저와 같은 고통을 받고 계신 동료분들이나 1호기 매수를 앞둔 동료분이 계시다면 도움이 되고자,
또 저의 경험을 복기하며 부족했던 점을 채워나가고자 경험담 공유 글을 작성하게 되었습니다 :)
설마 내가 걸리겠어…?
작년 11월 1호기 등기를 마치고,
인테리어와 전세 빼기까지 완수하며 조금은 평화로운 나날들을 보내고 있었습니다.
부동산를 매수하면, 일부 거래에 대해
지자체에서 '부동산 거래신고 소명서' 제출을 요청할 수 있다는 것은 알고 있었지만,
막상 제가 대상자가 될 줄은 몰랐습니다 하하하..
카더라는 소문으로, 부동산 거래 신고 소명서 당첨(?) 기준은
‘랜덤을 기반 + 매수 시 제출한 자금조달 계획서 상 특이점 존재’
를 우선적으로 소명 요청한다고 하더군요….!
특이점이란….? 아래 두 가지 경우가 많다고 전해들었습니다.
- 2030대 젊은 나이에 주택을 취득
매수 자금 출처가 의심스러운 경우
제 경우 주택 소유자인 남편은 30대였고,
매수 자금에 사용된 차용액 비중이 컸기 때문에
당첨(?)된 것으로 예상하고 있습니다….ㅎㅎㅎ
처음 소명서를 받고 가장 당황했던 점
구청에서 받은 양식 자체는 복잡하지 않았습니다.
하지만 제출 기한이 우편 수령 후 약 2주 정도로 길지 않았고,
자금 출처를 제대로 소명하지 못하면 시정조치 후
국세청으로 이관될 수도 있다는 안내를 보니 쫄보인 저는 긴장이 되었습니다ㅠ_ㅠ
(세무사님께 여쭤보니 제출기한은 구청 담당자에게 따로 연락하면 기한연장 가능하다고 하셔서, 1주정도 늦췄습니다)
특히 저희는 차용 구조가 조금 복잡했기 때문에,
이번 기회에 제대로 배워두자는 생각으로 세무 상담을 받게 되었습니다.
실제 제출이 필요한 서류 목록
1건의 매수로 매도자, 매수자, 공인중개사 3곳에서
각각 제출야 할 서류가 달랐고,
저는 매수자 시점으로 디테일하게 제출 내역을 정리했습니다.
*매수자 시점 제출 필요 서류 (지자체 별로 상이할 수 있습니다)
- 부동산 거래신고 소명서 (양식 동봉)
- 자금조달 관련 소명서 (양식 동봉)
- 매수 거래계약서 사본, 전세계약서 사본 (세안고 시)
거래에 사용된 통장 입출금 내역
**거래 전,후 2주간 입출금 내역 (가계약금, 계약금, 중도금, 잔금 이체일 기준 전후 2주간)
부동산 거래에 사용된 자금 (계약금, 중도금, 잔금 등)이 거래된 이체 내역
- 직거래일 경우 직거래로 하게 된 사유 소명서에 기재
대금 지급 증빙자료
‘대금 지급 총액 = 실제 거래 가격 신고 총액’임을 소명
-계좌이체 : 계약금/중도금/잔금 지급통장 거래내역 및 통장사본
-수표지급 : 수표 발행내역, 수표사진
-현금지급 : 현금출금내역, 현금지급사유 및 조성 관련 내용 소명서 기재
-기타방법 : 기타 자금 지급 입증서류 및 설명 소명서에 기재
(임대차계약서, 종전 주택담보대출 상환 서류, 잔금 정산서 등)
부동산 매수를 위한 종잣돈이 있던 계좌의 잔액증명서 (실제 매수가 만큼 예금이 있었는지 확인)
자금조달증빙자료
1) 자기자금 관련
- 금융기관 예금액/주식 등 매각대금 : 입출금계좌 잔액증명, 예금 등 해지증명서, 주식매도 관련 서류 등
- 부동산 처분 대금 : 부동산 매도 계약서 및 대금 입금내역, 종전 임대차 계약서 및 반환 보증금 입금내역 등
- 증여/상속 : 입금내역, 증여/상속세 신고 납부 내역 (증여과세표준신고서 등)
- 현금 등 : 현금 출금 내역 및 조성관련 내용 소명서 기재
- 소득증빙 : 소득금액 증명원, 근로소득원천징수영수증 등 (2-3년)
2) 차입금
- 금융기관대출액 : 금융거래확인서 등 (해당 은행방문 또는 인터넷뱅킹발급, 대출 총액이 확인되는 서류)
- 임대보증금 승계 : 전/월세 임대차 계약서
- 회사지원금 등 : 회사 지원금 신청 또는 입출금 내역 등
- 그 밖의 차입금 : 차용증, 차입금 입출금 내역 및 이자지급내역, 차입금 제공자와 관계등 기재
8. (보유시)약정서, 소송 판결문 등 계약과 관련된 서류 등
9. (보유시)공증된 문서 또는 공공기관/은행 등 발행문서
준비하며 느낀점
일단 이 서류를 읽고 이해하는데 2일정도 소요되었던 것 같아요 ㅎㅎㅎ
뭐이리 제출할 서류가 많은 건지….
