지난 8월 3일 세제개편안이 발표되었습니다.
입법 절차를 거쳐 국회 통과 후 시행까지 단계가 남아있긴 하지만,
이번 세제개편안에 과연 어떤 내용이 담겨있는지,
유주택자로써 또는 투자자로써 나의 상황에는 어떻게 적용해야할지 한번 정리해봤습니다.
| 세제개편안 주요 내용 정리
세제개편안의 주요 내용은 크게 5가지로 정리해볼 수 있습니다.
1. [양도세] 장기보유특별공제 → '장기거주' 중심으로 개편 ⭐
→ 1세대 1주택은 비과세다.
이 말은 반은 맞고, 반은 틀립니다.
양도가액 12억 초과분에 대해서는 과세대상이기 때문인데요.
현재 1세대 1주택은
(양도가액 12억 초과분에 대해서)
'보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 최대 80%'를 공제받을 수 있었는데,
- 2027년: 현행 유지 → 거주 4% + 보유 4%
- 2028년: 거주 6% + 보유 2%
- 2029년 이후: 거주기간만 연 8%, 최대 80%
... 으로 보유(X)가 아닌 거주(O) 기준으로 변경됩니다.
여기에 28년에는 20억, 29년 이후는 10억으로 공제한도까지 신설되었어요.
즉, 집을 오래 보유했더라도 실제로 거주하지 않았다면 양도세 혜택이 크게 줄어듭니다.
2. [양도세] 1주택자 양도세 기본공제 250만원 → 2,500만원 ⭐
양도세 계산공식은
양도차익(매도가 − 취득가 − 필요경비) * 1주택이면 12억 초과분 안분
- 장기보유특별공제 차감
- 기본공제 250만원 차감
x 양도소득세율 적용
= 최종 양도 소득세
간단하게 설명해보면 이렇게 되는데요.
지금은 기본공제가 250만원인데 2,500만원으로 대폭 확대됩니다.
다만 모든 1주택자 대상은 아니고,
① 10년 이상 거주 + ② 양도가액 30억원 이하 + ③ 1세대 1주택
조건을 충족하는 경우에만 가능하다는 점 참고해주세요🙏
3. 다주택자 양도세 중과 2027~2028년 한시 완화 ⭐
기존 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었는데요.
2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 매도하는 다주택자의 경우,
양도세 중과세율을 2027~2028년 한시적으로 낮춰준다고 합니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
‘이미 26년 5월 9일 전에 매도한 다주택자는 손해 아닐까?’ 생각하실 수도 있겠지만,
27년에 매도하더라도 아예 중과하지 않는 것이 아니라,
기존 +20%p(30%p) 중과가 아닌 +5%p(10%p), +10%p(15%p)로 조금 완화되는 수준이라고 볼 수 있겠습니다.
정말 보유세가 부담된다면 27, 28년에 매도하려는 수요도 있을 것으로 예상돼요.
4. [종부세] 실거주 1주택 우대 & 주택가액 중심 과세로 전환 ⭐
이번 세제개편안의 키워드는 '실거주'이기 때문에
1세대 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 종합부동산세 기본공제가 차등 적용됩니다.
- 거주 1주택: 12억원 → 14억원
- 비거주 1주택: 12억원 → 9억원
그 외: 공시가격 합계 9억원 기준 유지
또한 이전에는 다주택자가 ‘집이 몇 채냐’를 중심으로 과세하던 방식에서
이제는 ‘총 주택가액이 얼마냐’를 중심으로 과세하는 방향으로 바뀌었습니다.
| 종부세 과세표준 | 현행 1·2주택 | 현행 3주택 이상 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
3억~6억원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
6억~12억원 | 1.0% | 1.0% | 1.3% |
12억~25억원 | 1.3% | 2.0% | 2.0% |
25억~50억원 | 1.5% | 3.0% | 3.0% |
50억~94억원 | 2.0% | 4.0% | 4.0% |
94억원 초과 | 2.7% | 5.0% | 5.0% |
중저가 주택의 경우 큰 변동이 없을 것 같지만,
과세표준 6~12억원 구간부터는 세율이 1.0% → 1.3% 으로 바뀐다는 부분을 주목해주시면 좋을 것 같습니다.
5. [종부세] 공정시장가액비율 및 일부 세율 인상 ⭐
종부세 계산식은
공시가격 합계 − 기본공제 × 공정시장가액비율 = 종부세 과세표준
종부세 과세표준 × 구간별 세율 − 누진공제 = 종부세액
정말 간단하게 이렇게 표현해볼 수 있는데요.
여기에서 변수가 되는 것이 바롸 ‘공정시장가액비율’입니다.
- 1세대 1주택·지방 1~2주택: 60% → 2027년부터 70%
- 3주택자 등: 60% → 2027년 70% → 2028년부터 80%
지금은 공정시장가액비율이 60% 정도 수준인데
27, 28년에 순차적으로 80%까지 올라갈 수 있음을 계산해보셔야 해요.
| 내 상황에 맞는 시나리오
이렇게 세제개편안의 일부 내용을 알아봤는데요.
그렇다면 나에게는 어떤 영향이 있을지 확인해보는 것이 가장 중요합니다.
결론적으로 말씀드리면
- 시가 20억 이하 (공시가격 14억 이하) : 종부세 과제 대상 아님(X)
- 시가 20~30억 (공시가격 14~21억) : 종부세는 나오지만 상승폭은 미미함
- 시가 40억 이상(초고가 주택) : 종부세 2배 상승
40억 이상의 초고가 주택을 소유하신 분들은 보유세 부담이 매우 커질 것 같고,
일반적으로 서울 중위가격대 12~13억 주택을 소유하신 분들은 종부세 과세 대상이 아닙니다.
보유기준에서 → 거주기준으로 바뀌었기 때문에
거주기간 10년 & 8% = 최대 80% 소득공제를 위해 10년 실거주를 채우려는 소유자 분들이 많으실 것 같은데요.
지금 당장은 종부세 대상이 아니더라도
가치에 따라 장기적으로 우상향한다면 결과적으로 세금에 대한 공부는 필수적인 것 같습니다.
모두 이번 세제개편안 내용 한번 더 읽어보시고, 내 상황에 맞게 정리해보시길 응원드리겠습니다🤗
