안녕하세요. 초록도해입니다.
우리동네에 뉴타운 조성의 기대감과 재개발, 재건축 사업 소식이 들려오면
“뉴타운 들어오는데, 그럼 우리 집값도 오르려나?”
하는 기대가 생깁니다.
하지만 뉴타운 바로 옆인데도 가격이 크게 뛰는 단지가 있는 반면,
뉴타운의 온기를 전혀 받지 못하는 단지도 있습니다.
왜 이런 차이가 발생할까요?
"호재는 '불편한 곳'에서 가격 폭발력이 생긴다."
-진심을 담아서 튜터님-
우리가 호재를 바라볼 때 튜터님께서 조언해주신 이야기가 기억납니다.
원래부터 깨끗하고 살기 좋았던 곳에 신축 몇 개 들어선다고 생활권의 가치가 드라마틱하게 바뀌지는 않습니다.
반대로, 과거에는 지저분하고 경사지고 오래되어 '사람들의 인식이 좋지 않았던 불편한 동네'가
→ 뉴타운의 이름으로 신축숲으로 천지개벽할 때,
‘균질성과 환경이 좋아지면서 자연스레 사람들이 선호하는 동네’가 되어
그 지역의 가치가 상승하고 가격에 폭발적인 영향력을 줍니다.
그리고 이 영향력은 뉴타운 단지 뿐만 아니라, 뉴타운과 연관된 주변 기축단지까지 영향을 받습니다.
뉴타운 호재 영향을 받는 단지의 특징
1. 뉴타운의 '새로운 상권과 인프라'를 그대로 공유한다.
생활권 인식이 완전히 바뀝니다
과거에는 노후 구축이 밀집하여 비균질하고, 어둡고, 이미지마저 안 좋았던 생활권이 뉴타운으로 변하면서 대규모 신축 단지와 깨끗한 신규 상권이 형성되면서 사람들이 살고싶은 동네로 바뀝니다.
상권 공유가 핵심입니다
뉴타운 단지와 도로 하나를 사이에 두고 있거나 동선이 이어져서 "뉴타운 주민들이 이용하는 상권과 학원가를 똑같이 누릴 수 있는 위치"에 있는 주변 단지들은 동네 전체의 이미지 변신 효과를 그대로 흡수합니다.
- "옛날 그 나쁜 동네"가 아니라 "뉴타운 인프라를 누리는 쾌적한 동네"로 평가가 바뀌면서 뉴타운엔 들어가지 못하지만 뉴타운의 상권을 누리는 가성비 단지로 가격에 영향을 받습니다.
2. "사람이 바뀐다" - 소득 수준과 거주민 구성의 변화
뉴타운의 가치는 신축아파트에 산다는 매력이 있지만 중요한 것은 "들어와 사는 사람이 바뀌는 것"에 있습니다.
유해시설과 오래된 노후 상권이 사라지고 쾌적한 학원가와 브랜드 상권이 생기면,
아이들이 거리에서 안전하게 뛰어놀 수 있는 환경이 조성되면서
"가족 단위 실거주자가 가장 살고 싶어 하는 동네"로 탈바꿈하게 되고,
기존에 살던 높은 연령대에서 신축으로 이사오는
영유아·초등 자녀를 둔 3040 신혼부부 및 안정된 소득을 갖춘 젊은 가구들로 바뀝니다.
이는 주변 단지들의 전세가와 매매가를 든든하게 받쳐주는 진짜 힘이 됩니다.
[사례 - 성북구 장위뉴타운]
성북구 장위뉴타운을 예로 들어보겠습니다.
2020년 ‘래미안장위퍼스트하이’를 시작으로 ‘래미안장위포레카운티’, ‘꿈의숲아이파크’, ‘장위 자이레디언트’ 등 대단지 신축이 잇따라 들어섰고, 앞으로도 대단지 신축 입주가 예정되어있습니다.
여기에 '동북선' 교통 호재까지 더해지면서 그 동안의 교통 불편마저 해소되고 있는 곳이죠.
과거 노후 주택이 밀집하고 교통이 불편해 외면받던 동네가 '신흥 주거 뉴타운'으로 탈바꿈하면서
어린 자녀를 둔 3040 실거주 수요가 유입되었고, 단지 주변의 상권과 주거 환경 역시 한층 깨끗하고 쾌적하게 개선되었습니다.
🏢 뉴타운 주변 ‘기축 단지’: 참누리 vs 꿈의숲대명루첸
그렇다면 장위뉴타운이 형성되는 과정에서, 이미 2000년대에 지어져 있던 주변 기축 단지들의 가격은 어떻게 변했을까요?
