#내가 지금 시장에서 가져야 할 생각 ( 적용 점 )
지금 시장의 분위기 에서 가치를 분석 ( 판단 ) 하는 방법
이미 우리는 결과를 알고 있다.
#지금은 절대적 저평가 시장이 아닌 상대적 저평가 시장이다.
사는 것 자체를 중요한 시기를 지나서 어떤 것을 사느냐가 더 중요한 시기에는 반드시 !
선호도 와 수요를 제대로 보는 게 중요 하다는 것!
#지금 내가 가져야 할 능력 이란 ?
모든 투자에서 가장 중요한것 = 선호도 파악
사람들이 좋아하는 것을 찾아낸다!
#진짜 투자 를 하는 의미 는 ? 시장 상황이 어떻게 변하든 상관 없이 갈아탈 수 있는 물건 찾기!
내 물건의 객관적인 수요를 이해하고 메타인지 하는 것
가치와 선호도를 바탕으로 매수 와 전세 매도 전략을 수립한다.
#선호도를 임장 임보 에 적용하는 방법!
앞마당 이 정해지면 , 지역을 투자적으로 판단 하는 안목을 가지는것 이 중요!
내가 투자 할수 있는 범위를 설정한다.
“봐야 할 것보다는 덜어야 할 것” 에 집중하자! 어떻게?
#입지 분석 ( 직장 )
무조건 강남 1시간 이내 이기 보다는 , 해당 지역에서 선호도 를 가지고 있고 , 생활권내에서 가까운 직장의 수요 까지 넓혀서 생각하기 ! EX 여의도 마곡 DMC 와 같은 업무지구 의 직주 근접성 도 함께 보면서 , 일자리 수요를 넓게 생각하기 !
#입지 분석 ( 교통 ) ( BM 국토 종합 계획 문서 참고 하여 호재를 확인 )
역세권 을 바라 보는 의미 는 다르게! 정량적 으로 거리를 계산 하기보다는 , 직접 임장 을 가서 역까지 걸어가는 거리가 걸어갈 만한 가 ? 안전한가 ? 정성적인 부분을 담아서 생각 해보기 !
강의 에서 나온 이야기 처럼 다산 해모로 에서 직접 구리역 까지 도보로 걸어 갈시 , 왕숙천 대교 와 고가 대교 아래로 지나가는데 절대 로 걸어갈 만한 곳 이 아니 라는 것.
#교통 호재를 바라 볼때 , 이 지역 이 원래 교통이 아주 불편 하였던 지역이다. 그래서 이호재가 가져다주는 의미가 있다라는 관점 에서 본다. 기존에 가지고 있었던 교통 ( 지하철 ) 이 있거나 물리적 거리가 업무지구와 가깝다면 , 그 호재가 가격에 반영이 되는것이 파급력 이 약할 것이다.
#교통 중심의 입지 개선은 부동산 투자에서 적극 참고 / 나에게 적용할 내용 !
내가 투자 로 바라보고 있는 단지 가 교통 호재가 있다면 , 그 주변의 신축 과 구축 단지 주변 으로 지나가는 유동인구 가 많은가 ? 그리고 내가 투자로 보고 있는 단지 앞으로 , 사람들이 많이 지나가는지 를 파악 하라. 교통이 개선되면서 동시에 유동 인구가 많다면 , 그 지역에 상권이 형성되면서 환경과 사람들이 바뀐 다는 것 ! 그러므로 그 주변 단지들의 거주하는 사람이 바뀐다는 것은 그 아파트 의 가치를 인정 받게 된다는 것.
#학군 을 볼때
서울 수도권 의 대표적인 학군지 가 아닐때 , 학군 으로써 우리 바라 봐야하는 관점은 ?
학업 성취도 평가가 낮은 중학교 또는 학군기능 이 없다면 , 플러스 알파 로 보는 방법 은 거주 환경 주변 으로 가지고 있는 상권의 학원가 종류 그리고 , 학교 방과 이후 , 아이들이 즐길수 있는 여러가지 학원들이 잘 갖춰져 있는가 ?
