이번달 원씽인 단지선호도 파악에 너무 도움이 되는 강의였으며,
그동안 기초반에서 참고지표로 언급되었던 전고점을 보는게 아무 의미가 없다는걸 깨달았고,
그래프가 아니라 그 단지의 입지가치(교통,환경,학군)와 상품성(연식, 단지특징)이 중요하다. 또한, 단지 선호도 파악을 디테일하게 하기 위해 단임 뿐만 아니라 전임과 매임이 정말정말 너무 중요하다는걸 깨닫습니다.
여담으로 1주차에 이어 2주차까지 오프라인에 초청되는 영광을 누릴 수 있어서 너무 좋았습니다.
안녕하세요,
행복한 인생을 꿈꾸는 투자자 라이프리치 입니다.
25년 7월 월부 투자 강의를 듣기 시작한 후로 1년동안 열기와 열중, 실준반, 서투기 기초 강의를 들으면서 임보와 임장, 비교평가를 배우면서 연식보다는 땅의 가치가 좋은 것, 무조건 입지 좋은 구축이 더 좋은거야 라는 기준으로 단지 선호도를 갈랐으며, 판단하기 애매한 단지들은 전고점이 높은게 더 좋은 단지라고 판단해왔습니다.
하지만, 이번 강의를 들으면서 그 틀을 깨게 되었습니다.
전고점이 높아도 현재 호가 기준으로 역전되는 사례가 강의 교안에 등장하기 시작했고,
지금 시장에서 강남 1시간 이내 경기도 신축과 서울 1급지 구축 가격이 같은 상황을 지켜보면서 단순히 땅의 가치가 더 좋은 것 뿐 아니라, 단지의 선호도를 파악하는게 너무너무 중요하고, 단순히 단지 선호도가 높다는걸로 끝나는게 아니라, 이 단지에는 어떤 사람들이 살고 싶어하며, 그 사람들이 얼마나 좋아할지 까지 파악하는게 단지 분석이라는 것을 깨닫게 되었습니다.
강의에서 특히 인상깊게 들었던 부분은 “단지분석을 통해서 결국 나와야 하는건 투자 우선순위 이다.” 였는데요,
내가 현재 만들고 있는 앞마당에서 생활권 별로 어떤 입지 요소가 핵심 키워드인지를 분임을 통해 파악했다고 한다면,
그 입지 요소를 중요하게 보고 부동산을 매수하려는 사람들은 어느 단지를 더 좋아할까(=이 단지를 사람들이 무엇때문에 좋아할까) 를 파악하는 것 즉, 사람들의 수요를 파악하는게 중요하다는 생각이 들었고,
무엇보다 이번 시장을 겪으며 깨달은 것은 가치가 좋을수록 사람들의 수요가 많아 큰 수익을 얻게 되는 것은 맞지만, 경우에 따라서는 단지 선호도가 낮은데 대출한도나 호재 등 다른 이유로 가격이 먼저 오를 수 있다. 결국 당장의 가격에 일희일비할게 아니라, 사람들의 수요로 인한 가치를 제대로 파악했다면 기대 이상의 수익을 얻을 것이라는 믿음을 갖고 오래 보유할 수 있도록 실력을 만드는게 중요하다는 것입니다.
이번 강의를 들으며 깨달은 점과 적용할 것들을 정리하며, 글을 마치겠습니다.
[깨달은 점]
- 그래프(특히 전고점), 매매가격, 갭을 보고 투자여부를 판단하지 말 것. 가격 그래프는 매수 기준이 아닌, 검증용으로 판단할 것.
- 그 단지에 어떤 사람들이 살고 싶어할지를 중심으로 단지분석을 하는게 중요하다.
- 매수는 공부하지 않아도 할 수 있지만, 보유와 운영은 공부를 한 사람만이 누릴 수 있는 특권이므로 내가 매수했거나, 매수할 단지의 가치를 제대로 볼 줄 알도록 공부하기.
- 성과란, 한번에 나오는 좋은 결과가 아니라 많은 실패와 도전의 과정을 통해 벼려지는 것임을 알고, 성과를 반복해가며 묵묵히 나아가자. (성과 = 태도 x 실력 x 운)
[적용할 점]
- 단지 선호도에 대한 정답을 찾기보다 선호도와 수요를 연결시키며 나만의 언어로 자유롭게 저기.
- 현재 내 임장지에서 같은 가격대 단지들 비교 분석해보기. (입지는 교통,학군,환경 / 상품성은 연식과 단지특징)
- 서울,수도권 지역간 비교평가 할때, 급지 3단계 이상 차이나는 경우 땅의 가치를 먼저 보는게 맞고, 한단계 정도의 차이라면 연식과 단지특징 등 상품요소에 좀더 초점을 맞춰서 비교해보기. (단, 이걸 공식처럼 외우지 말고 참고로 하기) → 내 앞마당에서 비교해보고 싶은 단지들 붙여서 비교평가 해보기.
투자할 때, 상수(학군,연식,특징) 보다 변수(교통,환경) 분석에 비중을 높여보기.
- 교통 : 강남접근성이 좋아지는가? / 교통으로 인한 불편함이 개선되는가?
- 환경 : 대단지가 향후 3년 이내에 얼마나 입주하는가? / 상권이 얼마나 개선되는가?
5. 지역간 비교평가할 때, "그 지역에서 핵심이 되는 투자 키워드"를 제대로 파악해야겠다.
6. 아파트 선호와 수요를 생각할때, 3~4인 가족이 선택한다는 생각으로 판단해보기.
7. 갈아타기 염두에 둘때, 교안에 나와있는 단계별로 적정성을 검토해서 진행할 것.
감사합니다.
