안녕하세요
동료들과 함께 꾸준하게 투자하고 성장하고 싶은
월부지니1입니다.
작년 여름부터 지금까지
서울의 중위투자금에 대한 글을 작성해오고 있는데요,
작성하다보니 과연 내가 매번 작성했던 중위투자금이 지금은 얼마나 변했을까
궁금해서 가져와보았습니다.
서울 25개구 중위가격, 중위투자금 6개월 변동 분석,
지금 바로 시작하겠습니다.
1급지 (평균 상승률 +1.4%) — 숨고르기
급지의 특징: 급지 전체 중 가장 낮은 상승률을 보였습니다.
① 평당 매매가 (만원/평)
- 용산구(+3.3%), 송파구(+2.2%), 서초구(+1.2%) 순으로 상승세를 보인 반면, 강남구(-1.0%)는 서울 최고가 권역임에도 소폭 하락(-120만 원)했습니다.
- 초고가 단지가 밀집한 강남구는 이전 상승과 높은 매수 진입장벽으로 숨고르기 국면에 들어선 모습을 보입니다. 반면 용산구와 송파구는 도심 재개발·재건축 기대감 및 대장주 단지 중심의 매수세 유입으로 평당가가 상승했습니다.
② 중위가격 (만원)
- 송파구(+5.0%, +1억 600만 원)가 가장 높은 금액 및 비율 상승을 기록하며 중위가격 2억 원대에서 2.11억 원으로 크게 올라섰습니다. 이어 서초구(+2.7%, +7,000만 원), 용산구(+2.4%, +4,700만 원), 강남구(+0.4%, +900만 원) 순이었습니다.
- 평당 매매가가 -1.0% 하락했던 강남구조차 중위가격은 +0.4%(+900만 원) 소폭 상승했습니다. 이는 강남구 내에서도 중저가/중형 평형대 단지들의 거래가격 지지력이 우수했음을 보여주며, 송파구의 경우 랜드마크 대단지 아파트들의 거래가 활성화되면서 중간 가격대 수준을 크게 끌어올린 것으로 분석됩니다.
③ 전세가율 (%) : 37~42%
- 강남구(+0.6%p, 37.60% → 38.19%), 서초구(+0.5%p, 41.54% → 41.99%), 송파구(+0.5%p, 39.14% → 39.69%)는 소폭 상승한 반면, 용산구(-0.4%p, 39.37% → 39.01%)는 소폭 하락했습니다.
- 1급지 전반의 전세가율은 37~42% 수준으로 매우 낮게 형성되어 있습니다.
④ 중위투자금 (만원) : 12억 원 ~ 15.9억 원
- 송파구(+3.9%, +5,000만 원), 용산구(+2.5%, +3,000만 원), 서초구(+2.0%, +3,000만 원)는 필요 진입 자금이 늘어난 반면, 강남구(-0.6%, -1,000만 원)만 소폭 감소했습니다.
- 1급지 중위투자금은 12억 원 ~ 15.9억 원 수준입니다. 송파구는 매매가 상승 폭이 전세가 상승 폭보다 커서 투자금 부담이 가장 크게 늘어난(12.2억 → 12.7억 원) 반면, 강남구는 평당 매매가 조정 및 전세가율 소폭 상승으로 투자금 부담이 아주 살짝 완화되었습니다.
2급지 (평균 상승률 +4.7%) — 큰 변화보단 탄탄한 대장주의 상승 견인
① 평당 매매가 (만원)
- 성동구(+6.2%, +490만 원)가 가장 높은 상승률과 증감액을 기록하며 8월 평당 7,939만 원에 도달했습니다. 이어 광진구(+5.1%, +357만 원), 마포구(+4.6%, +332만 원), 양천구(+3.0%, +204만 원) 순으로 2급지 전 지역이 3~6%대의 고른 상승세를 보였습니다.
② 중위가격 (만원)
- 양천구(+8.3%, +1억 1,950만 원)가 1억 3,200만 원에서 1억 4,395만 원으로 뛰어오르며 중위가격 면에서 가장 압도적인 상승 폭을 나타냈습니다. 광진구(+5.7%, +8,400만 원), 마포구(+3.4%, +4,650만 원), 성동구(+2.4%, +4,200만 원)가 뒤를 이었습니다.
