안녕하세요!
적소성대(積小成大)의 마음가짐으로 하루하루 나아가는 루마v 입니다.
2주차 강의를 통해서 시장 상황이나 뉴스에 흔들리지 않고 "사람들이 무엇을 진정으로 좋아하는가(선호도)"라는 본질에 집중하게 되었습니다. 매수 자체보다 보유와 자산의 가치를 객관적으로 평가해 최선의 선택을 내리는 과정을 체계적으로 다져나가도록 하겠습니다.
<배운 점>
1) 분위기 임장: '좋은 곳' 찾기보다 '덜어낼 곳(Pass/Fail)' 정하기
- 단순히 동네 분위기를 느끼는 것이 아니라 투자 범위(Pass or Fail)를 설정하는 단계.
정성적인 느낌 (예시): 사람들은 단정한가? 유동인구의 분위기에서 거부감, 안전하지 않은 느낌이 드는가? 기본적인 생활편의를 위하 근린상권(카페, 편의점, 병원 등)이 갖춰져 있는가? 비선호 유흥상권이 있는가? 유모차로 쉽게 다닐 수 있는 평탄하고 안전한 길인가?
2) 입지 분석: 입지 요소별 '진짜 선호도'와 수요 파악
- 데이터에 단순 입지 순위보다, "그래서 이 가격에 사람들이 실제로 많이 선택할 것인가?"의 관점에서 접근.
- 직장: 단순히 3대 업무지구(GBD, YBD, CBD) 접근성뿐 아니라 소득 수준이 높은 직장과의 연결성 및 특정 업무지구로의 뾰족한 접근성 또한 수요를 단단하게 한다.
- 교통: 지도상의 거리(1km 이내)가 중요한 것이 아니라, 실제 걸었을 때 유모차나 보행이 수월한 '진짜 역세권'인가? 가 중요.
3) 비교평가 & 투자 결정: '상대적' 저평가 찾기
- 현재 시장: 모든 단지가 싼 시장 절대적 저평가 시장이 아니므로 전고점 같은 가격에 휘둘리기 보다는 선호도와 수요의 크기(본질적인 가치)를 정확히 가늠해야 하는 시기.
- 투자의 본질: 임장, 임보를 통해 가치 파악 → 가격 대입 → 비교평가를 통해 최선의 결정 후 보유.
<적용할 점>
1) 분임 체크리스트 적용: 사람, 상권, 도보 3대 기준을 적용해 Pass / Fail 단지/생활권 선별하여 정리하기.
2) 실질 역세권 검증: 지도상 거리에만 의존하여 역세권을 판단하지 않고, 현장에서 보행 동선, 경사도, 보도상태 등 실제적 접근성 접근성을 평가 지표에 반영하기.
3) ‘뾰족한 직장 접근성’ 관점의 재해석: 해당 지역과 단지의 핵심 통근 수요가 무엇인지 파악하는 것이 중요하다. GBD, YBD, CBD 같은 주요 업무지구 접근성도 물론 중요하지만, 판교, DMC, 마곡 등 특정 고소득 업무지구에 30분 이내 직통 연결되는 ‘뾰족한 통근 수요’를 지닌 단지들의 가치를 재평가해 보기.
4) 체계적인 비교평가 프로세스: 내가 가진 자금 안에서 가장 선호도가 높은 아파트가 무엇인지 가치 파악 → 시세 조사 → 상대적 비교평가 단계를 거쳐 의사 결정.
시장 상황이나 가격을 쫓기보다, 흔들리지 않는 '선호도'라는 기준을 통해 단지의 근본적인 가치에 집중하여 판단하자!