줄넘기 점프 학원 또는 실내 테니스 학원 과 실내 배드민턴장 과 댄스학원 ,스터디 까페 등과 같은 학원 상권 과 부모들이 아이를 키우기에 편리한 생활권은 충분히 학업에 관련된 분위기로 외부 수요가 들어 올수 있다는 것.
# 단지 임장 / 분석
# 적용점 : 단지 외부 를 볼때는 역까지 접근성 , 생활 상권 접근성 , 초등학교 접근성
단지 가격에 결정적인 영향을 주는 가격 요소를 파악 하는 것.
# 단지 내부를 볼때 , 주차 상태 에서 탑차 용달차 유무 와 주차 공간 정도 체크
관리 상태는 보도 블럭 정리 상태 와 쓰레기장 관리 , 동간 거리 를 파악 하라 ( 용적률 210% )
# 단지 분석 의 목적 은 ?
시세 그룹핑 을 통하여 분위기 단지 임장을 토대로 가격에 대해서 생각 하기
시세 지도 , 지도 위에 직접 가격을 올려 보고 , 단지 의 우선순위 를 생각 한다.
단지 분석 , 그지역 의 가치 에 대한 근거를 객곽적 인 근거로 최종 확인 한다.
#단지 임장 / 분석 예시
단지 우선 순위 는 단지 의 선호도 를 머리에 한번더 새긴다. 시간을 절대 많이 쓰지 않는다.
3분 안에 “직관적으로 작성한다.
시세 형성 요소 에서 그 해당 지역의 핵심 가치 가 무엇인가 그리고 어떠한 선호도 를 가지고 있는가 ?
특별할 것 없고 정답이 없다. 생각은 마지막 에 바뀔수 있다!
-적용점 빠르게 한다 타임 어택 개념으로 한다.
단지 임장 과 시세 지도에서 해당 지역 에서 내가 생각하는 저평가 단지들을 적어
놓는다! "
시세 생각 에서 는 매매 전세 60% 이상 반등 하였는지 확인 한다. 주변과 비슷하다면 상대적 저평가 에 집중하기
#비교 평가 시 가장 본질은 ?
1.입지 분석은 교통 환경 학군
지금 시장에서 가장 우선으로 볼수 있는 것
교통 : 불편 하거나 없으면 사람들이 떠날 수 있는 요소 이다.
환경 : 불편 하거나 없으면 사람들이 불편해 하는 요소 이다.
학군 : 없으면 사람들이 적응할 수 있는 요소이다.
비교 평가를 할때 조금 더 세분화 하여 , 촘촘하게 단지 대 단지 를 바라 보는 연습을 하는것!
#우리는 가끔 질문의 형태가 잘못되었다는것을 알아야 한다. “대형마트 감자랑 시장의 대파중 뭐가 더 쌀까요 ?”
뭐가 더 싸다고 말할 수 있을까?
# 비교 평가 3가지 방법.
1.지역내 비교 평가 를 할때 , 1등 생활권 과 2등 생활권 에서 같은 매매 가격이라면 ,
투자 우선순위는 1등 생활권을 바라본다.
2. 단지 주변의 생활권이 낙후되어 있고 , 철물 금속 상사 와 같은 기피 시설들이 있다고 하더라도 , 그 단지를 서울 전체 한판 으로 보았을때 , 해당 단지 와 가까운 상급지 생활권에서 가져다 주는 쾌적환 환경이라는 장점이 있다면 , 그또한 가치가 높다고 생각해볼수 있다! 이유는 수요가 해당구 를 아닌 가까운 상급지 생활권을 주로 이용한다면 , 가치가 더 높아질수 있기 때문이다.
3. 입지 / 상품은 비슷한데 가격이 다른 경우
3-1.비슷한 입지 생활권 내에서 상품 ( 년식 ) 의 차이가 있는 서로 다른 단지를 비교 할때 , 구축 보다 신축 의 매매 가격의 차이를 알아 보는 것은 매수 의사 결정에 크게 도움이 되지 못한다! 본질은 년식( 상품 ) 과 세대수 를 고정 하여 비교 평가한다는 것이고 , 결론은 상품성 이 차이 나서 가격 차이가 난다.