③ 전세가율 (%) : 41~47%
- 4개 지역구 모두 전세가율이 하락했습니다.
- 성동구: 42.36% → 41.53% (-0.8%p)
- 마포구: 47.81% → 47.10% (-0.7%p)
- 양천구: 45.69% → 45.05% (-0.6%p)
- 광진구: 46.38% → 45.92% (-0.5%p)
- 전세 가격도 상승세를 보였으나 매매가격 상승 속도가 더욱 가파르게 나타나면서 전세가율이 전반적으로 하락
④ 중위투자금 (만원) : 7.2억 원 ~ 10억 원
- 양천구(+8.9%, +7,000만 원)가 7,200만 원에서 7,900만 원으로 투자금 부담이 가장 많이 늘었습니다. 광진구(+6.3%, +5,000만 원), 마포구(+4.2%, +3,000만 원), 성동구(+4.0%, +4,000만 원) 순으로 모든 지역의 중위투자금이 증가했습니다.
- 2급지 중위투자금은 7.2억 원 ~ 10.억 원 수준으로 특히 성동구는 투자금이 10억 원을 돌파하며 1급지 최하단(송파·용산 12억 원대)과의 투자금 격차를 바짝 좁혔습니다.
3급지 (평균 상승률 +6.0%) — 고른 상승세를 보인 중상위 입지
① 평당 매매가 (만원/평)
- 동작구(+6.9%, +438만 원)가 가장 높은 상승률을 기록했으며, 영등포구(+6.8%, +421만 원), 중구(+6.6%, +405만 원), 강동구(+5.5%, +371만 원), 종로구(+4.0%, +218만 원) 순으로 3급지 전반이 5~6%대의 높은 평당가 상승세를 나타냈습니다.
- 여의도·강남 접근성이 우수한 동작구와 영등포구가 상승세를 이끌었습니다. 특히 강동구(6,721만 원)와 동작구(6,334만 원)는 평당 매매가 절대 수준에서도 2급지 하단(광진·양천 6,800~7,000만 원대)에 바짝 다가서며 강력한 추격 흐름을 보였습니다.
② 중위가격 (만원)
- 영등포구(+7.3%, +9,300만 원)가 11.8억 원에서 12.7억 원으로 중위가격 상승 폭이 가장 컸습니다. 종로구(+6.5%, +6,600만 원) 역시 10억 원대에 새롭게 진입(9,430만 원 → 1억 90만 원)했으며, 동작구(+5.1%, +6,550만 원), 중구(+3.7%, +4,600만 원), 강동구(+2.5%, +2,850만 원)가 뒤를 이었습니다.
③ 전세가율 (%) : 47~56%
- 강동구만 유일하게 소폭 상승했고, 나머지 4개 지역구는 모두 전세가율이 하락했습니다.
- 영등포구: 48.69% → 47.15% (-1.5%p)
- 동작구: 48.55% → 47.22% (-1.3%p)
- 중구: 52.70% → 51.62% (-1.1%p)
종로구: 57.79% → 56.69% (-1.1%p)
④ 중위투자금 (만원) : 4.4억 원 ~ 6.8억 원
- 종로구(+9.1%, +4,000만 원), 영등포구(+9.0%, +6,000만 원), 동작구(+7.4%, +5,000만 원), 중구(+6.6%, +4,000만 원) 순으로 투자 자금 부담이 크게 늘었습니다. 강동구(+1.7%, +1,000만 원)는 상승 폭이 상대적으로 적었습니다.
- 중위투자금은 4.4억 원 ~ 6.8억 원 수준입니다. 영등포(6.7억 원)와 동작(6.8억 원)은 2급지 마포(7.2억 원) 수준으로 진입 장벽이 올라간 반면, 종로구(4,400만 원)는 3급지 내에서 상대적으로 적은 현금으로 접근 가능한 구간을 형성하고 있습니다.
4급지 (평균 상승률 +8.6%) — 서울 시장 상승세를 주도한 핵심 구역
① 평당 매매가 (만원/평)
- 동대문구(+12.3%, +608만 원)와 성북구(+10.2%, +437만 원)가 두 자릿수 상승률을 기록하며 강세를 이끌었습니다. 강서구(+8.4%), 서대문구(+7.2%), 관악구(+7.0%), 은평구(+6.5%) 순으로 4급지 전 지역이 6~12%대의 가파른 상승세를 나타냈습니다.
