월급쟁이부자들 내집마련 중급반
내집마련 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 구, 단지명: 노원구 중계무지개
- 위치 : 노원구 중계동
- 연식: 1991년
- 세대수 : 2,433세
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
*내집마련 중급반에서는 해당 지역의 위상과 입지를 알기 위해 구 단위로 작성합니다.
*구가 없는 곳일 경우 시 단위로 작성합니다.
1. 위치
*수도권에서 땅의 가치를 판단하기 위해 한강, 강남까지 거리를 잽니다.
*카카오맵-거리재기 기능 → 지역 대표역이나 랜드마크 아파트부터 한강, 강남역까지의 직선거리를 잽니다.
- 강남까지 직선거리 : 16.39km
- 한강까지 직선거리 : 12.22km
2. 교통
*카카오맵 길찾기 기능 → 구별 대표역에서부터 각 역까지의 소요시간과 환승횟수를 적습니다.
- 강남역까지 소요시간: 51분(1회)
- 시청역까지 소요시간: 43분(2회)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간4분(1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간(1회) / 35분(지하철-버스 1회)
3. 학군
*아실 → 학군에서 해당 지역의 가장 학업성취도가 높은 중학교 3개를 적습니다.
*호갱노노 → 학원가 탭을 통해 해당 지역에 학원가가 있는지, 몇 개 정도인지 확인합니다.
- 중학교 학업성취도: 중평중 87%, 하계중 83%, 불암중 89%
학원가 유무 : 있음(중계동학원가 231개, 서울2위)
4. 환경
* 우리동네 안심지도 사이트를 통해 주변 유해시설을 찾아보세요.
* 편의시설은 카카오맵-주변시설에서 병원과 대형마트를 검색해보세요.
- 유해시설 여부: 장례식장, 화학물질취급시설
- 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점(롯데, 건영), 대형마트(롯데마트, 2001아울렛, 홈플러스)
PART2. 단지 비교평가 (2주차)
3) 단지 비교평가 (첫 앞마당이라면 구 내 단지 3개)
*비교평가 엑셀 양식은 1주차 교재/자료 다운로드에서 받으실 수 있습니다.
*첫 앞마당(보고서 작성 지역)이라면 구 내에서 예산에 맞는 단지 3개를 비교해보세요.
*다른 지역 앞마당이 있다면 지역 간 비교평가도 추가로 해볼 수 있습니다.
PART3. 결론 (3주차)
4) 내집마련 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [불가]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [X]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [X]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역 및 단지는 어디인가요? [상계주공1단지, 2단지, 4단지]
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
- 지금까지 중계무지개는 7억대니까 충분히 내 예산범위로 매수 가능하지 라고 생각하고 있었는데, 실제 임장 다니고 대출상담하고 매물보면서 중계무지개는 다소 내 예산범위보다는 높은 편이라는 것을 알게 되었다. 비교단지로 생각했던 극동건영벽산과 경남롯데상아도 매물임장과 부사님들과 대화하면서 좋은 매물이라는 것은 맞으나, 같은 예산으로 다른 단지로 비교를 넓히면서 더 상승가치가 있는 매물을 보고 성급하게 행동하면 안되겠다고 느꼈다. 실제로 3주차 강의를 다 시청한 시점에서 상계주공 1, 2, 4단지 매물임장을 진행하게 되었고 전고점 / 전저점 등 가치를 더 따져가며 보니 비교와 확신을 하게 되었고 총 9개의 매물임장을 다녀보고 매수를 결정하게 되었다. 이제 약정서-토허제-계약-대출-잔금 등의 많은 프로세스가 남긴 했지만 꼼꼼히 따져가며 내집 마련을 성공해야겠다!
