[월학 여름학기 3전닉스보다 뜨거운 메퍼닉스 최강파이어] 수도권, 지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는 법(월학 3강 후기)

안녕하세요.

최강파이어입니다.

월학 3강은  6년차 투자자 갱지지 튜터님이

‘수도권, 지방 평가로 10억 이상의 자산을 쌓는 법' 이라는 주제로

강의를 해주셨습니다.

규제 지역이 확대되면서 

수도권에서 투자를 할 수 있는 곳이 점점 외곽으로 밀려나면서

지방 광역시와 비교평가 하고 선택해야 하는 경우가 점점 많아지고 있는데

어떻게 해야 되는지 알려주셨는데 후기 정리해보겠습니다.

 수도권 vs 지방 비교평가를 해야하는 이유

2022년 하락 이후

2023년 부터 서울, 수도권 위주로 가격이 상승했습니다.

지방은 전주, 울산 등을 제외하면 아직 유의미한 가격 상승을 한 곳은 없습니다.

(울산도 예상했던 것에 비하면 덜 상승하기는 했습니다)

사람들이 가격이 상승하는 서울, 수도권 위주로 쏠렸고, 

규제가 확대되는 와중에도 수도권 외곽 위주로 선택하려는 경향이 강합니다.

그러나 이제 투자로 볼 수 있는 지역들은 매도를 검토해야 되고

아직 가격이 저렴한 광역시와 비교가 필수적입니다.

2013년 ~ 2022년까지 이어진 부동산 시장을 분석해보면

현재와 비슷한 모습을 보이는 구간이 있고 

그 특징들을 알고 적용할 수 있어야 한다는 것을 배울 수 있었습니다.

강남 1시간 이내에 접근할 수 있지만 사람들의 관심이 적었던

산본 율곡주공3단지 24평은 최근에 1억 정도 

대구 중구 대신센트럴자이는  5천만원 정도 상승했다.

전고나 호가 모두 대신센트럴자이가 높았지만

서울, 수도권 가격 상승의 영향으로 율곡주공3단지가 먼저 상승했다.

 수도권 vs 지방 비교평가 하는 방법

수도권과 지방은 가치 판단을 하는 방법이 다르기 때문에

 기초반 등에서는 서로 비교평가를 하지 말라고 가이드를 주십니다.

그러나 상위 1%를 지향하는 투자자로서 지금 시장에서는

수도권, 지방의 비교는 필수적이고

다른 가치를 가진 물건을 어떻게 고정해서 판단할 수 있을지 알려주셨습니다.

가치가 다르기 때문에 비슷한 가격을 고정해야 하는데

어떻게 비슷한 가격레벨을 판단할 수 있는지 알려주셨습니다.

지방의 경우 단지 별로 가격의 편차가 크기 때문에 

단순히 평단가로 보기 보다는 미세한 조정이 필요하다는 것을 알게 되었습니다.

그리고 가치를 판단하기 위해서는

생활권과 단지의 선호도를 잘 파악해야 한다는 것을 알 수 있었습니다.

강의에서 나왔던 단지의 경우

지금까지도 후순위 생활권 선호되는 준신축 정도로만 생각했었는데

지역 전체의 기준에서 보게 되면

중간 생활권 위상으로 조정해줘야 된다는 것을 깨닫게 되었습니다.

튜터님들이 항상 이야기 하는 ‘넓게 보세요’ 의 의미를 생각해 볼 수 있었습니다.

또한 지금부터 투자를 고려하는 단지들의 경우

수익을 보면 돈을 더 벌려고 하기 보다는 매도를 우선적으로 고려해야 되기 때문에

환금성을 진짜 중요하게 봐야 하고 

강남 1시간 등의 정량적 지표뿐만 아니라

전세가 흐름 등으로 선호도를 깊게 파악해야 한다는 것을 알 수 있었습니다.

그리고 아직 수도권에 전부 흐름이 퍼진 것은 아니고 저렴한 곳들이 남아있기 때문에

그곳에서 기회를 찾아볼 것을 강조해주셨습니다.

(전고점과 흐름이 계속 비슷했는데 빨간색 단지는 

아직 전고에서 10% 이상 하락한 가격) 

 수도권 vs 지방 투자 의사결정 방법

가격, 가치를 통해서 비교평가를 하면 비슷한 단지들이 남게 됩니다  

그 때 중요한 것은 시장상황과 내 상황에 맞게 투자 우선순위를 결정하는 것입니다.

비슷한 가치, 가격이라면 투자금을 적게 하는 것이 좋고,

이왕이면 공급이 부족한 곳에 투자를 해야 투자금 회수가 빠를수 있다는 것을 이번 시장에서 배우고 있습니다.

또한 구리, 동탄, 다산 등으로 보면서

규제의 풍선효과가 나오는 곳이 우선적으로 가격이 움직이기 때문에

수도권에서는 규제의 흐름을 지켜봐야 하고

지방에서는 규제가 다른 흐름으로 작용하기 때문에 랜드마크 단지들의 흐름을

잘 살펴봐야 한다는 것을 깨달을 수 있었습니다.

그리고 마지막으로 투자 의사결정에서 제일 중요한 것은 

투자자 본인의 상황이었습니다.

똑같은 투자금을 가지고 있어도 

기존에 가지고 있었던 포트폴리오, 감당가능한 리스크 범위, 향후 대출여력 등에서

투자 의사결정이 달라지게 됩니다.

이때 주변에 있는 동료들과 비교하게 되면

조금 더 무리해서 선호도 높은 단지를 하고 싶다는 욕심이 들게 됩니다.

그 때 메타인지 해서 내가 할 수 있는 최선의 투자를 하는 것이 중요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.

긴 시간 동안

수도권 vs 지방 비교평가에 대해서 모든 것을 알려주신 

갱지지 튜터님 감사합니다.

bm 1. 임보에 서울, 수도권, 광역시 kb시세 넣고, 과거 시장 분석(지방)

      2. 지난 상승장과 비교해서 지역별로 가격의 흐름 정리해보기

      3. 지방 랜드마크 시세트래킹 실시