[독서후기] 부동산 트렌드 2025

26.08.11

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

[ 부동산 트렌드 2025 ]

[한줄평]

2025년 인플레이션과 공급 부족으로 인해 서울 아파트 대부분이 전고점을 돌파할 것을 예상한 책

[저자 소개]

김경민, 김규석, 이소영 ,이보람, 이영민, 정재훈

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 부동산 트렌드 2023, 건축왕, 경성을 만들다, 도시개발, 길을 잃다, 리씽킹 서울 등이 있다.

TV에서 많이 본 분인데 도시 계획과 부동산 관련된 연구를 하시는 분이셔서 어떤 내용을 기술했을 지 궁금하다

[목차]

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 Top 6

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

부동산을 인문학의 관점에서만 접근을 해왔는데 목차만 보아도 부동산을 데이터 관점에서 접근할 내용이라는 생각이 든다. 실제로 내가 생각한 것들이 맞는지, 데이터를 통해 어떻게 접근해볼 수 있을 지 배워볼 수 있는 좋은 기회인 것 같다

[책을 읽고 배우고 깨달은 점]

이 책은 성공하는 사람들이 가지고 있는 다섯 가지 법칙에 대한 이야기이다. 지독한 일벌레인 주인공 ‘조’가 업무 상의

‘부동산 트렌드 2024년 ’ 에서는 전세 수요가 매매로 전환되는 현상이 발생할 수 있고, 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우 서울시 부동산 가격 상승을 예상하고 실거주자의 경우 매수를 조언했다. 실제로 저자가 예상한대로 시장이 흘러갔다는 점이 인상적이고 2025년에도 비슷했다. 일부 저자의 가정에 대해 동의할 수 없는 것도 있었지만 대체적으로 부동산 공부를 했다면 납득할 수 있는 이야기들이 많았던 것 같다. 앞으로 나올 책에 대해서도 읽어보면 좋을 것 같다.

저자는 24년 7월 기준으로 향후 서울 부동산이 전고점을 넘어 상승할 것을 예상했다. 전국 광역시 아파트 시장이 서울 아파트 시장과 흐름을 맞춰 갈 지에 대해서는 과거 디커플링된 시장을 근거로 회의적인 시각을 가지고 있었고, 아파트는 주식과는 다르게 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직이기 때문에 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는 지를 확인하는 것의 중요성에 대해 이야기 했다. 실제로 부동산이 한번 방향이 정해지면 일정 기간 이상 상승과 하락이 유지되는 특성이 있기 때문에 무릎에서 사고 어깨에 팔라는 말처럼 바닥을 다지는 시기를 충분히 보고 들어가도 늦지가 않다. 이러한 사이클을 제대로 판단하는 것이 관심을 가지면 누구나 할 수 있는 과정이고 이 부분이 바로 절대적 저평가 시기이기 때문에 가장 중요하다는 생각이 들었다

저자는 서울이 N파고 상승 흐름을 가지는 것과 다르게 경기도는 워낙 사이즈가 크기 때문에 강남에 인접한 분당, 과천, 평촌의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 수 있다는 것을 이야기 하고 있다. 확실히 서울이 상승한다고 모든 경기도가 오르는 것은 아니라는 것을 말해준다. 그리고 광역시의 경우는 가격이 바닥인지, 수요가 증가하고 공급이 줄어드는 상황인지, 상승을 한다면 서울 수준으로 나올 수 있는 지를 기준으로 판단을 한다고 하는데 현재 광역시 가격 수준이 바닥인지에 대해 명확하지 않다고 이야기한다. 왜… 바닥이라고 생각하지 않을까? 더 떨어질 가능성이 존재한다는 것인가? 이 부분에 대해서는 명확한 의견을 제시하지는 않았다

사람들이 자신이 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이동하는 경향이 있기 때문에 지리적으로 인접한 지역이 서로 영향을 주고 받으면서 권역을 형성한다고 하는 점에 대해서 적극적으로 공감이 되었다. 실제로 4개 권역으로 나눠서 어떻게 상승 흐름이 퍼져나가는 지에 대해서 이야기하는 부분이 인상적이었다. 단, 마포와 일산 서구, 노원과 의정부가 서로 다른 흐름을 가진다는 점은 이해가 되었는지, 서남부의 대장 구가 양천구이고, 양천과 동안구가 서로 동조화된 흐름을 보인다는 부분은 조금 의아했다. 이 둘은 사실 완전히 다른 곳이고 서로 목적도 다른 곳이기 때문이다

향후 서울은 수요는 그대로이지만 공급이 줄어들면서 사람들의 심리를 자극하여 가격이 상승할 가능성이 높다. 장기적으로 보면 누적 상승률은 비슷할 수 있지만 고가 아파트가 먼저 오르면서 주변 권역에 영향을 주고, 상대적으로 중저가 아파트 안에서도 오르는 곳만 오를 가능성이 존재하고 있다. (중저가 안에서 오르지 않는 애들이 존재할 가능성이 있음을 간접적으로 드러냈다)

