안녕하세요. 김헌터입니다.
이번 강의는 진담튜터님의 임보, 임장 그리고 비교평가에 대한 강의였습니다.
처음에는 현재 시장의 상황을 전반적으로 짚어주셨는데, 지금은 그래프나 전고점, 단순한 가격만 보는 것이 아니라 가치를 제대로 보는 것이 중요한 시장이라는 말씀을 해주셨습니다.
특히 전고점은 어디까지나 참고자료로 활용하고, 지금 시장에서는 선호도와 수요를 제대로 파악하는 것이 중요하다는 부분이 기억에 남았습니다. 결국 이번 임보와 임장, 비교평가를 할 때도 단순히 데이터를 정리하는 것이 아니라 그 안에서 사람들의 선호도를 뾰족하게 파악해야겠다는 생각이 들었습니다.
[선호도 파악을 위한 3가지 단계]
1단계. 분위기임장으로 투자범위를 설정한다.
분위기임장을 단순히 동네 분위기를 보고 오는 시간이 아니라
투자할 범위를 정하는 시간으로 접근해야 한다는 부분이 좋았습니다.
돌이켜보면 저도 지금까지 분임을 할 때 ‘동네 분위기를 보러 간다’는
생각이 강했던 것 같습니다.
이제는 무엇을 더 볼지보다 어디를 덜어낼지에 집중하면서
투자 범위를 정하는 시간이라는 생각으로 임장을 해봐야겠다고 생각했습니다.
특히 사람, 상권, 도보 등을 중심으로 보면서 실제 투자할 수
있는 범위를 좁혀가는 방식은 다음 임장에서 꼭 적용해보고 싶습니다.
2단계. 입지분석으로 투자 키워드를 파악한다.
입지분석은 단순히 입지요소를 정리하는 것이 아니라,
투자 범위 안에서 투자 우선순위를 정하기 위한
투자 키워드를 찾는 과정이라는 설명이 좋았습니다.
최근 임보에 저의 투자 생각을 조금씩 넣기 시작했는데,
그 부분 역시 투자 키워드를 찾기 위한 하나의 과정이라고
생각하니 앞으로 어떻게 발전시켜야 할지 조금 더 명확해졌습니다.
특히 초등학교의 증축 여부나 지역 내·외 전세가격 수준을
확인하는 부분은 이번 임보에서 BM해보면 좋겠다고 생각했습니다.
또 교통 호재가 여러 개 있는 지역이라면 단순히 ‘교통 호재가 있다’로 끝내는 것이 아니라,
남북축과 동서축 중 어떤 호재가 이 지역에 더 큰 영향을 주는지 생각해보는 관점도 인상 깊었습니다.
마침 지금 임장하고 있는 지역에도 교통 호재가 있는데,
어떤 호재가 실제 지역의 가치와 선호도에 더 큰 영향을 주는지
한번 생각해보는 시간을 가져봐야겠다고 생각했습니다.
3단계. 단지임장과 분석으로 투자 우선순위를 이해한다.
단지 외부 요소인 역 → 학교 → 상권 접근성을 기준으로
로얄동을 찾아가는 방법도 좋았습니다.
다음 임장에서는 조원분들과 함께 직접 적용해보면
재미있을 것 같다는 생각이 들었습니다.
또 단지 분석에서 시세를 볼 때 매매가격이 60% 이상
반등했는지 확인해보는 방법도 인상 깊었습니다.
모든 단지에 적용하기보다는 이번 임장에서 한두 개
단지를 골라 직접 확인해보면서 어떤 의미가 있는지 살펴보려고 합니다.
[비교평가]
마지막으로 비교평가에서 지역 내 비교와
지역 간 비교를 구분해서 설명해주신 부분이 정말 좋았습니다.
평소 제가 비교평가를 하면서 고민했던 부분들을
가지고 설명해주셔서 더욱 와닿았던 것 같습니다.
특히 뇌피셜로 ‘여기가 더 좋아 보인다’라고 판단하기보다는
입지와 상품을 직접 적어보고 비교하면서 판단해야 한다는 것을 다시 한번 배울 수 있었습니다.
이번 강의를 통해 임장과 임보를 단순히 많이 하는 것보다,
그 안에서 사람들이 어떤 것을 선호하는지 뾰족하게 파악하고
그것을 투자 판단으로 연결하는 것이 중요하다는 것을 느꼈습니다.
이번 임장에서는 강의에서 배운 내용을 하나씩
직접 적용해보면서 제 것으로 만들어보겠습니다.
너무 좋은 강의를 해주신 진담튜터님 감사합니다!