- 신축 단지가 많고 도심 접근성이 뛰어난 동대문구(4,953만 원)와 서대문구(5,036만 원)는 평당 매매가 5,000만 원 선에 진입하며 3급지 하단(종로 5,415만 원)과의 격차를 크게 줄였습니다.
② 중위가격 (만원)
- 은평구(+9.7%, +8,150만 원)와 강서구(+8.9%, +8,000만 원)가 가장 높은 상승률과 증감액을 기록했습니다. 동대문구(+6.9%), 성북구(+6.8%), 서대문구(+4.9%), 관악구(+4.5%)가 뒤를 이었습니다.
- 은평구(8억 3,850만 원)와 강서구(8억 9,600만 원)의 중위가격 상승이 두드러지면서 4급지 주요 지역의 아파트 중위가격대가 기존 7억~8억 원대에서 8억~9억 원대로 대폭 상향 이동했습니다.
③ 전세가율 (%) : 53~60%
- 관악구와 은평구를 제외한 4개 지역의 전세가율이 하락했습니다.
- 동대문구: 55.63% → 53.54% (-2.1%p)
- 강서구: 55.40% → 53.51% (-1.9%p)
- 서대문구: 55.88% → 54.53% (-1.4%p)
- 성북구: 59.63% → 58.84% (-0.8%p)
- 매매가격이 짧은 기간 동안 급등하면서 매매-전세 간 갭이 벌어져 전세가율이 전반적으로 낮아졌습니다. 다만 4급지의 전세가율은 53%~60% 수준으로 1~3급지에 비해 여전히 높은 수준을 유지하고 있다.
④ 중위투자금 (만원) : 3.3억 원 ~ 4.3억 원
- 강서구(+14.3%, +6,000만 원)와 동대문구(+11.6%, +5,000만 원)의 중위투자금 상승률이 두 자릿수를 기록했습니다. 은평구(+9.1%), 성북구(+8.3%), 서대문구(+7.1%), 관악구(+5.9%) 순으로 모든 지역에서 투자 필요 자금이 증가했습니다.
- 4급지 갭투자 진입을 위한 중위투자금은 3.3억 원 ~ 4.3억 원 수준입니다. 매매가 급등과 전세가율 하락이 맞물려 동대문(4,300만 원), 서대문·강서(4,200만 원) 등 주요 지역의 진입 문턱이 4억원 이상으로 상향되었습니다.
5급지 (평균 상승률 +6.2%) — 실수요 기반의 하방 지지 및 반등
① 평당 매매가 (만원/평)
- 강북구(+8.5%, +273만 원)가 가장 높은 상승률을 기록했으며, 구로구(+7.5%, +272만 원), 노원구(+6.7%, +240만 원), 중랑구(+6.3%, +204만 원), 도봉구(+4.8%, +137만 원), 금천구(+3.3%, +100만 원) 순으로 전 지역이 3~8%대의 완만한 상승 흐름을 보였습니다.
- 실수요 위주의 저평가 지역을 중심으로 소폭 반등이 이어졌습니다. 구로구(3,647만 원)와 노원구(3,560만 원)가 5급지 내 상대적 선호도를 바탕으로 평당가 3,500만 원 선을 넘어서며 5급지 시세를 견인하고 있습니다.
② 중위가격 (만원)
- 구로구(+7.4%, +5,200만 원)가 6억 4,850만 원에서 7억 50만 원으로 상승하며 5급지 내 유일하게 중위가격 7억 원대에 진입했습니다. 이어 강북구(+5.8%, +3,850만 원), 노원구(+5.3%, +3,300만 원), 도봉구(+3.9%, +2,200만 원), 금천구(+2.8%, +1,600만 원), 중랑구(+2.7%, +1,800만 원) 순이었습니다.
- 구로구가 중위가격 급증을 견인했으며, 나머지 지역들도 기존 5억~6억 원대에서 6억 원대 안팎으로 전반적인 단지 가격대가 상향 평준화되었습니다.
③ 전세가율 (%) : 56~63%
- 구로구와 중랑구를 제외한 4개 지역구에서 전세가율이 상승했습니다.
