안녕하세요 락솔트입니다.
오늘은 오프라인에서 윤이나 튜터님 강의 들었습니다.
그동안 애~~~~~매하게 알고있던 재건축과 리모델링에 대해서
확실히 알고 넘어갈 수 있는 강의여서 너무 좋았습니다.
감사합니다 윤이나 튜터님!
정비사업 호재분석(이론편)
투자 대상에 대한 이해와
투자 방법에 대한 이해가 병행되어야 한다.
투자 대상은 재건축/리모델링으로 나눠서 공부해볼 거고
투자 방법은 매수시기/보유시기/매도시기로 나눠서 보겠다.
투자 대상
은 재건축/리모델링으로 나눠서 공부해볼 거고
1. 재건축(대치 은마로 살펴보기)
1) 재건축의 첫번째 조건. 30년 이상은 되어야 한다.
2) 재개발과 달리 공공적인 이익이 전혀 없고 오로지 주택소유자의 이익이라 절차가 길고 느리다. 동의율 75% 필요.
3) 초기투자금이 리모델링보다 크다
4) 조합원은 토지/건물을 모두 소유한 사람만!
5) 기간: 평균 10~15년 걸림
2. 리모델링(이촌 현대로 알아보기)
1) 15년 된 아파트부터 진행 가능: 기존 골조 남기고 증축/수선
2) 이또한 주택소유자의 이익이고. 동의율 66% 필요
3) 초기투자금 재건축보다 적다
4) 조합원은 토지/건물 모두 소유자
5) 기간: 평균 3~9년 걸림
3. 용어 알아보기
1) 될까? 안될까?
(1) 선도지구: 재건축을 가장 먼저 시켜주는 것
재건축 전체 단계에서 앞단계인 안전진단을 면제해주고, 상한 용적률을 450%로 대폭 상향해준다.>> 즉 사업성을 좋게 해준다. 될 확률이 높다.
(2) 용적률: 기존 아파트의 용적률이 낮을수록 재건축시 더 많은 세대를 지을 수 있고, 그러면 일반분양물량을 많이 만들 수 있다. 즉 사업성이 좋아지는 거다. 이는 곧 내가 내야 하는 돈이 줄어든다는 의미이기도 하다.
기준은 은마아파트인 210%
Q. 보통 새로 지을 때 용적률 얼마씩 해주길래?
토지용도에 따라 위의 그림처럼 용적률 상한이 다른데, 이 범위 안에서 어떻게 다르게 정해지는 지는 더 확인해봐야겠다.
(3) 대지지분 : 대지지분이 높다는 것은 땅의 면적을 넓게 차지하고 있는 것이기 때문에 분담금 부담이 낮아진다.
2) 신축되는 과정
(1) 조합원/현금청산자: 돈으로 받고 떠나고 싶은 사람을 현금청산자라고 함.
재건축 매수할 떄는 조합원지위승계가능여부 중요.
(2) 분담금: 조합원분양가 – (이전자산평가액 x 비례율) : 정확하게 계산할 필요 없고, 찾아보면 된다. “정비사업 정보몽땅”
Q. 분담금은 언제 내는 거지?
- 소규모/고급단지 분담금: 3~6억대
- 경기권: 1~4억대
3) 완공에 가까워지며
(1) 이주비
- 이주비대출: 입주할 거라면 기존 주담대 VS 이주비대출 중에 선택 가능하지만, 매도 고려한다면 이주비 대출 받아야만 대출 승계 가능함.
(2) 초과이익환수제
Q .초과이익 환수는 언제 실행되는가? 매도할 때?
- 생각보다 이익이 얼마 안될 수 있다.
투자 방법
은 매수시기/보유시기/매도시기로 나눠서 보겠다.
1. 매수
1) 재건축 매수: 투기과열지구 재건축 단지는 조합설립인가 후에 매수 하면 안됨. 조합원지위 승계가 불가함. 현금청산자가 될 확률 큼. 특별한 경우 예외는 있음
2) 그럼 언제 매수하는게 가장 좋은가?
(1) 0~3단계 까지는 진행여부 북확실. 가장 싸지만 가장 위험
(2) 재건축(사업시행인가, 관리처분인가), 리모(권리변동계획, 사업계획승인) 은 분담금 윤곽 나오며 리스크 감소.
(3) 마지막 6단계는 확실해지며 가격반영이 다됨. 신축 프리미엄도 붙음.
A. 0~3단계에서 매수하는게 낫긴 하다. = 호재가 확정되지 않은 시기. 따라서 재건축/리모델링 진행여부보다 입지가치가 가장 중요합니다.
2. 보유
2-1. 보유(재건축)
1) 논의(안전진단(13~20년 남음), 조합설립인가(최소 9년))
2) 확정(사업시행인가(최소 5년), 관리처분인가(최소 2년))
3) 이주단계(이주철거/착공/준공)
4) 재건축 중요 포인트!
조(조합원이 정해지는 때)/사(대지면적, 대략분담금 공지)/관(분쟁다수, 분담금/감정평가 액수 산정)
2-2. 보유(리모델링)
1) 리모델링은 빠르면 3년 안에도 돼서 따로 단계마다 얼마나 남았는지 안적어둠
2) 사업계획승인(행위허가) 난 후에는 2년 이내 이주 함. 오래 실거주하기 어려움. 예로, 청담건영, 수지보원, 벽적골8이 있음. 2년 실거주 해야한다면 안전진단정도, 건축심의 전에 들어가야함.
