이번주는 첫 부동산 공부, 첫 강의였다.

세이노의 가르침을 읽으면서 그동안 살아온 방식에 대해 돌아보며 반성도 많이 하고,

모르는 부분은 어렵다고 발빼지 말고 문제가 있다면 관련 지식을 쌓고 해결하면서 살아야겠다.

1강 초보투자자가 첫 투자 반드시 성공하는 법 - 방랑미쉘님

사실 강의 내용이 처음부터 귀에 쏙쏙 들어오진 않았다.

쉽게 설명해주셨지만 머릿속에 정리는 안되는 느낌이라 다시 교재들을 보며 복기해본다.

part1 나에게 맞는 투자처 찾는 법

나의 상황에서는 '종잣돈부터 마련하자. 절약 들어가기..!'가 첫번째 스텝인 것 같다.

설명해주신 수도권과 지방의 부동산 싸이클 변화와 필요한 투자금 규모등을 바탕으로

투자금이 많지 않은 저에게는 지방 투자가 우선순위가 되어야 한다는 사실을 알게 되었다.

하지만 현재 임신 중이라. 당분간 임장을 갈수 있는 체력과 시간이 확보가 되지 않을 것 같을 것 같아

종잣돈 마련, 책과 강의로 공부를 먼저 하고, 체력이 되는 대로 임장을 가는 걸로 계획을 세워봐야겠다.

지방보다 수도권, 서울지역이 익숙하지만

지방 투자를 먼저 진행하면서 잃지 않는 투자 경험을 통해 투자 환경에 계속 머무르며 실력을 키워야겠다.

part2 지방에서 3개월 내에 첫 투자하는 법

<3개월 이내 투자 : 투자 가능 지역 임장>

1. 가격- 전세가율 70%이상, 투자금 5000만원 이내=> 실수요가 탄탄한 아파트 찾기.
2. 가격-입주물량 적은가 보기(현재 23년, 2년후 24년~26년, 인접지역 입주물량) => 수요분산 예측하기.
3. 입지-인구수 우선순위 광역시>80만 이상>50만 이상

그 다음

1. 입지-지방입지 기준 인구수>학군,환경>직장>교통 => 아이키우기 좋은 곳이 인기가 많다.
2. 입지-아파트 연식 순위 중심지 신축>외곽 신축>중심지 구축>외곽구축 => 지방도 신축이 중요하다.

<3개월 이후 투자 : 더 많이 오를 지역 임장>

1. 입지- 인구수 많은 지역 (거주 수요가 많은 지역)
2. 가격-입주 물량 적은가 보기(23년~25년 입주물량 감소하는지)
3. 가격-전세가율 상승지역 (전세가율 상승 추세 확인 후 투자 결정)

그 다음

1. 입지-지방입지 기준 인구수>학군,환경>직장>교통 => 아이키우기 좋은 곳이 인기가 많다.
2. 입지-아파트 연식 순위 중심지 신축>외곽 신축>중심지 구축>외곽구축 => 지방도 신축이 중요하다..

머릿속에 정리가 안되어 강의 내용을 토대로 우선순위를 작성해봤다.

(더 깊은 이해를 위해서 독서와 복습을 해야겠다는 생각이 든다.)

'3개월 이후 투자/더 많이 오를 지역' 기준으로 머릿속에 일단 넣어보기로.

<지방 투자를 위해 해야할 일>

1. 한달에 한 곳 지방 앞마당 만들기 -> 임신으로 힘들 것 같다.. 아이가 좀 크고 시간과 체력이 되는 대로 손품-> 임장에 나서야겠다.
2. 필수 임장지역도 짚어주셔서, 가까운 순서 위주로 여행하듯? 여행대신? 가봐야겠다는 생각이 들었다. 느긋하게 놀고만 오는 게 아니라 다른 시선으로 전국을 봐야겠다는 마음으로. (우리 가족의 미래를 위해)
3. 더 많이 오를 지역 우선 임장하기.
4. 앞마당 시세 확인하기
5. 좋은 가격이 나오면 매물 보러가기
6. 빠른 의사결정

part3 수도권에서 1년 내에 투자하는 법

1. 가격기준 -현재 전세가율 60%이상인가, 가장 높았던 시점의 전세가율과 얼마나 근접하는가(16-17년도)
2. 가격기준-(같은 지역내 비슷한 입지와 비교, 동일 평단가 지역 대비 저평가 되었나, 상승장에서 더 먼자 올랐는가) 저평가된 가격인가, 상승장 대비 30% 하락인가 / 전세가율 높았던 시점의 가격인가(14-17) 최근 10년간 가장 바닥이었던 시점의 가격인가(12-14) => 이부분이 개인적으로 좀 복잡하다.. 복습하자.
3. 입지 기준-입지 독점성이 있는가, 강남 출퇴근 1시간 이내지역 / 직장, 교통 > 학군(학업성취도), 환경(편의시설)
4. 입지 기준-아파트 연식 우선순위 / A급 구축 > B급 신축 (입주 시기 30년 이내로)
5. 입지 기준- 공급 (3년 공급물량)

