안녕하세요
신나게 투자생활하고 싶은
신나는시간1입니다.
◆ 도심 공급 정책이 부딪힌 3가지 벽
- 주민 수용성과 인프라 부족 갈등: 강서구 염창근린공원 부지(1,000가구)를 비롯해 지역 주민들은 사전 의견 수렴 부재와 교통·교육 등 기반시설 부족을 이유로 강력히 반발하고 있습니다.
- 법 개정 및 제도적 난관: 용산공원 부지 주택 공급을 위해서는 ‘용산공원 조성 특별법’ 개정이 선행되어야 하며, 전자청원 및 국회 본회의 처리 과정에서 상당한 진통이 예상됩니다.
- 지역 불균형 및 님비 이슈: 강서구(임대주택 비율 9.8%로 서울시 최고 수준)와 태릉골프장(노원구), 과천 경마장·정부청사 부지 등 기존에 계획된 공급지들 역시 집회와 단체 행동이 예고되어 일정이 불투명합니다.
◆ 투자자의 시선으로..
'발표'와 '착공/입주' 사이의 괴리
정부의 공급 시그널은 당장의 심리를 안정시키기 위한 목적이 크지만, 유휴부지·공공택지 개발은 주민 설득, 용도 변경, 법 개정, 교통영향평가 등 넘어야 할 산이 많아 최소 수년 이상의 지연이 불가피합니다.
정비사업(재개발·재건축)의 희소가치 부각
도심 내 유휴부지 개발이 난항을 겪을수록, 결국 서울의 핵심 공급 통로는 이미 주거 인프라가 갖춰진 '도심 정비사업'과 '기존 3기 신도시'로 좁혀질 수밖에 없습니다.
단기 공급 착시에 따른 공급 절벽 리스크
대책이 발표되었다고 해서 2~3년 내 실제 입주 물량으로 이어지는 것은 아닙니다. 오히려 공급 지연으로 인해 향후 3~5년 뒤 서울 핵심지의 입주 가뭄이 심화될 가능성을 염두에 두어야 합니다.
◆ 우리의 행동 전략!!
첫째, 공급 '계획'에 흔들리지 말고 '확정 입주 물량' 추적하기
아실, 지인 등 데이터를 통해 향후 2~3년간 확실하게 준공되는 인허가 및 착공 물량 위주로 권역별 수급을 철저히 확인해야 합니다.
둘째, 인프라를 이미 갖춘 저평가 구축·준신축 주목
외곽이나 기반시설이 부족한 무리한 공급지보다, 교통과 학군이 완성되어 있어 수요의 하방 지지력이 견고한 기존 기축 단지들의 가치를 재평가해야 합니다.
셋째, 임장지 현장의 분위기를 직접 체감하기
지도 위의 공급 예정 부지만 보지 말고, 현장(단임)을 통해 해당 입지의 실제 거주 편의성과 주민들의 선호도를 직접 발로 검증하는 투자를 지속해야 합니다
무작정 밀어붙이기 식의 진행은 무리가 될 수 있습니다. 대치 은마 아파트의 이주도 소송을 진행하고 이주하면 취하해주는 식의 모습을 봤을 때, 이 또한 독재의 한 면을 보는 것 같은 생각이 듭니다. 세제 개편안이든, 주택 공급이든 모두 앞으로 어려운 숙제 같은 것들입니다. 그럼에도 이번에 이렇게 밀어붙이는 모습이 탈이 날 것 같습니다. 쉽게 건드리기 어려운 부분임을 인지하고 서서히 변화를 주는 방향으로 진행되어야 하는데, 움직임이 모두 파격적입니다. 잘 주시하고 손해보는 일이 없도록 우리의 자산을 잘 관리하셔서 좋은 방향으로 결정하시기 바랍니다.
공급 계획은 뉴스에 불과하지만, 입주는 현실입니다. 불확실한 미래 계획에 흔들리기보다 내 눈앞의 가치와 가격을 비교 평가하며 묵묵히 앞마당을 넓혀가는 한 주가 되시길 응원합니다.
감사합니다^^
