지금 시장은 그래프나 전고점(가격)이 아닌 가치를 봐야 하는 시기라고 이야기 해주셨고
임장과 임보를 통해 그 가치를 판단할 수 있는 방법을 강의를 통해 알 수 있었습니다.
- 분위기 임장
- 주말에 편하게 돈 쓰는 상권인가?
(카페, 베이커리, 쾌적하고 깔끔한 도보 상권) → 예시가 적절하여 기억에 딱 남을 듯
- 주말에 편하게 돈 쓰는 상권인가?
- 입지분석
- 직장
- 이 지역 사람들의 일자리 의존도가 어디가 더 높을까? → 그에 따라 그쪽 교통접근성이 중요할 듯
⇒ 비교평가로 단지 우열을 가릴 시 거주민의 주요 직장 위치에 따른 교통 호재를 우선하여 단지를 선택 할 수도 있음(석수역 vs 안양역) - 강남접근성이 중요하나 좁게 본다면 투자범위가 너무 좁아짐.
⇒ 서울/수도권을 한판으로 보며 주요 업무지고 접근성으로 크게 봐야 함 - 특정 업무지구에 초최단시간에 접근한다면 강남 접근성을 상쇄하는 수요
- 이 지역 사람들의 일자리 의존도가 어디가 더 높을까? → 그에 따라 그쪽 교통접근성이 중요할 듯
- 교통
- 교통 호재 중에서도 불편함이 개선(교통 불모지)되는 경우 그 파워가 강력
⇒ 가격에 큰 영향 - 지하철역에 새로 생긴다면 유동인구 형성 → 그에 따른 상권 개선 → 입지개선 효과
- 교통 호재 중에서도 불편함이 개선(교통 불모지)되는 경우 그 파워가 강력
- 학군
- 교통이 뒷받침되어야 함. 파워풀한 대표 학군지를 제외한 학군지는 그 힘을 잃을수 있음
- 공급
- 서울/수도권은 한판!
- 조합설립인가는 되어야 개발의 가시권
- 직장
- 단지분석
- 수요와 선호도 판단하는 과정
- 시세그룹핑 시 단지 선호도를 정리하고 비슷한 가격대의 단지를 나래비 해보자
(틀리는 것 두려워 말고, 가격이 뭉쳐있을 때 절대적 저평가 단지가 많음)
- 단지비교
- 입지와 상품이 비슷한데 가격이 다른 경우 그 가격을 시장이 받아주는 가격이라 인정하는 것도 필요
⇒ 가치가 비슷하다면 우열을 가리는게 무의미 - 되도록 가격을 고정하거나 입지/상품이 비슷한것을 비교
- 입지와 상품이 비슷한데 가격이 다른 경우 그 가격을 시장이 받아주는 가격이라 인정하는 것도 필요
- 비교평가
- 가격비교 시
- 하락장에선 전고점이 기준: 하락장에선 전고점 대비 하락률을 검토
→ 현재 어느 단지가 더 싼지 알수 있음 - 상승장에선 전저점이 기준: 전저점 대비 반등율 검토
→ 매수 후 무슨일이 벌어질지 예상해볼수 있음
- 하락장에선 전고점이 기준: 하락장에선 전고점 대비 하락률을 검토
- 입지(교통/환경/학군)을 우선기준으로 비교하고 그 후 연식, 특징을 비교하는 순으로
- 가격비교 시
- 적용해볼 점
- 직장: 소득높은 업무지구 접근성이 좋은가?
- 학군: 대형/빌라와 배정받는지?
- 호재: 입지가 개선되는 길목에 있는지?
- 시세그룹핑 시 내 생각을 분임>입지>단임을 기준으로 생각해 정리해 넣는 것
(틀릴 수 도 있지만 두려워 말고 우선 생각하고 적어보는 게 중요)- 단지 우선순위: 길게 시간들이지 말고 직관적으로 해보기(틀려도 괜찮아!!)
- 단지비교: 뇌피셜로 비교하지 말고 정량적으로 데이터를 확인하고 적어보라
- 입지(교통/환경/학군)을 우선기준으로 비교하고 그 후 연식, 특징을 비교하는 순으로
강의 끝에 현실 에서의 성과는 실패와 도전을 통해 벼려 지는 과정이라는 말이 기억에 많이 남았습니다.
다른 사람에 비해 잘하지 못 할까봐 두려워 말고, 남이 아닌 어제보다 나은 내가 되는 것을 목표로 내일도 해나가겠습니다.
