안녕하세요? 김제로입니다.
실전 2강은 ‘진담’튜터님께서 “임장, 임보, 비교평가” 3가지 항목을 자연스럽게 이어질 수 있도록
튜터님께서 생각하시는 사고 흐름을 그대로 강의로 담아주셨습니다.
사실 정말 넓은 파트에 대해서 알려주시다 보니 내 것으로 만들기 쉽지 않겠다는 생각도 들었지만
튜터님께서 전체적인 구조부터 세부 내용까지 워낙 설명을 잘해주셔서 이해하기 좋았습니다.
강의에서 알려주신 BM 포인트를 하나씩 기록으로 남겨볼 수 있도록 하겠습니다.
1. 상대적 저평가 시장
현재의 수도권 시장은 절대적 저평가 시장이 아닌 상대적 저평가 시장입니다.
작년까지만 해도 어느정도 가치있는 단지라면 어떤 것을 매수해도 괜찮다는 느낌이 들었는데,
이제는 정말 비교평가하며 ‘선호도와 수요’를 잘 살펴보는 것이 중요하다고 느꼈습니다.
최근 임장에서 목표를 ‘거주민 선호도 파악’에 초점을 맞춰보고 있었기에
말씀해주신 내용이 더욱 와닿았습니다.
선호도를 파악하고 임장과 임보를 연결하며 최종 비교평가에 집중해야겠다는 생각을 가졌습니다.
- 선호도 파악 프로세스
- 분임: 투자 범위 설정
- 사임: 투자 키워드 파악
- 단임: 투자 우선순위 설정
▶ 가치, 선호도를 인지하고 언제나 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 물건 찾기
2. 우선 순위를 가르는 입지 분석
진짜 투자 실력은 애매한 것을 확실하게 나눌 수 있을 때 생기는 것이라는 말씀이 인상 깊었습니다.
사임에서 입지 파트를 작성할 때 “직,교,환,학,공” 5가지 요소에서 무엇에 집중해야 할지
하나씩 설명해주신 것을 꼭 기억해두고 다음 임보에 적용해서 작성해봐야겠다는 생각을 가졌습니다.
- 직장: 7대 업무지구 접근성 / 해당 지구 소득 / 뾰족한 접근성
- 교통: 보유 핵심 노선 / 개선 호재 / 기존 낙후에서 드라마틱한 변화여부
- 환경: 선호 상권, 비선호요소 여부 / 가족단위 선호 / 입지 개선 길목 유동인구
- 학군: 전통 학군 / 대형or 빌라 혼재 여부 / 초등학교 늘어나는지
- 공급: 3년 공급 물량 / 재재 및 숨은 공급 / 전세 가격 수준 확인
말씀해주신 내용 중에서 이번 달 임보에서 무엇이 부족한지를 찾아보니
함께 적용했다면 좀 더 퀄리티 높은 뾰족한 임보로 개선할 수 있겠다는 확신이 들었습니다.
▶ 모든 요소의 핵심은 “그래서 사람들이 많이 선택할까?” → 선호도 파악하기
3. 비교 평가 총 정리
기존에 비교 평가의 목적은 ‘더 좋은 것 찾아서 매수하기’ 라는 생각이었습니다.
하지만 튜터님은 ‘하락장에서도 확실한 가치를 찾고 버틸 수 있는 힘 기르기’ 라는 관점을 제시해주셨습니다.
저도 과거에 월부에 오기 전에 하락장을 겪어보았기에 말씀해주신 내용이 더욱 공감되었습니다.
가치에 대한 판단이 없었기에 내 단지가 부족해서인지, 아니면 전체적인 시장 영향인지 전혀 구분할 수 없었습니다.
비교평가에서도 우선 순위를 세워야 했습니다.
- 입지 우선순위: 교통, 환경, 학군
- 상품 우선순위: 연식, 특징
핵심은 각 요소를 최대한 같게 라인업을 해두고 다른 부분을 비교하며 가치를 찾아나가는 것이었습니다.
- 가격 비슷 / 입지,상품 다를 때: 교통, 환경, 학군, 연식, 특징의 우열 가르기
- 입지, 상품 비슷 / 가격 다를 때: 가치 차이 없다면 ‘교통, 환경’ 등 바뀔 수 있는 요소 더 따지기
- 모두 다를 때: 그 지역의 핵심 키워드 파악하고 비교
라는 3가지 케이스로 나눠서 각 파트에서 비교하는 튜터님의 사고 흐름을 볼 수 있었습니다.
기존에도 지역 내의 비교평가는 그래도 어느정도 강의를 통해 배운 내용으로 자신이 있었지만
여전히 지역 간의 비교평가는 한 번씩 어려움을 겪곤 하였습니다.
그 이유가 각 지역의 땅의 가치에 대한 전체적인 틀을 잡고 시작해야 한다는 것을 한 번 더 느꼈습니다.
흔히 말하는 상급지로 갈수록 상품가치보다 땅의 가치가 중요하다는 것을 그래프로 시각화하니 더 공감되었습니다.
이전에도 강의를 들었었지만 해당 파트에서 진담 튜터님의 강의가 더욱 감사하게 느껴졌습니다.
투자로 직결될 수 있는 비교평가를 이렇게 논리적으로 쉽게 이해시켜주셔서 큰 도움이 되었습니다.
그저 감으로 뇌피셜로 진행하는 비교가 아니라,
하나씩 입지요소를 작성해가며 비교를 통해 가치의 우위를 나누는 비교평가를 배울 수 있었습니다.
▶ 지역 내 우선순위를 먼저 확실하게 세팅해두고 지역간 우선순위 진행하며 ‘비슷한 요소’체크하고 비교하기
