안녕하세요
행복한 투자자 리치리나입니다.
3강은 갱지지 튜터님의 열강이었습니다.
3강에서는 수도권과 지방의 투자 대상을 일정한 기준을 가지고 비교하고,
그 안에서 수도권과 지방 중 어디에 투자할지 의사결정하는 방법을 배웠습니다.
또한 앞으로 10억 이상의 자산을 쌓아가는 과정에서 계속해서 마주하게 될 여러 의사결정에 대해 어떻게 판단하고,
그 판단에 확신을 가질 수 있을지에 대해서도 말씀해주셨습니다.
무엇보다 튜터님께서 강의를 듣고 끝나는 것이 아니라 나에게 남는 것은 결국 '적용'이라고 말씀해주셨는데,
그 말씀이 많이 와닿았습니다. 아무리 좋은 내용을 많이 알고 있어도 실제 투자에 적용하지 못한다면
결국 내 것이 아니기 때문입니다. 배운 내용을 저 역시 실제 투자에 하나씩 적용해보려고 합니다.
이번 강의의 핵심을 정리하면 수도권이라는 이유만으로 투자하지 말고,
저환수원리에 근거해 가치와 선호도가 높은 자산을 체급에 맞춰 비교하고,
그중 저평가되어 있으면서 상승 가능성이 있는 곳을 선택하는 것이라고 생각합니다.
특히 가장 중요하게 느낀 것은 선호도였습니다.
물론 수도권에서도 선호도는 중요하지만, 지방에서는 정말 더더더 중요하다는 것을 다시 한번 느꼈습니다.
수도권은 서울과 경기 전체의 수요 이동이 활발하고 지역 간 교류가 많기 때문에
어느 정도 지역을 넘어선 수요가 존재하지만,
지방은 상대적으로 그 지역 안에서 수요가 형성되는 경우가 많습니다.
그렇기 때문에 지방에서는 단순히 '이 지역이 괜찮다'가 아니라
그 지역 안에서 사람들이 어디를 가장 좋아하고, 어디를 대체재로 생각하며,
어떤 생활권으로 이동하려고 하는지까지 봐야 한다는 것을 배웠습니다.
특히 지방에서는 '신축이니까 좋다', '가격이 싸니까 좋다'가 아니라
지역 내에서 어느 정도의 선호도를 가지고 있는 단지인가를 먼저 봐야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
상급지의 선호 구축과 하급지의 애매한 신축을 비교했을 때 단순히 상품성만으로 판단해서는 안 되고,
사람들이 실제로 어느 곳을 더 선호하는지를 봐야 합니다.
결국 선호도는 땅의 입지 + 생활권의 선호도 + 단지 상품성이 함께 만들어낸다는 것을 기억하고 싶습니다.
그리고 지역을 볼 때도 하나의 생활권만 떼어놓고 보는 것이 아니라,
내가 가지고 있는 앞마당을 연결해서 도시 전체에서
그 생활권과 단지가 어디에 위치하고 있는지를 넓게 바라봐야겠습니다.
또 하나 기억하고 싶은 것은 '체급을 맞춰 비교하는 것'입니다.
수도권과 지방을 단순하게 비교하는 것이 아니라 비슷한 가격대와 비슷한 상품성을 가진 단지끼리
비교해야 제대로 된 비교평가가 가능하다는 것을 배웠습니다.
랜드마크, 선호단지, 가성비단지, 후순위단지를 각각 비교하면서 '같은 투자금이라면 어디가 더 좋은가?'
를 고민해야 합니다.
결국 투자에서 중요한 것은 수도권이냐 지방이냐가 아니라
같은 투자금으로 내가 살 수 있는 가장 좋은 자산이 무엇인가를 찾는 것이라고 생각합니다.
수도권이라고 무조건 좋은 것도 아니고 지방이라고 무조건 나쁜 것도 아닙니다.
가치와 선호도가 비슷하다면 더 저평가된 곳을 찾고, 비슷한 가격이라면 더 선호도가 높은 곳을 선택하고,
비슷한 가치라면 앞으로 상승 흐름이 먼저 올 가능성이 높은 곳을 선택해야 합니다.
이번 강의를 통해 앞으로 투자할 때 단순히 '여기가 오를 것 같다'는 생각으로 접근하기보다
가치 → 체급 → 가격 → 선호도 → 환금성 → 전세가율 → 공급 → 사이클을
하나씩 확인하면서 의사결정하는 습관을 만들어야겠다고 생각했습니다.
항상 수도권과 지방의 비교에 있어서 어려움이 있었는데 튜터님의 방식대로
평단가. 대장단지들 비교해볼수 있었습니다.
결국 이번 강의에서 가장 중요한 투자 원칙은 "수도권이냐 지방이냐가 아니라 가치 있는 것을 싸게 사는 것"
같은 가격이라면 더 좋은 땅과 더 좋은 생활권을 선택하고, 같은 가치라면 더 저평가된 자산을 선택해야 한다.
그리고 투자 후에는 잘 팔리는 자산을 통해 더 좋은 자산으로 갈아타는 것까지 생각해야 한다.
강의해주신 갱지지 튜터님 감사합니다.
적용할점 : 수도권과 지방 임장지 비슷한 급 찾아보기
