관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
드디어 기다리던 3강이 나왔습니다. 3강은 갱지지 튜터님께서 강의해주셨습니다. 강의 제목을 보면서 수도권과 지방을 서로 비교하는 것이 항상 쉽지는 않기 때문에 최종적으로 지방에서 1등, 수도권에서 1등 물건들을 뽑아서 비교를 통해서 의사결정을 해왔는데 이것들을 사전에 비교해보는 과정도 필요하다고 느꼈고 그것들을 해볼 수 있어서 좋았습니다.
사람마다 투자금이 많으면 수도권, 적으면 지방 이렇게 나눠져있었는데 이제는 수도권도 어느정도 상승 흐름을 이어가고 규제지역도 설정되면서 상대적으로 수도권 외곽으로만 투자가 가능한 상황이 되고 이마저도 중심부는 상승 흐름을 가져가면서 더 바깥쪽의 수도권 외곽, 그리고 지방을 서로 비교하면서 의사결정을 내려야 하는 시기가 왔다는 것을 느꼈습니다.
26년 8월 시장에서는 가급적이면 수도권을 먼저 고려했던 시각에서 조금씩 수도권 외곽과 지방을 비교하면서 더 나은 의사결정이 필요한 단계로 나아가는 변곡점이 온 시기라는 생각이 들었습니다. 그럼 지금부터 강의를 듣고 어떤 내용들이 있었는지, 그것을 통해 어떻게 적용해나가야 할 지에 대해 이야기 해보려고 합니다.
월부학교를 수강하는 사람들의 고민들
‘26년 지금은 지방보다 수도권이 좋은 것 같다?’
‘비교평가 열심히 하고 샀는데 보유해보니 아쉬워요’
‘수도권과 지방을 어떻게 비교해야 하나요?’
현재 시장에서 수도권의 가격이 오르고 있음에도 최근 3년간 지방은 정체되고 수도권의 가격이 상승했기 때문에 시장을 보는 사람들의 마음 속에 지방은 안되고 수도권은 좋다는 인식이 많이 자리잡고 있다는 것을 알 수 있었고 제 스스로도 그런 생각을 하고 있지는 않은 지를 돌아볼 수 있었습니다. 비교평가를 하고 샀어도 막상 결과가 예상했던 대로 나오지 않는 것들이 많은데 그런 과정들이 투자의 과정이기 때문에 누구나 한번쯤은 겪을 수 밖에 없는 문제이기 때문에 모든 사람들의 고민일 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 수도권과 지방을 비교하는 문제는 꽤 오랜 기간 많은 사람들이 궁금해하는 것이었는데 실제 1:1로 비교하는 것이 정말 많이 어려웠는데 이번 강의를 통해 그런 것들을 배우고 시도해봐야겠다고 느꼈습니다.
[나에게 적용할 점]
수도권은 무조건 오르고, 지방은 무조건 내린다는 생각을 깰 수 있는 장표 만들어보기
투자를 한 결과가 나오지 않았을 때 어려워 하는 분들을 위한 주제로 글을 작성해보기
Part 1. 수도권 지방 비교하고 사야 하는 이유
수도권 외곽까지 상승 흐름이 오면서 앞으로 우리가 투자하는 대상이 일부를 제외하고는 보통 가치 이하의 지역과 단지인 경우가 많은데 이런 곳들은 장기 보유 관점 보다는 저평가 구간에 매수해서 수익을 보고 매도하는 매매 관점으로 접근을 해야 한다는 것을 알 수 있었습니다. 그렇기 때문에 수도권 임에도 지방과 비슷한 특징을 가진 물건들이기 때문에 무조건 수도권이 아니라 비교를 해서 의사결정 하는 것이 정말 중요하다는 것도 느낄 수 있었습니다.
[나에게 적용할 점]
현재 시장의 모습이 과거에 언제와 비슷한 지, 그리고 그때 어떤 의사결정을 내렸을 때 좋은 결과를 얻었는지 살펴보기
Part 2. 수도권 지방 비교평가
가격, 가치(비교평가), 시장(우선순위), 투자기준 (투자검토)
가격
가격의 관점은 단지의 가치가 아닌 가격을 우선해서 본다는 개념 보다는 비교할 단지를 찾는 과정으로 볼 수 있었습니다. 결국 내가 비교하고 싶은 단지를 먼저 찾는 것이 우선이고 그 이후에 서로를 비교하는 과정이 필요하기 때문에 그것들을 찾기 용이한 과정을 알 수 있었습니다.
가치
대략적인 대장 가격을 고민해보면서 가치를 가늠해보는 과정을 거쳐서 도시의 위상을 가늠해보고, 생활권과 단지까지 확장해보는 과정으로 가치를 평가해보는 과정에 대해 말씀해주셨습니다. 실제로 해보면서 수도권과 지방을 대략적인 수준으로 가늠해볼 수 있었습니다.
시장상황
가격과 가치를 통해 비슷한 가치를 단지들을 파악했다면 이걸로 투자 결정을 바로 할 수 없는데요. 가치가 비슷하다면 시장 상황을 보면서 나에게 더 유리한 선택을 해나갈 필요가 있습니다.
여기서 중점적으로 다루고 있는 부분은 전세가율, 공급, 분위기인데요. 전세가율은 투자금을 최소로 하여 접근하기 위한 타이밍을 살펴보기 위한 것으로 단순히 전세가율만 보면 가격 수준이 높은지 낮은지를 놓치게 되어 단순 갭투자를 하게 될 수도 있어서 주의를 기울여야 합니다. 그리고 각 지역의 공급 상황을 보면서 내가 투자를 하려고 하는 지역이 어떤 특징을 가진 지역인지를 살펴보는 것이 의미가 있다는 것을 알 수 있었습니다.
내상황
현재 시장에서 최종적인 의사결정을 내릴 때 사람마다 각자의 상황이 다르기 때문에 이 부분을 신경써서 살펴보아야 하는데요. 특히 투자금을 정해놓고 더 마음에 드는 물건을 만났다고 무작정 올리기 보다는 내 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 곳은 없는지를 먼저 살펴보고, 안전한 투자가 가능한 대출액의 기준도 알려주셨습니다. 과거 시장을 경험해보셔서 알고 있으신 것처럼 전세보증금을 빼서 투자를 하는데 굉장히 보수적으로 접근해야 한다는 것도 알 수 있었습니다.
이번 3강을 통해 수도권과 지방을 비교할 때 가격, 가치, 시장상황, 내상황을 살펴야 한다는 것을 배울 수 있었고, 각각의 요소들에 대해 디테일하게 어떻게 접근하고 무엇을 보아야 하는 지에 대해 알 수 있었습니다. 이런 내용들을 실제 임보에 적용해보고 생각을 많이 해보는 시간을 가져보겠습니다. 그리고 마지막에 튜터님께서 말씀해주신대로 이번 학교에서 내가 하는 결과물들을 가장 높은 수준으로 유지해나갈 수 있도록 하겠습니다.
월부학교 3강 강의를 해주신 갱지지 튜터님 다시 한번 감사드립니다.
[나에게 적용할 점]
수도권은 무조건 오르고, 지방은 무조건 내린다는 생각을 깰 수 있는 장표 만들어보기
투자를 한 결과가 나오지 않았을 때 어려워 하는 분들을 위한 주제로 글을 작성해보기
현재 시장의 모습이 과거에 언제와 비슷한 지, 그리고 그때 어떤 의사결정을 내렸을 때 좋은 결과를 얻었는지 살펴보기
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