3-2.입지 가 다르지만 상품 요소가 비슷한 경우
비교 평가 의 목적은 더 좋은 단지 를 찾기 위함 이라는 것
지역내 비교 평가를 할때는 가급적 가격을 고정 하라 -중요-
4.입지 와 상품(년식)은 비슷한데 가격이 다른 경우
입지 요소가 비슷하고 , 상품 요소도 비슷한데 가격이, 다른 경우 에는 ? 우선순위 생활권 의 단지를 선택한다.
가격이 더 저렴한 단지를 선택 한다.
시장 에 따라서 가격을 바라보는 방법은 2가지 이다.
하락장 에서는 전고점 대비 -하락률% 을 검토
상승장 에서는 전저점 대비 +반등% 검토 를 한다.
5. 지역 간 비교 평가 시 상품 가치가 다를 경우에는 , 땅의 위치가 우선이다. 상품성 < 땅의 위치
현재 서울 수도권 시장에서 땅의 위치 가 좋은 구축 들의 가격 상승이 가치에 따라서 위상이 재편 되었다.
#땅의 가치 , 급지 차이가 2급지 이상 차이가 난다면 , 상품 가치가 아닌 땅의 위치를 우선순위로 본다
급지 차이가 많이 나지 않는다면 , 급지 차이가 2급지 이내라면 상품 가치를 먼저 볼 수 있다.
# 비교 평가 시 비슷한 급지 에서 지역간 의 단지 대 단지로 비교를 한다면 , 똑같은 입지 가치 를 가진 곳 끼리 비교 한다. 예를 들어 교통이 중요한 생활권 의 신축 59 와 또 다른 지역의 교통이 핵심 가치인 신축 59 끼리 비교한다!
비교 평가 시 지역 간 의 핵심 가치가 다른 곳 끼리 비교 하는것 을 지양하라! 지역의 핵심 가치가 비슷한 같은 곳 끼리 비교한다는 것!
#단지 대 단지로 비교시 비슷한 환경 과 비슷한 교통의 입지 를 가지고 있다면 , 3~4인 가족이 선택 한다는 생각으로 아파트를 우선순위로 본다 ( 계단식 방2개 보다는 복도식 방3개를 먼저 본다 ) 교통 가치가 더 좋은 전용 59 보다 , 교통 가치가 덜좋은 전용 84 가 결국에 매매 가격 을 따라잡는 다는 것 ( 확실히 방3개 가 전세가 먼저 나간다! )
#지금 한발 더 나아가기 위해서 ~
투자를 하였다면 , 복기 하라 ! 그리고 복기 를 하였다면 , 다시 부족한 부분 의 내용 까지 다시 내용을 개선 하고 복기한다! 투자 이후 다시 알게 된점 까지 포함 하여 복기 하라! 단순하게 감정적 인 복기 하지 마라 정량적 으로 상세하게 부족한점을 작성 하여 복기 하는것이 , 성장한다!
성과를 위해서 필요 했던것은 , 매일 원동력을 심어주는 목표 와 감사하기 실적 체크 하기 이것을 반복 하고 , 긍정적인 태도 가 운을 불러다 준다. - 정말 중요하다 -
남과 비교 하는 관점 보다는 어제보다 나아진 자신에게 집중 하라 ~
강의 내용이 방대 하지만 , 그만큼 뾰족하고 , 투자자 로써 진짜 중요한것을 알게되었습니다.
특히 비교 평가 생활권 의 입지 가치 별로 비교 대상을 정하고 , 무엇이 우선순위 인지를 알려주신 내용들이 정말 상세하고 고민을 해소시킬수있는 장표 였다고 생각 합니다. 저도 실전반이 2번째 이지만 , 강사님 들의 강의를 듣고 성장하는것을 느끼고 , 인싸이트 에서 많은것을 배울수있었습니다. 너무너무 감사하고 준비 하시느라 잠도 부족 하셨을텐데 , 고급지고 질좋은 강의내용에 정말 감사합니다. 진담 강사님 고생 하셨습니다 1000000000점 짜리 강의입니다!!!!
