순자산 10억이 되기 위해서 기존 기초반에서 배운 것에 심화해서 어떻게 임장하고 임보를 써야하는지에 대해 배웠던 시간이었다.
인지해야할 것.
1) 지금은 절대적 저평가 시장이 아닌 상대적 저평가 시장이다. 사는 것 자체가 중요한 시기가 아니라 입지에 따라 선호도에 맞추어 저평가를 찾아 사야한다.
<PART1> 선호도를 임장&임보에 연결하는 방법
- 분위기 임장을 통해 투자의 범위를 설정하고
- 입지 분석을 통해 투자 키워드를 파악한다(이 지역의 입지 선호요소가 환경인지, 교통인지)
- 단지 임장 및 단지 분석을 통해 우선순위를 이해한다.
분위기 임장에서는 사람/상권/도보에서 P/F의 기준으로만 보면서 투자 범위에 해당하는지 생활권 우선순위를 정한다.
사람들의 모습이 어떤지(옷, 말, 취객), 상권은 유해상권인지 편의 시설상권인지, 유모차를 끌기에 좋은 도보권인지
*서울에서는 부천시와 같은 거대 상권을 가진 곳이 많이 없다 하나의 건물에 편의 시설이 많이 들어있는 빌딩 1개만 해도 나쁘지 않은 것이다.
*서울에서는 대형마트가 없더라도 간단하게 집앞에서 장을 보고 들어갈 수 있는 수준의 편의점이나 작은마트가 있어도 좋은 편
입지 분석에서는 기본 요소 외에도 직장의 질, 하나의 뾰족한 업무지구가 가까운 점 / 교통은 교통호재와 불모지에서 생기는 교통인지 아닌지 / 환경은 3040이 선호하는 상권인지, 환경이 개선되는 길목에 있는 단지가 아닌지 / 학군은 빌라, 대형단지와 섞여서 배정받는 것인지, 학원가나 초등학교가 커지는 곳은 아닌지 / 공급은 재개발 재건축, 주변지역 전세가는 어떤지 보며 더 뾰족하게 분석해본다.
단지임장 및 단지분석에서는 수요와 선호도를 비교해서 우선순위를 정하는 것이 목표다 모든 단지를 하지 않아도 된다!
단지 임장에서는 단지 내부(주차, 관리, 동간간격)와 단지 외부(역까지 접근성, 주변 상권, 초등학교 접근성)을 보고 판단하고
단지분석할 때에는 시세그루핑, 시세지도, 단지분석으로 비교평가 재료를 만든다.
시세그루핑 :
시세지도 : 단지 우선순위/시세형성요소/저평가예상단지
단지분석 : 단지에 대한 나의 생각, 시세에 대한 나의 생각
<PART2> 선호도를 비교평가로 연결하는 방법
[비교평가 재료] : 입지가치 + 상품가치
입지1)교통
입지2)환경
입지3)학군
상품1)연식(1990's/2010~2016/2016~
상품2)특징(단지 느낌, 세대수, 로열동의 위치)
[지역 내 비교 평가 방법]
1)가격을 고정하고 비교하기 : 가격이 비슷하면 더 좋은 생활권 우선순위
2)입지/상품을 고정하고 비교하기
3)비슷한 요소 없이 모두 다른 경우
*하락장에는 전고점대비 하락률(15%)을 / 상승장에는 전저덤 대비 반등율을 검토해보기(60%)
[지역 간 비교 평가 방법]
1)가격을 고정하고 비교하기
*2개 급지 이상 차이날 경우 땅의 가치를 보자
*입지 차이를 확인하고 더 좋은 입지를 보자
2)입지/상품을 고정하고 비교하기
*입지가 비슷한데 강남 접근성이나 불편함이 개선되면 가격 차이가 난다
*입지가 비슷하고 가격도 비슷하면 환경이 개선되는 곳이 더 우위에 있다(입지가 나아지니까)
3)비슷한 요소 없이 모두 다를 때
*강동구vs영등포구 : 강동구는 환경이 입지결정요소고 영등포구는 교통이 입지결정요소다.
이때는 영등포구에서 교통이 좋은 단지와 강동구에서 환경이 좋은 단지를 가지고 비교해야한다.
*더 좋은 59vs 덜 좋은 84 : 땅을 산다는 개념에서 접근하기
* 계단식 방2개vs복도식 방3개 : 방이 많은게 좋다
<적용할 점>
- 각 단계의 임장을 할 때 목적을 명확히 알고 임장가기(분임은 범위 설정, 단임은 우선순위 이해)
- 입지분석 요소 강의에 나온 것처럼 뾰족하게 보기
- 학군 분석할 때 초등학교 빌라랑 같이가는지/평형대 찾아보기
- 공급 분석할 때 리치고에서 착공까지 가시권인 공급 표기하기
- 단지 분석할 때 복잡하게 생각하지 말고 5가지 요소 (단지 내부, 단지 외부, 시세그루핑, 시세지도, 단지생각/시세생각)의 관점에서만 분석해보기
- 비교평가할 때 입지 가치와 상품가치 그리고 가격 관점에서 분석하기
