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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
< 서울과 지방 시장의 특징 >
수도권은 사이클이 긴데 지방은 짧게 변화하고 특히 중소도시일수록 사이클의 주기가 더 짧다.
수도권 투자 B급입지 최소 1억 이상 투자금 필요
수도권 내에서도 입지독점성이 있는 지역 투자해야함.
한채에 많이 들어감. 언제 오를지 모르지만 오르면 많이 오른다.
언제 오를지 모르기 때문에 큰 돈을 오래 묶여있고 리스크 관리가 잘 되어 있어야 함.
>지방투자 적합
투자금 5천이내, 1년에 모으는 금액 5천이하, 매월 지방 앞마당 1개(주 40시간 투자), 3년내 3억 달성 목표
>수도권 적합
투자금 1억이상 1년에 모으는 금액 5천 이상, 매월 수도권 앞마당 1개(주당 20시간)
5년내 10억 목표
투자금과 나의 에너지를 고려해서 현실적으로 선택하자
< 지방투자 >
전세가율(매매가격 하방선, 투자금 규모)70%이상,
현재 그리고 2년후 입주물량이 수요범위 이내(인접범위도 반드시 봐야함. 1.5배 이내)
인구수 20만 이상, 인구 많을수록 많이 오르고 안정적 매도 가능 투자금 내에서 가자아 인구많은 곳으로
학군 환경 중요, 신축 준신축 (지방소도시는 환경보다 연식, 지방광역시는 S급 구축까지 가능, 그래도 준신축 신축이 좋음)
비슷한 입지에 비슷한 매매가인 지역의 매물들과 비교하기
전고점 대비 하락폭과 전세가 상승추세 여력이 있는지
향후 입주물량 보고 2,4년후 매도가 가능한지 확인
1년안에 투자하겠다면 5대 광역시 우선 임장 이후 5대 중소도시
<수도권 투자>
전세가율 60% 기준으로 어떤지(그 지역평균 최고 전세가율에 비해 현재 전세가율이 어떤지)
상승장 대비 2-30% 하락한 가격인지**
입지독점성이 있는지 (강남 1시간 이내
아파트 연식 보다는 입지가 더 중요
**저평가된 가격 : 지역안에서 가장 좋은 아파트를 사는게 아님 가장 저평가 된 아파트를 사는 것도 중요하다
가장 좋은 아파트는 많이 회복했다면 좀 덜 좋아도 입지 차이에 비해 덜 오른 두세번째 아파트를 사면 된다.
수도권 평균 이상 입지
서울 전체,
하남, 광명, 성남, 과천, 용인 수지 수원 영통 의왕 안양 / 부천 산본 화성 일산
강남 1시간 이내 지역은 30년이내 구축 까지 가능!
but 다음 상승장에서 40년 구축은 힘들지도.. 너무 심한 구축은 입지의 영향을 받는다
임장하면서 전세가율이 올라서 투자가능 범위안에 들어올 때를 기다린다.
1년이내 목표다ㅏ (예상 투자금 1.5억 이내)
성남 중원구, 구리시, 용인수지., 수원시 영통구, 수원 팔달, 부천, 군포, 수원 장안구, 용인시 기흥구.
2년이내 목표
서울 3급지 이하구, 성남 수정/중원, 구리시 광명. 안양동안
평당가가 비슷한 지역끼리 묶어서 비교평가하기
업무지구 1시간 내외 지역 지역이면 직장 환경 학군 가치 따지기
연식 25년 이내..
서울 업무지구 1시간내 출근 불가능
고양 일산, 안산 단원, 용인 기흥, 화성시(동탄) 김포, 시흥 . 광주...
학군 환경 준식축 이상(20년내) 중요!
교통호재 중요!
주변 재건축 재개발 있어서 환경 개선 여부 확인
아직 수도권 도시 이름도 익숙하지 않음.
수도권 핵심지역 이름 위치 익숙해지기 내가 임장해야 할 곳들 리스트 정리하기
강남 또는 서울 주요업무지구 1시간 내 출퇴근 가능 지역 위주!
현재 전세가율이랑 가격 익숙해지기 !
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