임차인과의 부동산 매도 거래시 전세보증보험에 관하여 질문 있습니다!

안녕하세요. 임차인이 직접 집을 매수하겠다고 나서는 것은 매도인 입장에서 공인중개사 수수료를 아낄 수 있고 세입자 퇴거 리스크 없이 깔끔하게 거래할 수 있는 아주 좋은 기회입니다! 질문하신 내용에 대해 실무적인 관점에서 답변드립니다. 1. 위의 방법으로 거래를 진행해도 전세보증금이 자동으로 소멸되는지? 결론부터 말씀드리면, 전세 계약은 매매 계약과 동시에 법적으로 소멸(흡수)되므로 전세보증보험 역시 자연스럽게 효력을 다하게 됩니다. 임차인이 매수인이 되는 순간, 기존의 '임대차 관계'는 '소유권 이전 관계'로 전환됩니다. 따라서 HUG(주택도시보증공사) 보증보험 역시 목적물에 대한 임대차 계약 종료 및 보증금 반환 의무가 소멸함에 따라 자동으로 효력이 상실됩니다. 임차인이 안내문을 받으셨듯, 전세계약이 종료되면 보증금 반환보증도 함께 종료되는 것이 맞습니다. 다만, 확실한 마무리를 위해 매매 잔금 치르는 당일(소유권 이전 시점)에 보증보험 회사(HUG 또는 주택도시보증공사 위탁 은행)에 연락하여 보증 계약 해지 및 잔여 보험료 환급(해약 환급금) 절차가 어떻게 되는지 확인하시는 것이 안전합니다. 2. 매도자인 나의 입장에서는 특별하게 신경 쓸 내용이 없는지? 매도자 입장에서 가장 중요하게 챙겨야 할 포인트는 '회사 대출 유지'와 '잔금 정산의 정확성'입니다. 임차인 회사 대출 질권설정 여부 확인: 임차인이 저금리 '회사 대출'을 그대로 유지하겠다고 하더라도, 해당 대출이 사내근로복지기금이나 회사 명의로 질권설정(채권양도)이 되어 있는 대출인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 질권이 잡혀 있다면, 매매 계약 체결 및 소유권 이전 시 회사 측의 동의나 대출 승계(또는 상환 관련 공문)가 필요할 수 있습니다. 회사 대출이라 하더라도 주택을 매수(소유자 변경)하는 과정에서 대출 유지가 가능한지 인사팀이나 재무팀을 통해 임차인에게 확인토록 하세요. 정확한 잔금 계산: 전체 매매가에서 ① 임차인이 안고 가기로 한 회사 대출금(또는 보증금 상당액)과 ② 이미 지급받은 계약금을 제외한 나머지 금액이 정확히 잔금으로 입금되는지 특약 및 정산서로 명확히 남겨야 합니다. 특약 문구 활용: "본 매매계약은 현 임차인이 매수인 자격으로 체결하는 계약이며, 잔금 지급과 동시에 기존 임대차계약은 종료된 것으로 보며 HUG 전세보증보험은 자동 해지되는 것에 동의한다. 또한 회사 대출 유지에 따른 법적·행정적 책임은 매수인(임차인)이 진다." 임차인과의 직거래 형태 매매는 상호 간에 번거로움을 줄이는 훌륭한 거래입니다. 다만, 임차인의 '회사 대출'이 소유자 변경 시에도 그대로 유지될 수 있는 성격의 대출인지만 잔금 전에 확실히 크로스체크 하신다면 큰 문제 없이 안전하게 마무리되실 겁니다. 좋은 결과 있으시기를 응원합니다!

안녕하세요 세초님! 우선, 저의 가족이 다니는 회사의 경우 회사 전세대출을 받았다가 집을 매수하게 되면 대출을 갚아야하던데..세입자께서 회사규정을 잘 살펴보심이 좋을 것 같습니다. 그리고 세초님께서 질문 주신 부분에 대해 제가 알아본 바에 따르면, 1. 전세만기일=매수잔금일이라면, 별도로 전세 보증보험 신청을 해지할 필요는 없으나, 전세만기일보다 매수잔금일이 빠르다면, 전세 보증 보험 해지 신청을 하고 남은 일수만큼 보험료를 환급 받으실 수 있습니다. 해지신청을 안한다고 해서 별도의 불이익은 없다고 합니다. 세입자께서 선택하실 문제일 것 같습니다. 혹시 맘에 걸리신다면 HUG에 한 번 더 전화 문의 해보시는 것도 방법일 것 같습니다. 2. 매도인인 세초님께서 특별히 신경쓰실 일은 없을 것 같습니다. 잔금 후 명의가 넘어가면, 임대인으로서 전세보증금 반환의무가 종료되기 때문입시다. 매도 마무리 잘 하시길 바라요!:)

세초님 안녕하세요 임차인님이 주택을 매수하기로 한 상황에 대해 걱정되시는 부분이 있는 것 같습니다. 임차인분이 직접 매수하시는 거래라 큰 틀에서는 괜찮아보입니다만, 매매와 동시에 임대차와 HUG 보증이 무조건 '자동 소멸한다'고 말씀하고 있는데요, 잔금 전에 HUG와 전세대출 은행에 확인하고 진행하시는 게 좋을 것 같아요. 특히 임차인분이 유지하려는 회사대출이 단순 신용대출인지, 전세보증금 반환채권에 질권·채권양도가 설정된 대출인지 꼭 확인해보셔야 할 것 같습니다. 만약 질권 채권양도가 설정되었다면 임대차가 종료될 때 대출 유지가 가능한지 회사나 대출기관의 확인이 필요할 수 있습니다. 매도자 입장에서는 전세보증금 얼마를 매매대금과 상계하고, 실제 잔금으로 얼마를 받는지 계약서와 정산서에 명확하게 남겨두시면 좋겠습니다. 위 내용을 잔금하시기 전에 파악하시고 진행하면 좋을 것 같습니다. 😊