실전반의 꽃 튜터링데이! 거인의 어깨에서 임장하는 법을 배우고, 2주간 열심히 쓴 사임에 대한 피드백을 받는 날이 돌아왔습니다! 개인적인 질문까지 정말 알차게 하루를 보낼 수 있었습니다. 흐린 날씨에 비가 조금씩 오기도 했지만 덕분에 뜨거운 햇빛을 피하게 되어 오히려 감사한 하루였습니다. 여름이기에 오전에 먼저 비교임장지 임장을 먼저 시작했습니다. 그리고 오후에 임보 발표시간까지! 정말 많은 것을 배운 하루였습니다. 배운 것을 정리하자면
1. 임장지의선호요소 뾰족하게 바라보기
부동산에서 가장 중요한 요소는 역시 일자리 그리고 출퇴근을 위한 교통!
역세권은 정말 중요한 최고의 선호요소지만 같은 지역이라도 생활권별로 더 뾰족한 선호요소가 있을 수 있음을 배웠습니다. 우리의 비교임장지 xx는 물리적 위치도 강남과 가까운데 교통과 학군까지 좋은 곳 입니다. 그래서 학원가와 가깝고 선호 초등,중학교를 보내는 단지가 역세권 단지보다 선호도가 높습니다.
예시) xx6단지한양보다 xx2단지대림이 좋은 이유 바로 oo초를 가기 때문! oo초는 oo중으로 배정되고 oo중은 xx지역 최고 선호 중학교!
그리고 학군이 약해지는 북쪽은 다시 역세권의 가치가 부각된다는 것.
임보에 적용할 점 : 학원가와 가까운 단지 vs 역세권 단지 가격 흐름 비교/분석
2. 교통호재는 반드시 실효성을 검증해야 한다
월판선이 호재인 이유 : 이번달 임장지 xx과 판교는 물리적으로 가깝다. 기존엔 지하철이 바로 연결되지 않아서 자차나 버스로 이동하는 경우가 많았는데 이마저도 30~40분이면 가능했다. 그런데 월판선이 생기면서 이제 열차로도 출퇴근이 가능해짐.
노선이 개통할 때는 다음을 확인해야 합니다.
- 출퇴근 시간이 얼마나 줄어드는가
- 실제 사람들이 이용할 것인가
- 배차간격이 어떠한가
- 업무지구 접근성이 개선되는가
진담님 2강에서도 나왔지만 교통이 없던 곳에 생기는 것은 그 자체로 유의미하다!
실제 전임/매임으로도 판교 출퇴근하는 사람들이 많다는 것을 확인할 수 있었고, 월판선이 호재임을 확인하였습니다.
하지만 착공도 하지않은 GTX-C나 경기 남부 생활권을 재편하는 노선인 인동선은 호재로 볼 때 주의해야 합니다.
3. 입지분석을 선호도로 연결하는 방법
입지는 단순히 정보를 나열하는 것이 아닌 각 장표마다 ‘그래서 이 정보가 단지 선호도와 어떻게 연결되는가?’를 확인하는 과정입니다. 85% 이상 학교가 어디 위치에 있는가는 단순한 정보일 뿐입니다. 숙달된 투자자라면 정보를 수요와 연결하여 단지의 가치를 끌어낼 줄 알아야 한다고 배웠습니다.
- 지역개요 = 호기심을 갖을만한 내용으로 담아보자. 나무위키, 유튜브, AI 등 여러가지 방향으로 확인하고 내용을 지도위로 올려보기. 그리고 궁금한 내용, 생각을 적어보자.
- 인구 = 지방은 인구수가 곧 입지지만, 수도권은 인구수 자체가 중요한 것보다 지역의 특징을 대변해주고 선호를 간접적으로 나타낸다. 물리적 위치를 이해하고 가치와 가격을 같이 보면서 이해해보자.
- 학군 = 학군지가 아니라고 지역 내 수요가 없다는 것으로 끝낼게 아니라 수요가 얼마나 되는지 그래서 어떤 단지가 우선순위인지 가겨과 함께 분석해야 한다. 초,중,고,학원가 까지 한페이지에 넣어 모든 요소가 맞물려야 한다. 옆동네 학군지 위상보다는 실제 거주민들이 학군을 어떻게 생각하고 이게 가격에 어떻게 반영되는가를 위주로 임보에 담아보자.
공급 = 전세가 없는 시장이라고 해도 주변 공급에 따라 전세가가 요동칠 수 있음. 지금 같은 전세급등 시장에선 더욱 주의해야한다. 예시) 힐스테이트XX역은 6월 전세 최고가 9억까지 찍었다가 2달만에 6억이 되었다. 주변 공급으로 인한 영향이고 9억쯤되면 차라리 집을 사려는 매매수요로 변할 수 있기 때문임
공급을 더 뾰족하게 보고 상승장일수록 리스크에 대비하자.
이 외에도 배운것이 너무 많지만 너무 욕심부리면 죽도밥도 안될 것 같아 먼저 적용할 점들을 정리했습니다. 조원님들 임보 발표 제 눈엔 흠잡을 곳이 없었지만, 튜터님께서 필요한 장표와 덜 필요한 장표를 정확하게 구분해주셔서 정말 큰 도움이 되었습니다. 뜨거운 여름, 뜨거운 배움의 시간을 부핏티니와 워렌부핏 튜터님과 함께할 수 있어서 정말 영광입니다. 감사합니다.
