안녕하세요? D셈버입니다.
서울앞마당을 만들기 위해 서투기 강의때마다 듣고 있는데요.
새로운 규제들이 하루가 멀다하고 나오는 중에 이런생각 저런생각이 가득한 상태에서
앞으로의 방향에 대해 말씀해주셔서 다시한번 체크하게 되었습니다.
강의 중 인상깊었던 내용은
- 강남에서 10평대의 가치입니다. 아직 1급지 앞마당은 없지만 강남이라도 10평대는 아니지않나. 했었는데, 평수가 작다고 무조건 배제할 게 아니었습니다. 입지 독점성이 압도적인 강남권은 10평대라도 핵심 입지 가치를 그대로 흡수하며 환금성과 상승 폭을 증명해 낸다라는 것입니다. 마곡과 9호선을 품은 강서구 10평대가 10억을 형성하는 것과 같은 맥락이다 라는 예시를 들으니 한번에 이해되더라구요~
2. 다음으로, 착시와 착각 경계하기입니다. 이번 앞마당이 성동구이기 때문에 더 와닿은 부분인데요. 옥수리버젠처럼 연식이 차며 잠시 눌려 보이는 상급지 단지는 상승장이 오면 가장 먼저 전고점을 뚫고 튀어나간다. 반면 4급지 외곽 신축이 상급지 구축보다 비싸지는 착시 순간을 경계해야 진짜 저평가 우량 자산을 알아볼 수 있다는 점입니다.
3. 가치성장 투자와 알파투자
가치성장투자: 예시에 나왔던 광명의 단지처럼 상승 시 5억 오르고 하락 시 2억 떨어지는 입지 독점성 있는 단지는 굳이 팔지 않고 장기 보유한다.
알파투자: 부천의 예시단지처럼 2억 오르고 1억 떨어지는 비규제 수도권 단지는 상승장에 수익을 내고 반드시 매도하여 서울 자산을 사는 스텝핑 스톤으로 삼아야 한다.
알파투자는 하락기에 안 팔리므로, 조정기라고 급하게 손절 치는 것이 가장 큰 손해다. 3~4년 버텨 전고점 근처로 올라왔을 때 매도하고 서울로 넘어가야 한다.
4. 마지막으로 고점판독기 솔루션
노원 구축을 8억 고점에 사서 현재 6억이 된 사례처럼, 단순히 "내가 산 가격보다 떨어졌다"고 해서 가치 없는 하위 자산으로 '역행 갈아타기'를 하면 안 된다.
하지만 종잣돈을 보태어 6억 자산을 상급지의 10억대 30평대 상급지 자산으로 올릴 수 있다면, 원금 손실을 감수하더라도 자산 체급을 10억으로 끌어올리는 갈아타기가 장기적으로 훨씬 이득이다.
반면, 성북구 15억 자산처럼 입지 가치가 확실한 단지는 고점에 샀더라도 전고점을 뚫을 때까지 보유해야 한다.
적용할 점으로는
- 앞마당 시세 트래킹을 하며 관심단지들 입지 독점성 검증해보기.
단지들을 가격대별로 그룹핑하고, 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익 및 상승 폭과 입지 독점성을 비교한다.
2. 장기 보유할 '가치성장 단지'인지, 수익을 내고 팔아야 할 '알파투자 단지'인지 명확히 구분해본다.
늘 생각만 많고 행동에 옮기기는 왜이리 힘든지…
자모님의 마지막 말씀이 기억납니다. ‘답이 없는 거에 자꾸 질문을 던지지 마라!’
네… 생각만 하지말고 일단 행동하겠습니다.
감사합니다!