3. 매도
1) 투기과열지구 재건축
: 계산 후 감당되면 분담금 납부하며 보유
10년 동안 보유 어렵거나 현금흐름이 꾸준하지 않다면
조합설립인가 끝나기 전에 매도
2) 비투기과열지구 재건축
보유 결정 하기 전에 매도 후 더 좋은 걸로 갈아타기 가능한지 보기
3) 리모델링
:보유 매도 결정이 유연함.
4) 정리:
- 투기과열지구 재건축 매수 시에만 조합설립인가 전인지 확인
- 가치가 가격에 반영되기 시작하는 시점: 재건축은 조사관//리모는 건추심의 기억할 것
정비사업 호재분석(실전사례편)
1. 재/리 가치비교 3가지
1) 용적률이 낮을수록
2) 진행속도가 빠를수록
## 조합원의 자본금과 마음이 진행속도에 영향을 미친다.
EX) 산본13단지: 리모델링 행위허가(사업계획승인)까지 났는데도 마음이 모이지 않아서 진행이 더디게 되고 있음. << 매매가가 3~4억인데 분담금이 4억 정도로 확정되면서 조합 내분, 의사결정 지연
## 리모델링은 초과이익환수는 없지만 분양가 상한제가 적용됨.
3) 대지지분이 높을수록
EX) 산본 수리산역 한라주공 4-1차, 한라주공 4-2차, 충무주공 2-1차
입지가치로는 충무주공이 더 좋은데, 한라주공4-1차가 가장 비쌈. 용적률
한라주공4-1의 경우 17평도 20평형대랑 대지지분이 같아서 상승장에 가격이 상당히 잘 갔음.
대지지분이 평형별로 얼마나 차이나나를 확인하면 유의미함
2. 각각을 어떻게 직접 확인하는가? (HOW TO)
1) 용적률: 아실에서 확인
2) 진행속도: 정비몽땅에서 확인
Q. 지방은 어디서??
3) 대지지분: 전화를 통해 확인
3. 추가적인 확인
1) 용적률이 높으면 사업성이 작으니 끝??
NO! 종상향을 할 수 있음. EX) 상계주공1단지가 3종 일반에서 준주거로 바꾸려고 추진중이다.
용도지역이 바뀌지는 않는지 확인해보는 것도 유의미하다
4. 재/리 호재단지의 가격비교
1) 현재 호가 + 분담금으로 비교하세요!
2) 재/리 단지는 단순히 호가로 같은 가격의 다른 단지와 단순비교 하는 게 불가하다.
3) 지역에 비슷한 입지를 가진 선호 신축과 비교: 벽적골8단지 호가+예상분담금(5억+예상분담금 3~6억)VS 힐스테이트영통(12.7억)
4) 가격이 싸다고 끝이 아니고, 내가 매수 했을 때 감당가능한지 현금흐름과 자금융통(대출) 등을 가늠해보고 확인
수도권 주요 교통호재 분석
1. 교통호재 이렇게 보세요.
1) 입지가치가 우선
2) 직장접근성(직장의 양 & 질)
3) 매수시기(착공여부)
4) 투자범위(역세권)
2. 직장접근성 - 강남으로가는 3개의 노선
1) Gtx -a
2) 7호선 연장
3) 9호선 연장
3. 강남 외 업무지구로 가는 3개의 노선
1) 신안산선
2) 월판선
3) GTX-B
4. 우리가 어려워하는 것: 그래서 어떻게 비교평가 하나요??
>> 전면 개통 후 예상 소요시간을 계산해보세요!
5. 실제 사례(몇 분 단축되는가를 계산해서 비교해볼게요.)
EX) 덕양구 GTX-A 창릉역 인근 신희타
미니멈 계산> 도래울 기축 단지 평균과 비슷할 거라고 가늠. 전고 7억, 최소 6억까지는 올라가겠구나 하고 보수적으로 가늠해볼 수 있음
맥시멈 계산> 8+2 환승하는 남양주 단지를 기준으로 미래가치 가늠. 다산E편한 자이 전고9억, 보수적으로 8억은 가겠다 가늠.
6. 매수시기(착공여부) – 생각보다 시간이 많이 걸릴 수도 있음을 인지할 것
1) 착공 및 개통은 되어야 유의미하다고 생각할 수 있다. 1단계인 사업계획 수립 이후로 최소 10년 이상 소요된다.
2) 실제 착공부터 9년 소요된 노선들: 9호선 연장/ 8호선 연장
3) 그래서! 이미 착공된 노선들만 봐도 무방하다
4) 개통되고도 오랜기간 기회를 주는 단지들도 있다
EX) 운정신도시 아이파크
7. 투자범위(역세권)
1) 지금 더 봐야할 지역 GTX-A
GAX-A 운정중앙역 인근 6년내 초신축 단지들까지 유의미. 매도를 전제로 소액투자 하면 됨.
2) 월판선
만안역세권, 동안 평북 생활권의 단지들
단지에 따라 매도 VS 보유가능단지 달라짐
3) 신안산선
안산 호수역, 중앙역의 10년 이내 신축(지역내 선호단지) 안산은 지방과 같아서 환금성 많이 떨어지므로 매도전제 소액투자
4) 정말 괜찮나요 예시는 좀 이해 안되었습니다. 다른 시기에 5억에 매수한 걸 기준으로 잡으면 안되지 않나? 생각했습니다.
