안녕하세요,
꾸준히 오래가는 투자자 꾸오입니다.
이번 강의는 저에게 있어 가뭄의 단비 같은 존재였습니다.
투자 안목을 늘리는데 있어서 다음 길로 가는 나침반과 같은 강의였습니다.
입지분석의 목적은 결국 ‘사람들이 얼마나 많이 선택할 것인가' 를 판단하는 것 이라는 점입니다.
그동안 직장, 교통, 환경, 학군을 각각의 항목으로 나누어 분석하는데 집중했다면,
이제는 각각의 요소가 실제로 얼마나 큰 수요를 만들어내는 까지 연결해서 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
특히, 투자 실력은 선호도가 비슷해 보이는 애매한 단지들의 우선순위를 가르는 과정에서 쌓인다는 말이 인상 깊었습니다.
결국 손품과 임장을 더 세밀하게 해야 하는 이유도 정답을 찾기 위해서가 아니라,
스스로 지역의 선호도를 선명하게 가르고 투자 가능 범위를 세울 수 있기 위해서라는 생각이 듭니다.
비교평가에서도 단순히 가격만 놓고 비교하기보다
입지를 먼저 보고, 왜 가격 차이가 발생하는지 이해해야 한다는 점을 배웠습니다.
특히, 이미 변하지 않는 요소보다 교통과 환경처럼 앞으로 달라질 수 있는 ‘변수’ 를 더 촘촘하게 봐야한다는 부분을 통해
임장보고서를 작성하고, 임장을 하는데 있어서
변화하는 부분과 변화하지 않을 부분을 나누고 변화하는 부분이 개선이 될 수 있을지 여부를 파악해보는 시간을 가져야 겠다는 생각을 했습니다.
이번 강의를 통해 ‘그래서 사람들이 어디를 더 좋아할까?’ 라는 생각이
사람들이 자주 이용하는 위치, 사람들을 끌어모으는 환경, 학군 등을 통해 입지가 생겨남을 이해할 수 있었고
이탈 수요와 유입 수요를 판가름 하는 것이 결국 애매한 선호도를 구분 짓고 투자를 할 지 말 지 결정하는 잣대가 됨을 알게되었습니다.
적용할 점
- 입지분석 시 직장·교통·환경·학군을 단순 평가하지 않고 각 요소가 만들어내는 수요의 크기와 선호도까지 한 줄로 정리하기
- 교통호재와 환경 개선 지역에서는 사람들이 실제로 이동하는 길목과 수혜 단지가 어디인지 직접 확인하기
- 공급 분석 시 임장지 신축 전세가 / 상급지 입주지역 신축 전세가 / 비슷한 급지 신축 전세가를 함께 비교해 전세가 영향을 판단하기
- 단지분석에서는 단지에 대한 생각과 가격에 대한 생각을 따로 기록해 가치와 가격을 구분해서 보기
- 비교평가할 때는 입지와 상품을 먼저 비교하고, 교통·환경처럼 변화할 수 있는 변수를 더 깊게 분석하기
