안녕하세요
2강(선호도를 임장과 임보, 그리고 비교평가로 연결하는 방법) 강의를 들으며, 그동안 제가 임장과 임장보고서 작성, 그리고 비교평가를 수행하면서 놓치고 있었던 핵심 본질과 실전 투자자로서 가져야 할 관점을 명확하게 깨달을 수 있는 시간이었습니다.
데이터에만 매몰되었던 시야를 넓혀, '사람과 선호도'라는 정성적 수요의 본질을 깨달았습니다.
그동안 저는 임장과 입지 분석을 진행할 때 단순 아파트 연식이나 학업성취도율, 상권 개수 같은 정량적 데이터나 표면적인 수치에만 매몰되어 판단하는 경향이 컸습니다.
하지만 이번 강의를 통해 현재 시장은 단순히 가격 절대치가 싸다고 해서 접근하는 절대적 저평가 시장이 아니라, 지역과 단지가 가진 실질적인 '선호도'와 수요를 정교하게 파악하여 접근해야 하는 상대적 저평가 시장임을 제대로 알게 되었습니다.
특히 분위기 임장을 할 때 무작정 모든 단지와 영역을 다 끌어안고 가려다 보니 에너지 소모와 피로도가 심했는데, 'Pass or Fail' 기준을 적용해 투자 후순위 지역을 과감하게 덜어내는 법을 배웠습니다. 유흥 요소나 도보 환경, 실거주자들의 인상 등 정성적 요소를 점검해 범위를 줄이는 것이 왜 효율적인지 깨달았습니다.
또한 5대 입지 요소(직장, 교통, 환경, 학군, 공급)를 볼 때도 숫자 너머에 있는 3040 세대의 실제 거주 선호도와 직주근접, 학원가 및 체육시설 이용 편의성 등 부모와 사람이 몰리는 진짜 가치를 읽어내는 눈을 기를 수 있었습니다.
비교평가의 본질과 기준 요소를 고정하는 정교한 판단 기준을 확립했습니다.
이전까지는 서로 다른 조건(급지, 연식, 가격 등)을 가진 단지들을 한 번에 대조하느라 어떤 아파트가 우위에 있는지 결론을 내리기 어렵고 혼란스러운 적이 많았습니다.
하지만 정교하고 명확한 비교를 위해서는 '입지, 상품, 가격'이라는 3가지 기본 축 중 최소한 한 가지 요소를 고정한 상태에서 입지 요소(교통, 환경, 학군)와 상품 요소(연식, 특징)의 우위를 대조해야 한다는 명쾌한 원칙을 배우게 되었습니다.
아울러 수도권 단지들을 비교할 때는 2급지 이상 차이가 나는 신축과 구축의 대결에서 결국 땅의 가치(위치와 교통)가 가격 상승을 주도한다는 핵심 투자 원칙도 가슴 깊이 새겼습니다.
무엇보다 비교평가라는 행위가 단순히 상승장에서 더 많이 오를 단지를 찍는 요행이 아니라, 향후 하락장이 찾아오더라도 끝까지 견디고 보유할 수 있는 강력한 확신을 스스로에게 주기 위한 과정이라는 점을 깨닫고 깊은 울림을 받았습니다.
단지 임장 및 시세지도 작성 프로세스를 단순화하여 현장감을 확신으로 바꾸는 방법을 배웠습니다.
단지 임장을 진행하면서 단지의 내부 상태(주차, 동간 간격, 관리 상태)와 외부 입지(역, 학교, 상권 접근성)를 종합하여 가격을 결정하는 핵심 요소들을 찾아내는 입체적인 시각을 갖추게 되었습니다.
그동안 단지 분석을 진행하면서 정보를 백과사전식으로 늘어놓기만 하느라 결론을 내리지 못하고 시간을 지체했던 습관도 되돌아보게 되었습니다.
배운 점을 내면화하여 임장, 임보, 비교평가 실전 프로세스에 적용하겠습니다.
지역 내 및 지역 간 비교평가를 진행할 때는 반드시 기준 요소 1가지를 고정하고 땅의 가치를 최우선으로 두는 수도권 투자 원칙을 적용해 우위 단지를 선별하겠습니다.
이러한 실천 과정을 통해 어떤 시장 환경에서도 흔들리지 않는 객관적 기준과 강한 확신을 가진 단단한 투자자로 꾸준히 성장해 나가겠습니다
감사합니다^^