- 도봉구: 58.93% → 61.34% (+2.4%p)
- 강북구: 62.00% → 63.51% (+1.5%p)
- 노원구: 55.42% → 56.21% (+0.8%p)
- 금천구: 62.90% → 63.60% (+0.7%p)
- 매매가 상승과 함께 전세 가격 또한 동반 상승하거나, 전세가 상승 폭이 매매가 상승 폭을 웃돌면서 전세가율이 오르는 양상을 보였습니다. 5급지의 전세가율은 56%~63% 수준으로 서울 내 급지 중 가장 높다.
④ 중위투자금 (만원) : 2.1억 원 ~ 2.7억 원
- 구로구(+10.3%, +3,000만 원)와 노원구(+3.7%, +1,000만 원)를 제외한 4개 지역구(강북, 중랑, 도봉, 금천)는 중위투자금의 변동이 전혀 없었습니다.
- 매매가격이 상승했음에도 높은 전세가율 상승세가 매매가 상승분을 그대로 메워주면서, 대부분의 5급지 지역에서 중위투자금이 오르지 않았습니다.
6개월간 서울 가격 흐름 총평 : 실거주 수요가 이끈 4급지 폭등
① 매매가: 4급지 및 도심 접근성 우수 지역의 폭발적 상승
- 상급지 저조, 중위급지 급등: 1급지(평균 +1.4%)가 높은 가격대와 대출/투자 규제 부담으로 숨고르기에 들어간 사이, 4급지(평균 +8.6%) 및 3급지(평균 +6.0%)가 서울 전체의 상승세를 이끌었습니다.
- 대장 지역구: 동대문구(+12.3%)와 성북구(+10.2%)가 서울 내 유일하게 두 자릿수 상승률을 기록했으며, 성동구(+6.2%), 동작구(+6.9%), 영등포구(+6.8%) 등 도심 및 강남 접근성이 우수한 뉴타운/교통 요충지로 매수세가 강하게 쏠렸습니다.
② 중위가격: 8~9억 원대 및 12억 원대 안착
- 4급지의 체급 상승: 은평구(+9.7%)와 강서구(+8.9%)의 중위가격이 급등하면서 4급지 아파트의 중위가격대가 기존 7억~8억 원대에서 8억~9억 원대로 완전히 상향 이동했습니다.
- 3급지·1급지 주요 고지 점령: 종로구가 중위가격 10억 원을 돌파했고, 송파구는 20억 원을 넘어 21억 원 수준에 안착했습니다.
③ 전세가율: 상급지는 매매가 주도 하락, 5급지는 전세 동반 상승
- 1~4급지 전세가율 하락: 매매가격이 전세가격보다 빠르게 오르면서 1급지(37~41%), 2급지(41~47%), 3급지(47~56%), 4급지(53~60%) 모두 전세가율이 전반적으로 하락했습니다.
- 5급지의 실거주 전세 수요로 인한 전세가율 상승 : 반면 5급지(도봉 +2.4%p, 강북 +1.5%p 등)는 전세가격이 매매가격을 뒤에서 밀어 올리며 전세가율이 56~63% 수준으로 상승하여 매매가를 견고하게 지지했습니다.
④ 중위투자금: 상급지 진입 장벽 상승 vs 5급지 소액 투자금 유지
- 진입 장벽 극대화: 매매가 급등과 전세가율 하락이 맞물려 2급지 성동구(1.01억 원)가 투자금 1억 원을 넘어섰고, 4급지 주요 지역(동대문·서대문·강서)도 필요 현금이 4,200만~4,300만 원 수준으로 높아졌습니다.
- 5급지의 투자금 방어: 강북, 중랑, 도봉, 금천 등 5급지 대부분 지역은 매매가 상승분만큼 전세가가 따라 올라주면서 2.1억~2.4억 원대의 필요 투자금이 동결되었습니다.
6개월동안 평당 매매가, 중위가격, 전세가율, 중위투자금이 어떻게 변화했는지 확인해보았는데요,
서울은 실거주수요가 주도한 매매, 전세 상승이 눈에 띄었습니다.
특히나 급지 간에 간격이 줄어든 지역들이 보여 흥미로웠는데요,
앞으로 전임을 통해 현장분위기를 살펴보아야겠다는 생각이 들었습니다.
6개월 뒤에 다시 돌아오겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다 :)
