안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
현재 시장은…
- 상급지의 숨고르기: 강남(-0.02%) 14주 만에, 서초(-0.04%) 16주 만에 하락 전환. 잠원·반포, 대치·개포 등 주요 단지 중심 매수 관망세 및 호가 조정 매물 출현.
- 중저가 지역의 키맞추기: 강북(0.40%), 관악(0.34%), 은평(0.28%), 강서(0.23%) 등 중저가 밀집 지역은 상승폭 확대. 강북 평균 상승률(0.29%)이 강남 평균(0.14%)의 2배 수준 기록.
- 전세 시장의 흐름: 서울 전체 전세가율 상승세 지속 속, 강남구 전세가는 유일하게 하락(-0.03%)하며 매매·전세 동반 관망세 진입.
시장의 이면에는…
- 세제 부담과 심리의 선행 반영: 고가주택 밀집 지역은 보유세·양도세 부담 증가 우려로 인해 매수 대기 수요가 빠르게 관망세로 돌아섰습니다.
- 실수요의 유입과 갭 메우기: 상급지 가격 부담과 세금 이슈에서 비교적 자유로운 중저가 권역으로 실수요가 이동하며 자연스러운 '가격 메우기(키맞추기)'가 진행되고 있습니다.
우리에게 필요한 전략…!!
첫째, 기사의 헤드라인에 일희일비하지 않기
강남의 하락 전환은 폭락의 전조라기보다 단기 급등 후 세제 개편이라는 트리거를 만나 숨고르기에 들어간 '단기적 눌림목'일 가능성을 열어두어야 합니다.
둘째, 호가 조정 단지 집중 트래킹
세금 이슈로 인해 급하게 나오는 '다주택자 급매'나 '호가를 낮춘 로얄 매물'은 하락장에만 만날 수 있는 기회입니다. 평소 눈여겨보던 상급지 단지의 시세 트래킹을 더욱 촘촘히 할 때입니다.
셋째, 내 투자 기준과 원칙 지키기
중저가 지역이 오른다고 추격 매수하기보다, 저평가 여부와 전세가율, 환금성을 철저히 검증하는 기본(가치 대비 싼 구간인가)으로 돌아가야 합니다.
이번 개편안으로 실거주 1주택자 기준으로 보면 특히나 30억 이상이 세부담이 가중되기 때문에 종부세 부담이 어려운 분들 특히 감당하기 어려운 고령자분들은 양도세 공제 한도 적용되기 전인 27년까지 매도를 고려해야합니다. 그렇다보니 종부세 부담이 없는 시가 20억 이하의 아파트를 찾아 집을 구할 것입니다. 강북이나 관악 등 중저가 지역으로 몰리기 때문에 그 지역이 상승하는 것으로 보입니다. 고가 아파트를 매도하고 넘어오면 좋겠지만 당장 초고가 아파트 매수자들은 세부담 증가로 관망중이라 실제 집을 내놓고 20억 이하로 넘어간 수요보다는 기존에 집 매수를 계획했던 수요층들이 종부세 부담 없는 구간의 집을 많이 관심 갖고 매수하려는 수요가 아직까지는 더 많을 것 같습니다. 앞으로 더 이러한 변화를 지켜봐야겠지만 혼란스러움이 가중되고 있는 요즘 원칙을 잘 지킬 수 있도록 열심히 독강임투하시기 바랍니다!!
감사합니다^^
