현재 계약은 마친 상황이고, 중도금은 입금 전입니다.
저는 월세입자가 거주하고 있는 집을 내집마련으로 계약했고,
세입자의 명도는 매도인이 책임진다는 것도 계약서 내에 명시해두었습니다.
월세입자 만기가 좀 남은 상황에서 매도자가 갈아타기 투자를 희망했고
그래서 중도금을 주는 대신 잔금 기간을 5개월정도 길게 계약을 할 수 있었습니다.
저와 계약하기 전에는 매도자는
월세입자를 최대한 올해안에 내보내고 매도를 하고 싶어했는데,
월세입자가 내년에 나가는 것을 희망했고 계
약기간이 남았기 때문에 저와 계약을 체결할 수 있게 되었습니다.
매도인과 계약을 체결하던 날,
월세입자의 이사 날짜 결정되면
잔금일이 소폭 조정이 생길 수 있다 정도로 언급 주셨고
어차피 갈아타기가 아니라 날짜의 소폭 변동은 이슈가 없었습니다.
그런데 오늘 월세입자가 제 잔금일보다 5주나 앞선 날짜로 계약 희망하는데
잔금일을 당길 수 있냐고 부사님께 연락이 왔습니다.
5주는 당기면 장점과 단점이 아래와 같았는데요.
장점 : 입주를 빠르게 할 수 있다
단점 : 싸게 예약한 법무사님이 일정이 안된다.
대출을 빨리 받아서 이자를 더 빨리 내기 시작한다.
잔금 전 월급을 모을 시기가 줄어든다.
인테리어&대출을 더 빠르게 부지런히 움직여 알아봐야한다.
결론적으로 마음은 빨리 들어가고 싶었지만
차가운 뇌로 판단했을 때 잔금을 당기는 것이 비용이 꽤나 들었습니다.
그래서 부사님께 법무사비용이나
이자비용을 매도자가 부담하는 것이
아니라면 현재 계약서를 유지하고 싶다고 의사를 밝혔습니다.
그래서 저는 세입자가 아직 계약을 안했으니 문제가 되지 않을 것이라고 생각했습니다.
그. 런. 데
퇴근 즈음 부사님께 전화가 오더라구요
받아보니 세입자가 이미 계약을 해버렸다고 하더라구요?
월세입자가 거래 경험이 없어서 날짜 협의도 없이 계약을 했다고,,,
그래서 이렇게 대화를 이어갔습니다.
- 월세입자의 보증금이 저희가 지급하는 중도금보다 작은데 그걸로 내보내면 되는거 아니냐?
→ 매도자가 갈아타기하려고 다른 집에 계약금을 넣어서 부족하다 - 그렇다면 매도자가 월세입자 내보낼 때 부족한 금액은 얼마냐?
→ 잔금 후 인테리어 공사를 할 생각이었고, 2천만원정도 자금 여유가 있어서 만약 금액이 적다면 한번 더 중도금을 주고 인테리어 공사 기간을 벌어보자고 생각했습니다. - 부사님이 만약 조율이 안되면 계약 파기가 될 상황까지 될 수있는데, 그러면 배액배상 받는 금액보다 매수한 단지 상승폭이 더 커서 같은 단지 재매수하는게 어렵다.
현재 상황을 정리하면 매수자인 저에게 책임이 있는 것은 없고 아래와 같은데요.
- 사전 협의 없이 계약 만기 전 이사갈 집에 계약금을 넣은 세입자 잘못
- 중도금 > 보증금인 상태에서 자금 융통이 안되는 건 그럴 수 있지만
잔금 일정을 당겨달라는 것은 매도자가 매수자인 저에게 아쉬운 소리를 하는 상황 - 매수자인 저에게 하나의 리스크란 계약이 파기가 되면
배액배상금을 돌려받을 수 있는 자금의 상황이 아닐 것 같아 법적 절차가 필요할 수도 있다.
부사님과 저녁에 통화하기로는 매도자가 자금 상황 체크 중이고,
월세입자 먼저 보증금 주고 내보내기 위해서 자금이 얼마가 부족한지 확인해본다고 하였습니다.
저는 아래와 같이 내일 부사님께 여쭤보려고 하는데요.
1. 세입자 이사 날짜 언제로 확정인건지
→ 처음 1월 초(세입자 이사 날짜)로 당겨달라했을 때 어렵다고 하니,
어려우면 1월 중순까지 잔금할 수 있는지 문의했었음
2. 매도자 보증금 금액 얼마나 부족한지
3. 매도자 계약파기 생각있는지
-> 그렇다면 세입자 보증금과 매수한 곳 잔금은 어떻게 할 생각인지?
→ 배액배상할 금액은 있는지?
그리고 아래의 순서로 저의 입장을 표명하려고 합니다!
선호 1. 현재 잔금일 유지 / 세입자가 계약금 포기하기 👈 만기일 전에 나가는건 엄연한 세입자의 잘못임으로
선호 2. 현재 잔금일 유지 / 필요한 자금이 2천 이내면 추가 중도금을 줄테니 인테리어 기간 확보
선호 3. 잔금일 당겨줄테니 이자비용 + 법무사 비용해서 300만원 수취 (세입자가 주건, 매도자가. 주건)
이 과정에서 제가 고려하지 못한 리스크가 있거나, 대비해야할 것들이 있을까요?
만약 계약 파기 후 다른 단지를 재매수해야한다면 규제지역 내에서 생애최초, 실거주 예정으로 대출규제나 토허제의 큰 영향은 없을 것으로 보고 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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