얼마 전에 5년 간 열심히 돈을 모아서 1억 원을
만들었는데, 어떻게 하는 게 좋을지 고민하시는 분을
만났습니다.
그 분은 지금이라도 수도권에 내집마련을 하는 게 좋을지,
아니면 1억으로 투자를 하는 게 좋을지 고민하셨습니다.
그래서 제가 이렇게 물어봤습니다.
“혹시 두 가지 선택에 대해서 계산해보셨나요?”
그 분의 대답이,
“아니요!, 어떻게 계산을 해야 할까요?"
“아직 정해진 게 없는데, 계산이 될까요?”
“너무 막막해서 어떻게 해야 할지 모르겠어요!”
지금까지 한 번도 본인의 돈을 어떻게 굴려야 할지 생각해본 적 없이, 열심히 돈을 모으신 분이라면
이런 계산이 너무 어려우실 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
당장 내집마련을 한다고 하면,
어디에, 얼마의 대출을, 뭐를, 어떻게 살지도 너무 어려울 거 같고
투자를 한다면,
마찬가지로 어디에, 얼마의 투자금을, 뭐를, 어떻게 살지 너무 막막할 거 같습니다.
이런 고민을 하시는 분이 비단 그 분 만은 아닐 거 같아서 이렇게 글을 씁니다.
혹시라도 지금 내집마련과 투자 사이에서 고민하고 있는 분들은 꼭 이 글을 끝까지 읽어보세요!!
오랜 고민의 결론을 딱! 내릴 수 있을 겁니다.
1. 1억으로 할 수 있는 내 집 마련 예산을 계산해보세요!!
우리가 예산을 계산할 때, 가장 중요한 것은
1) DSR(소득 대비 대출 비율)과
2) LTV(집 값의 대출 비율)입니다.
그럼 A씨의 상황을
- 종잣돈 1억 원
연봉 5천 만원이라고
가정하고 계산해보겠습니다.
구분 | 금리 | DSR상 대출 가능액 |
|---|---|---|
실제 금리만 단순 적용 | 5% | 약 3.10억 |
스트레스 DSR 적용 | 5%+3%=8% | 약 2.51억 |
현재 서울수도권에서는 스트레스DSR이 적용되기 때문에, 2.5억 정도의 대출을 활용할 수 있습니다.
생애 최초라고 하면 LTV 70%까지 받을 수 있습니다.
DSR 때문에 대출이 약 2.51억이라면,
LTV 70% 기준으로 필요한 주택 가격은
2.51억 ÷ 70% = 약 3.59억입니다.
이때 필요한 자기자본은
3.59억 - 2.51억 = 약 1.08억입니다.
우리는 1억 종잣돈이므로,
부동산 거래 부대 비용(취득세, 중개보수, 법무비용, 이사비)+수리비 등을 생각하면 현실적인 매수가를
약 3.3~3.5억 정도로 잡는 게 좋습니다.
2. 내 예산으로 할 수 있는 단지를 찾아보세요!
현재 서울에서 3억대로 할 수 있는 물건은
사람들이 덜 좋아하는 10평대가 나옵니다.
전고점이 5억은 됐었으니,
지금 전고점 보다 싸고 내가 살 수 있는 단지라면,
괜찮겠지 생각할 수 있습니다.
그런데, 여기서 조심해야 하는 부분은 ‘환금성’입니다.
23년~26년 현재까지 거래량을 보시면 답이 나옵니다.
2건 이상 거래된 달이 없습니다.
평형별 세대수가 적어서 그런가 싶겠지만,
112세대 정도는 되는 단지입니다.
이건 내가 팔 때도 어렵다는 말이 됩니다.
지금 서울수도권이 뜨거운 시장인데도, 이렇게 거래량이 없다는 것은 조심해야 하는 단지라는 겁니다.
3. 1억으로 투자 할 수 있는 지역을 찾아보세요!
현재 수도권은 규제 지역이 많기 때문에,
투자할 수 있는 비규제 지역을 봐야합니다.
| 구분 | 지역 |
|---|---|
| 🔴 서울 | 25개 자치구 전 지역 |
| 🔴 경기 | 과천, 광명, 구리, 기흥, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남, 화성 동탄 |
| ⚪ 그 외 경기 지역 | 비규제 지역 |
| ⚪ 인천 | 비규제 지역 |
| ⚪ 지방 | 주거용 아파트는 규제 없음. |
1) 수도권 1억 투자.
수도권은 규제 외 지역을 봐야 합니다.
대략 26년 3월에 8천 만원 정도의 투자금으로
이런 단지가 가능했습니다.
전고점이 5억이 넘었던 단지네요!!
2) 지방 1억 투자.
지방은 훨씬 더 사람들이 좋아하는 단지들도
1억 정도 투자금으로 할 수 있는 단지들이 있습니다.
전고점이 7억을 넘었던 단지네요!!
자, 여러분!!
이제는 선택의 순간입니다.
여러분은 내집마련, 투자 어떤 것을 하고 싶으세요?
선택 | 내집마련 | 투자 |
|---|---|---|
현재 | 총자산 3.5억 / 대출 2.3억 | 투자금 1억 / 거주는 전세 유지 |
2년 뒤 | 전고점 회복 / 환금성 리스크 | 전고점 회복 구간 진입 시 수익 실현 |
5년 뒤 | 매도 원할 때 거래 없어 발목 잡힐 수 있음 | 회수한 자금 + 추가 저축으로 4~5억대 내 집마련 가능 |
투자를 먼저 선택한 사람들이 저에게 이런 말을 했습니다.
"처음엔 내 집도 없이 투자만 한다는 게 불안했어요.
그런데, 2년 지나고 보니까 지금 내가 살 수 있는 집의 선택지가 훨씬 넓어졌더라고요!"
1억이 2억이 됐을 때, 3억대 10평대가 아니라 5억대 20평대를 볼 수 있게 됩니다.
내집마련이냐 투자냐, 정답은
"지금 살 수 있는 집"에 달려 있습니다.
3억대 10평대가 내 자산 최선이라고 생각한다면,
지금 내 집 마련해도 됩니다.
하지만 저라면 1억을 먼저 굴려서 더 좋은 집을 살 수 있다면, 2~3년은 조금 더 고생하더라고 노력해볼 거 같습니다.
지금 당장 오늘 저녁 30분,
아래 세 가지를 순서대로 해보세요.
- 호갱노노에서 본인 예산(3.3~3.5억)으로 살 수 있는 서울·수도권 단지를 3개 찾고, 최근 3년 거래량을 확인한다 (10분)
- 같은 예산대에서 비규제 지역 투자 가능 단지를 3개 찾고, 전고점 대비 현재 가격을 비교한다 (10분)
- 두 결과를 나란히 놓고 "어느 쪽이 5년 뒤 내 자산을 더 키워줄까" 종이에 한 줄로 적는다 (10분)
이 30분이 오랜 고민에 마침표를 찍는 시작점이 됩니다.
오늘은 꼭 결론을 내리시면 좋겠습니다.
최종 선택은 본인의 몫이라는 점을 반드시 기억하시면 좋겠습니다.
왜냐하면 실행도 여러분이 해야 하기 때문입니다.
어떤 선택을 하든
여러분들의 선택을 결과로 만들면 됩니다.
여러분들의 선택과 실행을 진심으로 응원합니다.
더불어 결과도 따라오기를 기원합니다.
