진담 튜터님의 뇌를 꺼내서 보여주세요,,,,
내가 지금부터 머릿속에서 지워야 할 것
- 전고점
- 매물의 구조 (평수, 방 개수) -> 입지가치가 먼저이다
비교평가 할 때 : 뇌피셜 돌리지말고 입지와 상품 가치를 글로 적어본다.
선호도 파악 프로세스
1단계 : 분위기 임장 =투자범위를 설정한다.
- 생활권 정리는 정답을 찾는 시간이 아니다. 선호도와 수요를 상상하며 자유롭게 정리
- 착공이 시작된 교통 호재는 가치에 반영시킨다 (착공하면 절대로 뒤로 갈 수 없다)
2단계 : 입지분석 = 투자 키워드를 파악한다.
3단계 : 단지임장/분석 = 투자 우선순위를 이해한다.
- 모든 단지를 정리하는 시간이 아니다. 내 생각을 남겨놓는게 중요하다. 그게 맞고 틀리고는 중요하지 않다. (내 생각이 맞는지 전임으로 확인해보면 된다)
단지 선호도는 하락장에서 잘 보인다. -> 후순위 선호도일수록 빠르게 빠짐
상승장 중후반에서도 잘 보인다 -> 선호도 높은 단지별로 가격이 나래비 되어있다
1) 지역 내 비교평가 : 가급적 가격을 고정
가격은 비슷한데 입지 or 상품이 다른 경우 : 교통환경학군연식 특징에서 더 우위인 것을 체크
입지 or 상품은 비슷한데 가격이 다른 경우 : 원래 보통 그게 맞다 (입지 = 교통이 더 좋거나, 상품 = 연식이 더 좋은게 많이 나가는게 맞으니까)
2) 지역 간 비교평가 :
가격은 비슷한데 입지 or 상품이 다른 경우 : 비슷한 가격이라면? 땅의 가치가 더 높거나 (강남/한강 접근성, 주요 직장 접근성) 상품 가치가 더 높거나 (연식/세대수) 환경 비교
두 급지정도 차이나는 단지비교라면 입지를 택 하는게 대부분 맞다
(동대문 크레시티 VS 송파 거여동 롯데캐슬)
수도권에서는 땅의 가치를 가장 먼저 보되, 상품요소를 보기
2) 지역 간 비교평가 :
가격은 비슷한데 입지/상품이 다른 경우 : 급지 차가 2개 이상이면 땅의 가치 우선, 3급지 이하의 단지일 경우 상품 가치가 단지 선호도를 만든다.
입지/상품은 비슷한데 가격이 다른 경우 : 바뀔 수 있는 것 =교통, 환경, 쉽게 바뀌지 않는 것 =학군, 연식, 특징 **바뀔 수 있는 것을 디테일하게 분석하는 것이 관점**
긴 상승장 동안에도 가격이 한 번씩 보합하는 구간이 반드시 있다.
적용할 점
- 단지간 앞동/뒷동 거래가 차이 확인 + 최근 거래량 확인
- 매매,전세 반등 여부 확인 + 전저점 대비 60% 이상 반등 확인
- 거래상승폭 최근에 생활권 내 단지들이 같이 오른건지? 얘만오른건지?