하나하나 뜯어보면 별거 없지만,
아예 처음 작성해보는 터라 1차 초본을 들고 세무상담을 받았는데
통째로 다시 수정해주셨습니다 ㅠㅠ
새삼 세무사님께서 정리 해주신양식을 보니
제가 써간 건,,,,정말 작고 하찮은 글씨 나부랭이더라구요 ㅎㅎㅎ
다행히 이메일로 제출이 가능해 모든 서류를 스캔하고 나니
총 48장이 나왔습니다…
다음엔 놓치지 말아야 할 것
매수 시, 부동산 거래용으로 1개의 계좌를 지정해 거래해야
추후 소명에 필요하단 얘기를 익히 들어
전용 계좌를 만들어 비용 처리 시 마다 용도를 기록하였습니다.
만약 그렇게 하지 않았더라면, 수 많은 거래 내역 중
기억을 더듬어 실제 부동산 거래 내역만 추출하는데도
꽤나 시간이 소요되었을 것이라 생각됩니다.
그리고 부동산 자금조달계획서 양식을 잘 보관하고 있었기에,
이번 양식을 쓰는데 큰 고민 없이 진행할 수 있었어요!
(제출 전 스캔본 보관한게 도움이 되었습니다)
반면 예상하지 못했던 부분도 있었습니다.
계약금 입금 약 일주일 전, 통장에 흩어져 있던 돈을 한 계좌로 모았으나
‘부동산 거래신고 소명서’는 계약금 입금 기준 2주전 자금 기록까지 모두 증빙 해야 했습니다.
예를 들어, 계약일 직전에 파킹통장, 청약통장, 주식처분, 예금통장 등의 잔고를
부동산 거래용 계좌로 옮겼다면
이 4개의 은행 또는 증권사에 일일이 인증 프로그램을 깔고
잔액증명서 서류를 모두 뽑아야 하는 수고로움이 있었습니다.
남편이 반나절동안 인증 프로그램 설치 지옥에 갇혀 고통받았어요 ㅠㅠ
종잣돈 합치기를 했을지라도…!
계약금 입금 2주전 사이에 진행했다면,
각 예금에 대한 잔액 증빙까지 필요한지 차마 챙기지 못했고
이 것이 가장 큰 복기 포인트가 되었습니다.
일찌감치 부동산 거래용 계좌에 돈을 모아두었다면,
그 계좌 하나의 잔액증명서만 제출하면 되었을텐데 말입니다….ㅎㅎ
다음 매수에서는 계약일 최소 3주전으로 모든 자금을 한 계좌에 정리해두고
계약금 이체를 해야 한다는 복기 포인트를 새기게 되었습니다.
(이자와, 주식 매도액을 더 받고 싶었던 내 작은 욕심 ㅠㅠㅠ)
하지만 너무 걱정하지 마세요!!!
왜 하필 나만 걸린 건지 (주변 동료들 아무도 없다던데 ㅎㅎㅎ)
너무 귀찮고 어렵고 번거로웠지만, 매수 후 언젠가는 찾아올 불청객임을 알고있었습니다..
오히려 매수 직후에 하게 되어 기억이 살아 있을 때라
다행이라는 마음도 한 편으로 들었습니다.
그리고 이 소명서 진행 목적이
실거래가 허위 조작을 잡아내기 위함이 본질적인 이유이기 때문에,
저 같은 일반적 거래자는 걱정할 일이 크게 없다고 세무사님이 안심시켜 주셨습니다 ㅎㅎ
예를 들면 매수액에 대한 통장 잔고를 증빙해야 하는데,
저는 잔금까지 저축액을 모아서 매수했기 때문에
“계약일 잔고 기준으로 매수가만큼 잔고가 없는데 어떡하죠 ㅠㅠ? ”등의 짜잘한 걱정이 있었으나
그 정도의 소액 차이는 모두 감안된다고 하셨습니다. (물론 전직 국세청 근무 세무사님의 개인적인 의견입니다)
처음은 너무 고통이었지만, 앞으로는 더 챙겨야 할 점들을 깨닫게 되었고
차근차근 준비하시면서 또 하나의 작은 허들을 넘은 기분이 들었습니다 :)
다음번에 또 마주치게 된다면 너무 겁먹기보다는 태연하게 대응할 수 있을 것 같습니다 ㅎㅎ!