어찌보면 무서운 이야기일 수 있지만 이번 하락장이 1년 남짓으로 지난 하락장 (약 5년~6년) 보다 짧았던 것처럼 이번 상승장도 지난 상승장 (약 7년) 보다 짧을 수 있다. 벌써 2023년 부터 상승하여 3년이 지났다. 언제 끝날 지 모른다는 것을 항상 유념하면서 대비해나가자

저자는 임대차 2법으로 인해 전세 가격이 일시적으로 상승한 것은 인정하지만 결국 이후 22년 폭락으로 시장이 자기조정을 거치면서 임대차 2법으로 인해 전세가가 오른 것은 아니라고 말한다. 23년 이후 전세가 상승은 인플레이션과 공급 부족, 그리고 빌라포비아 현상이 부른 결과로 볼 수 있다

2025년 부동산 시장은 인플레이션, 공급 부족, 빌라포비아로 인한 전세가격 폭등으로 사람들의 심리를 자극하여 임차 수요가 매매로 전환되며 가격이 상승할 요인을 갖추고 있다

2025년 서울 부동산 시장은 금리가 지금 보다 인하한다면 강남/서초도 일부 상승하지만 많이 오르지 않은 노도성 지역이 더 많은 가격 상승이 있을 것이고 서울 전체 아파트가 전고점을 돌파할 수 있다는 것을 예상했고, 실제로 맞았다

[책을 읽고 내 삶에 적용할 점]

- 저자가 세웠던 가정에 대해 검증해보고 잘못된 것에 대한 내 생각을 정리해보자

책에서 나온 가정

2013~2020년 서울에서 상승 시작 시점이 다른 곳은 있었지만 누적 상승률은 비슷하다

아파트는 주식과 다르게 한 방향이 정해지면 장기적으로 움직인다

2010~2012년 지방과 서울의 경제 상황이 달랐다 (디커플링의 원인)

사람들이 자신이 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이동하기 때문에 각 권역의 대장 구가 주변 지역 시세에 영향을 준다

수지구의 누적 상승률이 강남, 분당에 비해 낮은 것은 입지독점성이 떨어져서 그렇다 (빈땅이 많다)

양천구가 서남권의 대장 구이고 동안구가 동조화된 흐름을 보인다

서울 안에서도 고가 아파트가 먼저 가격이 오르고, 중저가 아파트 안에서도 오르는 곳만 오를 수 있다

강남은 서울 전역 보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있다

[여러 사람들과 논의하고 싶은 점]

(p.e22) 수도권 부동산 시장을 한강을 기준으로 나눠보면, 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

→ 저자는 수도권에서 한강 이남과 이북의 부동산 동조화 현상이 다르게 다타나는 이유를 일자리오 직주근접성이라고 말합니다. 여러분은 동조화 현상에 대해 어떻게 생각하고 있는지, 그리고 각자 실제 현장에서 보고 들은 경험에 대해서 이야기 나눠봅시다

[책의 핵심과 챕터별 요약 정리]

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

# 서울 아파트 상승의 전조 (상승을 예상)

근거 1 : 빌라포비아로 인한 전세가격의 상승

근거 2 : PF 대출 연장으로 인한 저조한 인허가 물량 / 공급 절벽

전세 수요가 매매로 전환되는 현상 발생

2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우 서울시 부동산 가격 상승을 예상함

실거주자의 경우 매수를 조언함

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

# 전국 아파트 매매 시장 동향

(p.18) 2024년 7월 현재 서울 아파트 시장이 역사적 전 고점 돌파 가능성 높고, N파고 넘어 W파고 가능성

(p.19) 아파트 가격은 주식과 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움지인다

서울 아파트 시장이 전고점을 돌파할 가능성을 높게 본 이유 (자세한 해석은 Part 3에서 다룸)

1.부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든 크로스 발생

2.전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있음

전국 광역시 부동산 시장은 어떻게 될까?

2010~2012년 : 글로벌 금융위기로 수도권 침체 / 광역시 가격 상승 → 지방의 경제 상황이 서울과 달랐다?

2015~2019년 : 서울 아파트 시장 상승 / 부산, 울산 등 경남권이 조선업 쇠퇴로 하락

2020년 이후 : 코로나 이후 기준금리가 0.5%로 급락하면서 유동성 공급되어 전국 상승

2021년 4분기~2022년 : 전국 하락 (금리인상 + 유동성 축소)

2023~2024년 : 서울은 N파고 상승 흐름 / 지방 광역시는 23년 바닥을 다진 후 지역 별로 다르다

# 신도시 아파트 매매 시장 동향

(p.23) 한강 이남 지역에서는 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다

권역 별로 나눠서 대장 구가 존재하고 대장 구의 움직임이 인근 신도시 가격에 영향을 준다

수도권 동남구 : 강남구 vs 분당구, 수지구

수도권 서북구 : 마포구 vs 일산동구, 서구, 파주시

수도권 서남부 : 양천구 vs 평촌, 김포

수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부, 남양주

동남구 : 강남, 분당, 수지

강남 이남 지역은 하나의 연계된 부동산 시장으로 볼 수 있고, 이들 지역의 매매가격 흐름은 상호 밀접하게 연관되어있다. 수지는 강남과 분당과 다르게 주변에 빈땅들이 많아 누적 상승률이 낮다.