뉴타운 구역 인근의 두 단지, 참누리와 꿈의숲대명루첸을 비교해 보았습니다.
- 참누리: 2006년식, 373세대 => 뉴타운 신규 상권을 도보로 공유하기 다소 어려운 입지
- 꿈의숲대명루첸: 2008년식 , 611세대 =>뉴타운 신규 상권을 직접 공유할 수 있는 입지
📈 가격 흐름의 차이: 뉴타운 입주 전 vs 입주 후
두 단지의 시세 추이를 보면 뉴타운 조성 전후로 흥미로운 변화가 나타납니다.
- 뉴타운 입주 전: 두 단지의 매매가 가격흐름 비슷하게 흘러감
- 뉴타운 입주 후: 입주 및 상승장에서 뉴타운 상권과 인프라를 직접 공유할 수 있는 '꿈의숲대명루첸'의 상승 힘이 더 큰 것으로 나타났습니다.
"호재는 상승장에 불을 붙이는 기름 역할을 합니다."
대규모 뉴타운 단지들과 맞닿아 있어 새롭게 형성된 상권과 깨끗한 거리 환경을 그대로 누릴 수 있는 단지가 상승장에서 훨씬 더 강력한 시세 탄력성을 보여준 것입니다.
💡 그렇다면 상권을 공유하지 못한 '참누리'는 가치가 없는 걸까요?
지금 당장은 실거주자들이 참누리 단지 쪽으로 이동할 특별한 이유는 없습니다.
하지만 여기에 '동북선 개통'이라는 새로운 변화를 대입해 보면 어떨까요?
동북선이 완공되면, 뉴타운 대단지 신축 주민들이 역을 이용하기 위해
참누리 단지 앞을 지날 수밖에 없는 필수 이동 동선이 만들어집니다.
소득 수준이 높은 대단지 신축 주민들의 주 출퇴근 동선이 되면서 자연스럽게 유동인구가 늘어나고,
그 동선을 따라 새로운 브랜드 상권이나 편의시설이 채워질 가능성이 높습니다.
이처럼 '새로 생기는 이동 동선'에 따라 주변 환경과 참누리의 가치가 앞으로 어떻게 재평가될지 트래킹해 보는 것도 투자 공부하는데 흥미로운 포인트가 될 것 같습니다.
뉴타운 호재 영향을 '못 받는' 단지의 특징
이렇게 뉴타운으로 인해 주변 동네는 젊은 3040 가구와 상권으로 개선이 되는데,
뉴타운의 영향을 덜 받는 단지의 특징은 다음과 같이 정리해볼 수 있습니다.
상권·동선 공유 불가 / 단절성
뉴타운과 인접해 있어도 대형 도로, 단차(축대/경사), 철도 등으로 물리적으로 단절되어 뉴타운 상권이나 학원가를 도보로 이용할 수 없는 단지.
주변 환경의 개선 불가능
단지 바로 앞이 여전히 모텔, 유해업소, 슬럼화된 상권으로 둘러싸여 있어 아이키우기 어려운환경을 유지하는 단지.
여전히 노후한 환경에 갇혀 있고 환경개선이 어렵다면 뉴타운의 영향을 덜 받게 되니 임장시 꼼꼼히 체크해 보시면 좋겠죠?!
뉴타운이 들어온다면 이제 “3가지”를 확인하세요!
뉴타운이 들어올 때 단순히 “입주할 신축단지”만 보지말고, 다음 “3가지”를 확인해서 기회를 잡아보세요.
"이 뉴타운이 들어서서 이 거친 동네가 얼마나 '살 만한 곳'으로 쾌적해질까?"
(불편함의 개선 정도)
"뉴타운에 들어설 깨끗한 상권과 학원가를 이 주변 단지도 자연스럽게 걸어서 이용할 수 있을까?"
(상권 공유 여부)
"이제 이곳에 아이를 키우는 3040 젊은 부부들이 돈을 들고 이사 오고 싶어 할까?"
(사람의 변화)
뉴타운 호재의 본질은 ‘신축아파트’ 그 자체가 아니라 '그 동네에 사는 사람과 환경이 모두 바뀌는 것'입니다.
뉴타운이 들어온다면 “이 기축단지도 앞으로 같은 생활권이 될 수 있을까?” 를 판단해보면 좋을 것 같습니다.
호재를 따라가는 투자보다, 호재가 어디까지 영향을 끼칠지를 먼저 읽어 보는 것이.
우리가 이 뜨거운 여름에도 현장을 다니는 이유가 아닐까 생각합니다.
한풀 꺾인 더위로 여름의 끝자락이 조금 보이는 것 같습니다.
앞으로 좋아질 날씨에도 재밌게 임장하시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
