안녕하세요. 초록도해입니다.
3강은 갱지지튜터님께서 수도권과 지방의 비교평가에 대해서 강의해주셨습니다.
현재 상황에서 투자할 수 있는 지역들이 수도권외곽과 지방광역시이기 때문에
지금 투자를 고민하고 계신 월부인이라면
두지역을 어떻게 비교해야하는지 참 고민이 되실텐데요.
보통 수도권과 지방을 따로 비교하거나
둘 중 비교하면 당연히 수도권이지~ 라는 결론이 나기도 하는데요.
이번 강의에서 그 고민을 확 풀어줄 수 있는 아주 유익한 강의였고,
소액투자 준비하면서 비교평가하고 투자우선순위를 결정하는데 많은 도움이 될 것 같습니다.
단순히 수도권이냐 지방이냐가 중요한 것이 아닙니다.
내가 투자하려는 대상이 무엇인지 이해하고 어떤 자산이 더 좋을지 가치에 대한 확신이 필요합니다.
수도권과 지방 시장
현재 규제시장으로 서울수도권이 묶이고
구리, 기흥, 동탄이 묶이면서
투자할 수 있는 지역들은 수도권 외곽과 지방이 남았는데
이 지역들의 투자금이 비슷한 것을 볼 수 있었습니다.
이는 과거시장에서도 있었던 일인데
2017년 서울과 경기 핵심지역이 조정지역으로 묶이고
2018년 구리, 용인, 광교, 평촌이 묶이고
풍선효과로 계속 가격이 오르면서 20년도에는 군포, 동두천 등까지 묶이게 됩니다.
그 뒤로 지방광역시에서 소도시까지 묶이게 되는 흐름이었습니다.
19-20년 지방광역시가 절대적 저평가 시장인데
그 시절에도 현재와 같이 평단가와 투자금이 수도권외곽과 비슷했습니다.
수도권외곽과 광역시 투자결과를 비교했을 때
시장사이클 및 여러가지 상황에 의해 광역시의 수익이 더 높았습니다.
하지만 우리가 알아야 할 것은 어디가 더 수익이 많이 나느냐 + 수도권 우선이다 라는 관점이 아니라
우리가 배운 투자기준인 “얼마나 가치있는 것을 저평가된 가격으로 사느냐”를 판단해야되는 것이라는 것을
다시 깨달을 수 있었습니다.
또한, 우리가 지금 투자해야할 단지는 보통가치(위성자산)이기 때문에 저평가에 사서
반드시 갈아타야된다는 점에서 사람들 선호하는 환금성 있는 단지를 비교하고 우선순위를 정할 수 있는
판단력이 중요하다는 것을 배웠습니다.
수도권과 지방의 비교평가
수도권과 지방은 시장사이클이 다르고 입지평가기준이 다르기 때문에
어떻게 비교해야할지 잘 몰랐습니다.
수도권과 지방을 비교할 때는 가격이 비슷한 체급인 단지를 선별해 가치를 판단하는 비교평가를 먼저 해보아야합니다.
이 때 보통은 평단가가 비슷한 지역을 비교하곤 하는데
지방은 선호단지와 비선호단지의 가격차이가 크기 때문에 평단가가 수도권보다는 낮게 나와서
수도권외곽과 광역시의 랜드마크 → 선호단지 → 가성비단지의
가격수준이 비슷한 지역인지 체급을 맞춰보는 것이 신선했습니다.
BM 수도권vs 지방 비교시 체급이 비슷한지 먼저 확인 해보기
가치를 판단할 때 가장 중요한 점은 환금성이었습니다.
위성도시는 매도 후 더 좋은 곳으로 갈아타야할 자산이기 때문에
덜벌더라도 일단 사람들의 수요가 있는 단지를 선별하는 것이 가장 중요했습니다.
지역에서 생활권 선호도를 나누기도 하지만 또 시야를 넓혀 도시전체를 바라보고
선호도를 나누는 것도 중요하다는 것을 알게 되었습니다.
그 지역에서 하위생활권인 곳이 도시 전체에서는 그래도 다른 지역의 선호생활권보다 좋을 수도 있기 때문입니다.
수도권외곽과 지방을 비교할 때는 일단 비슷한 수준의 가격 선에서
사람들이 좋아하는 수요가 있는 단지인지 선호도 파악을 뾰족하게 해보고
수도권과 지방에서 투자 했을 때 장점과 단점을 알아가보겠습니다.
BM 도시전체에서 대체불가능한 곳인지, 선호생활권인지, 가성비생활권인지 나눠보면서 선호도를 뾰족하게 파악하기
수도권과 지방의 소액투자의사결정
소액투자에서는 비슷한 가치를 가진 자산을 적은 돈으로 사야하기 때문에
투자 ‘시점’을 잘 판단해야하는데 그때 전세가율을 참고해서 투자효율을 높이는 것이 중요했습니다.
단순 전세가율만 보고 투자한다면 투기..가 되기 때문에 우리는 또 매매가의 수준도 함께 봐야함을 명심하겠습니다.
지방에서는 공급이 정말 중요하다는 것을 배우고 있는데 같은 가치가 있다면 공급이 적을 곳을 우선으로 보고
수도권에서도 외곽에서도 지방의 성격을 띄는 곳이라면 수요를 뺏길 수도 있기 때문에 언제 어디에 공급이 들어오는지 잘 살펴봐야겠습니다.
월부학교에서 성장하려면
인풋을 아웃풋으로 연결해서 적용해보는 것이 중요하다고 하셨습니다.
이 소중한 환경에서 내가 누릴 수 있는 것을 누리기만하기 보다는
내가 환경을 만든다는 마음으로
튜터님께서 해보라고 한 것들 적용하며
동료들과 공유하고
동료들을 응원하면서
재미와, 의미와, 성장을 모두 해보라는 튜터님의 마지막 말씀이 가장 기억에 남습니다.
감일팀장으로 매일 감일공유하고
동료들글에 댓글 달고 응원하면서
재밌는 추억과 성장하는 재미도 느끼고
튜터님과의 싱크로 맞추면서 남은 기간 보내겠습니다.
좋은 강의 해주신 갱지지튜터님 감사합니다.💕
