진담님 강의는 이전 구리 특강 때도 느꼈지만, 목소리가 참 듣기 편해서 자연스럽게 강의에 몰입하게 됩니다. 감각을 혼란스럽게 하는 수많은 정보와 자극이 넘쳐나는 시대에 역설적으로 ‘몰입’이라는 주제가 더욱 중요해지고 있는데, 진담님의 강의는 ‘내가 애써 집중하려 하지 않아도 몰입하게 되는 강의’라는 생각이 들었습니다.
이번 강의 역시 구리의 사례가 많이 등장했습니다. 최근 토허제로 지정되기 전까지 투자자들의 뜨거운 관심을 받았던 지역인 만큼 많은 분들이 공감하며 들을 수 있었을 것 같습니다. 오늘 강의를 관통하는 핵심 키워드는 단 하나, ‘선호도’라고 생각합니다.
이제 시장은 절대적 저평가 시장을 넘어 상대적 저평가 시장으로 변화했습니다. 작년 3월 월부를 시작하면서 강의 내내 들었던 말이 “3개월 안에 사라”였습니다. 서울·수도권 어디를 사더라도 함께 오르던 시기에 공부를 시작했고, 1호기 투자를 하기까지 정말 운이 좋았다고 생각합니다. 하지만 지금은 단순히 ‘사는 것’보다 ‘무엇을 사는가’가 훨씬 중요한 시기가 되었습니다. 결국 선호도와 수요를 얼마나 정확히 파악하느냐가 투자 성과를 결정한다고 느꼈습니다.
“사람들이 좋아하는 것을 아파트에 적용하여 가장 좋은 것을 찾아낸다.”
그리고 우리는 가치와 가격, 비교평가를 통해 그것을 실현해 나갈 것입니다.
강의에서는 한 달 동안 지역을 임장하며 반복해서 걷고 관찰하는 과정 속에서 무엇을 생각해야 하는지, 그리고 그것을 임장보고서에 어떻게 녹여내야 하는지 집중적으로 배울 수 있었습니다. 분위기 임장에서는 어떤 사람들을 봐야 하는지, 어떤 상권이 좋은 상권인지, 그리고 없어야 할 것은 무엇인지 구체적으로 알려주셨습니다. 도보는 유모차를 끄는 실수요자의 시선으로 바라보는 방법을 통해 새로운 관점을 얻을 수 있었습니다. 또한 체크포인트를 세분화해 객관적으로 판단할 수 있는 근거를 제시해 주셨고, 실제 진담님의 임장보고서까지 보여주셔서 다음 임장부터 바로 적용할 수 있도록 해주신 점이 특히 좋았습니다.
입지분석 파트 역시 기본과 심화를 체계적으로 알려주셔서 인상 깊었습니다. 강의를 듣는 내내 “이건 바로 내 임장보고서에 적용해야겠다”는 생각이 들었습니다. 특히 가장 기억에 남는 부분은 학군 분석입니다. 대표적인 학군지는 이미 정해져 있다고 생각해 그 외 지역의 학군 선호도를 어떻게 평가해야 할지 막막했는데, 초등학교와 평형을 기준으로 단지를 비교하며 선호도로 연결하는 과정이 매우 인상적이었습니다. 앞으로는 학교뿐 아니라 체육시설 학원 등도 함께 살펴보며 더욱 입체적으로 분석해 보려 합니다. 단지 임장과 단지 분석 파트에서도 실제 선호도를 추출해내는 과정을 상세히 설명해 주셔서 이번 달 단지 분석에 꼭 벤치마킹해 보고 싶습니다.
선호도를 가장 명확하게 구분하는 방법은 결국 비교평가라고 생각합니다. 비교평가를 하는 이유는 시장 상황에 따라 가격이 오르고 내리는 것과 별개로, 본질적인 가치를 정확하게 알아야 흔들리지 않고 보유할 수 있기 때문입니다. 이렇게 중요한 비교평가를 지역 내 비교와 지역 간 비교 등 다양한 방식으로 설명해 주셔서 이해가 훨씬 쉬웠습니다. 공부를 계속하다 보니 강의 속 사례로 등장하는 단지들이 점점 익숙해지고, 그만큼 강의 내용도 더 깊게 이해할 수 있었습니다. 특히 명확한 비교 포인트를 기준으로 설명해 주셔서 비교평가에 대한 자신감이 한층 높아지는 시간이었습니다. 마지막 갈아타기와 복기 파트까지 정말 알차고 귀한 시간이었습니다.
강의 말미에 진담님께서 말씀하신 것처럼, 배운 내용을 아는 것에 그치지 않고 반드시 행동으로 연결하겠습니다. 선호도를 읽어내고 가치를 판단할 수 있는 투자자로 성장해 나가겠습니다.
좋은 강의 감사합니다.