• 이쯤에서 지방과의 입지 기준 비교해보기. 지방의 입지 (학군, 환경 > 직장, 교통)와 반대이다. 지방은 아파트 연식이 중심지, 외곽 모두 구축보다는 신축이 중요한데, 수도권은 A급 구축 > B급 신축으로 입지가 좋은 구축이 더 좋다.

서울의 최소 투자금은 2~3억. 투자금이 너무 커서 아직 먼 이야기 처럼 느껴진다. 경기도도 만만치 않다ㅠ

저평가된 가격은 같은 지역내 저평가된 가격인가, 다른 지역과 비교시 저평가된 가격인가를 봐야한다.

가격 관련된 기준은 좀 지방의 기준보다 더 헷갈린다. 다시 강의를 들으면서 복습을 해봐야겠다.

수도권은 입지 독점성이 중요하다. 중심지에 가까울 수록 독점성을 갖는다. 평균 이상의 입지, 전세가(실수요가치)와 다르게 매매 상승 여력이 있는 곳을 말한다. (수도권 : 강남 접근성 대중교통 1시간 / 지방 : 지역내 1등입지와 자차로 30분)

<1년 내 수도권 투자 목표 : 평균이상입지 외곽지역>

1. 입지 기준 : 강남 접근성 1시간 이내
2. 가격 기준 : 전세가율 60% 투자금 1.5억 이내
3. 입지 기준 : 24-25 입주물량 수요 범위 이내

지방을 제외하고, 수도권 중 내가 가장 먼저 추자한다면 평균이상입지의 외곽지역일 것 같다. 투자금이 비교적 저렴하고 강남 1시간인데, 가격 메리트까지 있다면 상승 여력이 있다고 판단된다.

<2년 내 수도권 투자 목표 : 평균이상입지 핵심지역>

1. 입지 기준 : 강남 접근 1시간 이내
2. 가격 기준 : 전세가율 50% 투자금 2.5억 이내
3. 입지 기준 : 24-25 입주물량 수요 범위 이내

하남, 광명, 안양, 성남(중원구), 구리 그 다음으로는 부천, 군포, 고양 덕양구는 거의 서울이나 다름이 없을 정도의 위상을 가진 것 같다. 이 지역들은 신축아파트를 점점 더 선호하는 요즘의 흐름과 별개로 구축아파들도 가치가 지속 상승 가능성이 있다는 사실이 놀라웠다. 과거에 너무 멀게만 느껴졌던 지역들이 이제는 너무나 가고 깊은 동네가 되었다는 것이 새삼스럽다.

수도권 지역의 급지중 김포, 부평, 계양의 등급지가 화성, 안산, 시흥과 비슷하다는 사실 또한 놀라웠다. 강남과의 거리가 정말 중요하다는 생각이 든다.

업무지구 1곳 이상 1시간 내 출퇴근이 힘든 지역의 경우 교통 호재와 택지지구 밀집, 신축 아파트인지를 봐야 한다는 것. 이와 같은 곳은 수도권 내에서 지방과 같은 외곽 효과가 일어난 다는 점이 흥미로웠다. (학군, 환경, 준신축 이상) => 즉 아이키우기 좋은 지역을 선호한다는 것.

<수도권 우선선위 체크>

1. 평단가 비슷한 지역 중에서 입지치가 높은 곳을 중심으로 투자 지역 우선순위 결정
2. 지역 내 입지 선호도 (직장, 교통) + 가격 적정성에 따른 우선순위 결정
3. 전고점 대비 하락폴, 전세가율 확인 후(투자금 관련) 투자 결정
4. 현재 보유한 투자금으로 투자할 수 있는 1등 입지인지 확인

강의 후기를 남겨야 하는데, 어려웠던 내용들을 스스로 복습하는 시간을 가져버렸다.

아직 요점만 뽑아내기 역량이 부족하다는 생각을 해본다.

part4 첫 투자 반드시 성공하는 법

포인트는 독강임투!

그 중 현재 내 상황에서 할 수 있는 것들을 먼저 해나가고싶다.

5시간 동안 점점 목소리가 쉬어가시는 방랑미쉘님의 열정적인 강의에 감사함을 표하며,

첫 공부지만 주어진 모든 단계를 성실하게 임하겠다고 다짐해본다.