서북부 : 마포, 일산, 파주

마포구는 강남과 독립적이지만 유사한 경제적 사회적 조건을 가짐 → 교통이 잘 갖춰지고 직장인들에게 인기 많음

마포구는 오르지만 일산과 파주로 가격이 확산되지는 않음 → 마포와 달리 직장 근접성이 떨어짐 / 지역 내 자급자족

서남부 : 양천, 안양, 김포

양천구와 동안구는 동조화된 흐름을 보임, 김포는 다름

동북부 : 노원, 남양주, 의정부

노원, 남양주는 동조화된 흐름을 보임, 반면 의정부는 더 늦게 상승

# 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

2023년 기준 서울 전체 아파트 세대수 174만 세대

강남3구에 약 34만 세대 (서울 전체의 약 20%)

노도성은 접근 가능한 직장이 ‘광화문’ → 광화문 만으로 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기 부족함

고가 vs 중저가 시장 비교

1.고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재함

- 고가 아파트가 24년 하락 멈추고 상승세 / 중저가는 하락 멈춤

- 장기간으로 보면 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷함

2.고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상 발생

3.중저가 아파트 시장 비동조화 가능성

# 서울시 아파트 공급 부족 사태

2010년대 서울 연평균 입주 공급량 : 33,773세대

2024년 입주 2만 세대, 2025년 2.6만 세대, 2026년 1.2만 세대로 감소 예정

서울 공급 부족이 불러올 결과

1.주택 가격 상승 (수요와 공급 + 심리) → 집값이 오를 것이라 믿으면 미리 사두려는 경향이 생김

2.전세 및 월세 가격 상승

3.주거 안정성 악화 → 세가 오르면 저소득층의 안정적 주거 확보 어려움

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 Top 6

# 슈퍼사이클 - 서울 아파트 대세 상승의 신호탄

골든 크로스 : 단기 이동평균선이 장기 이동평균선 보다 높아지는 경우 (대세 상승)

상승과 하락 사이클 인사이트

1.가격 상승기에 강남구가 먼저 오르고, 노원구는 서울 전역이 상승장 진입한 후 상승장 진입

2.부동산 상승기와 하락기는 장기간에 걸쳐 나타남 (상승이 하락보다 김)

3.부동산 사이클이 짧아짐 → 하락이 짧아진 만큼 상승도 짧을 수 있음

# 인플레이션 - 부동산 상승의 기폭제

인플레이션

1.주택 구매 수요 증가 / 임대료 폭등 (투자 수익률 증가) → 주택 가격 상승

2.원자재 가격 상승+임금 인상+대출 비용 증가 → 시공비 상승 → 건설 지연 및 인허가 물량 감소

# 전세가격 폭등 - 매매로의 전환을 이끌다

전세 가격은 항상 우상향 함

전세 시장의 수요 = 실거주 수요

전세가격 폭등 시기

2013년 3분기~2016년 2분기 : 전세가격 폭등 기사화

2020년 3분기~2021년 4분기 : 전세가격 폭등으로 ‘영끌’이 사회적 현상

전세 가격 상승 원인

1.인플레이션으로 인한 전월세 가격 상승

2.입주 물량 부족

3.전세사기로 인한 ‘빌라포비아’

# 공급 절벽

2025년~2027년 서울 아파트 입주 물량의 문제점

1.공급 물량이 적다

2.입주 물량이 지역적으로 편중됨→24년 올파포,25년 서초구/동대문, 26년 서초구 →서북권, 서남권 입주 부족

Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측

# 서울시 집값 시나리오

금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 아파트 가격 5% 상승

금리가 2024년 6월 대비 0.75%p 인하될 경우 서울 아파트 가격 10% 상승

향후 수요를 억제하는 정책이 출현할 수 있고, 단기적으로 하락할 수 있으나 장기적으로는 큰 영향이 없다

강남/서초 아파트는 상승을 예측

노도성 아파트는 더 큰 폭의 상승을 예측

서울 전체 아파트 전고점 돌파 가능성 높음

과거의 패턴

1.가격 상승은 강남에서 시작

2.서울 장기적인 누적상승률은 강남, 강북 간 차이가 없음

# 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

NEW리츠 제도

재산세 상승 → 15억 아파트 재산세 134만원 / 5000만원 그랜저 자동차세 91만원