

저 또한 지방에서 환금성이 중요한 것은 알지만 그렇다면 연식좋은거! 상품성 좋은거! 를 찾아다니고만 있었거든요.

결국, 상품성보다도 그 지역에서 그 단지에 대한 선호도가 어떠한지를 면밀히 살펴보는 게 무엇보다 중요하다는 것을 알 수 있었습니다.

교통호재

GTX A, 신안산선, 월판선 등 앞으로의 교통호재를 볼 때는

이런 교통호재를 직접적으로 영향받는 단지와 그렇지 못한 단지를 면밀하게 살펴봐야한다는 것을 알 수 있었습니다.

동탄의 예시를 살펴보면서,

강의에서도 살짝 언급된 안산 단원구가 떠올랐습니다.

안산은 4호선, 서해선, 수인분당선이 있지만 서울접근성이 많이 떨어지는 곳인데요.

신안산선이 들어서게되면 구디, 여의도 접근성이 크게 개선되면서 이를 통해 서울 접근성이 많이 개선됩니다

튜터님께서 해주셨던 말씀중, 교통이 들어왔다고 모든 단지의 가격이 오르는 것은 아니라는 걸 생각해봤을때

결국 신안산선이 들어왔을 때 어디가 가장 영향을 받을까?를 생각해보면

아무래도 기존에 선호도는 높았지만 교통이 안좋았던 중앙역 아래쪽 단지들이지 않을까?

단원구 대장 고잔레이크타운푸르지오는 인근 학원가, 상권이 발달해있고, 단지들이 모여있어 쾌적하고 아이들 키우기 좋은 환경이지만 교통이 조금 아쉬운 곳이었는데 고잔동 아래쪽이 가장 큰 수혜를 입게 될 것 같습니다.

이 안에서도 튜터님께서 동탄 예시를 들어주신 것처럼 단지 대 단지로 더 면밀히 살펴봐야겠다고 생각했습니다.

(향후에 신안산선이 들어서면 호수역에 가까운 단지와 그렇지 않은 단지간에 가격격차도 더 벌어질 수 있겠단 생각이 들었습니다!)

지방? 수도권?

수도권과 지방을 비교할 때 어렵게 느껴지는 이유가, 입지 평가의 기준이 다르고 사이클이 다르기 때문이라고 말씀해주셨는데요,

튜터님께서는 평당가와 랜드마크 가격비교를 통해 개략의 체급을 맞추고(가격)

이후에 도시위상을 비교하면서 생활권 내 “선호도”가 어느 수준인지 파악해야 한다(가치)고 말씀해주셨습니다.

예시 중에 부산 동래구에 이편한세상동래명장이 나왔는데,

사실 저는 계속 이편한동래가 동래구 내에서도 후순위 생활권에 단지라 투자하기 애매하다는 생각만 하고 있었는데요,

단지의 선호도를 볼때는 지역 내에서의 비교만 하는 것이 아니라 좀 더 넓혀서 지역 전체로 봤을 때의 선호도는 어느정도인지도 살펴봐야 그 단지의 선호도를 명확히 알 수 있다는 것을 배울 수 있었습니다.

수도권이냐, 지방이냐 투자 의사결정을 할때에

가장 기본적으로 비교평가를 통해 선호도가 더 좋은 곳이 어디인지,

그 지역 상황에서 기회비용이 덜한 곳이 어디인지,

가장 중요한! 내 상황에서 감당 가능한 곳은 어디인지를

명확하게 판단한다면? 의사결정이 조금은 더 수월해질 것 같습니다.

[🌟BM뽀인트🌟]

해당단지 선호도를 볼 때는 지역내 → 지역전체로 넓혀서 살펴보기

전세가율, 공급&분위기 면밀하게 파악하기(단순히 전세가율 보는거X, 그 지역 대장의 가격흐름 살펴보기)

학교에서의 남은 시간은..

튜터님께서 학교에서 보냈던 시간들에 대해 이야기해주셨을 때

그저 하나씩 해야할 것을 클리어하는 것이아니라

한 번 할때 제대로 하자는 마음이 중요하다고 해주신 말씀이 인상깊었습니다.

그동안 기초반, 실전반, 그리고 학교에서 많은 것들을 배워왔지만

내가 과연 배운 것들을 잘 적용하면서 성장해가고 있었나? 라고 질문해보면

그렇지 않았던 것 같습니다.

분명 머릿속에는 ‘그래, 이렇게 하면 되지. 이건 이렇게 봐야해.’ 라는 것들이 있음에도 불구하고

막상 저의 투자로 맞딱뜨렸을 때는 판단의 기준이 많이 흔들리고 혼란스러워지곤 했습니다.

말씀해 주신것처럼 학교라는 환경 안에서 튜터님을 믿고

반장님, 부반장님을 믿고, 반원분들을 믿으며! 배운것들을 잘 적용해서 성장하는 시간 보내보겠습니다.

튜터님이 직접 경험하고 깨우치신 것들을

저희는 헤매지 말라고 진심어린 마음으로 말씀해주시는 걸 들으면서 감사한 마음이 들었습니다.

이전엔 미처 생각해보지 못한 부분들에 대해 요즘 많이 배우고 느끼고 있는데요,

이런 소중한 기회를 그냥 흘려보내지 않도록 더 집중해보겠습니다 :D 좋은 강의 너무나도 감사합니다!