행동이 항상 앞서고 싶은 투자자 행동대장입니다.
오늘은 실전반의 하이라이트 튜터링 데이를 통해 험블 튜터님께 정말 폭풍 인사이트를 가득 배워 휘발되지 않도록
오늘의 배움을 정리하고자 합니다!
폭풍 우중임장이라 더욱 기억에 남는 신났던 임장 후기 스타뜨~!
사전 조사
이제는 임장하는 방법을 어느정도 익혔고 기초의 단계가 아니라면 다르게 해야 한다.
임장 가기 전 할 수 있는 건 다 한다. 임장지가 발표되었다면, 다른 동료의 임보 찾아보기, 지역분석 영상 찾아보기, 주변에 의견 구해보기 등 대략적인 선호요소들을 파악하며 지역에 나를 많이 노출 시키기 !
단, 답을 요구하는 게 아니라 "뭘 봐야 하는지"를 묻는 것 = 질문을 만들기 위해.
시세 지도를 먼저 그리는 것도 방법 (대략적인 가격감 익히기)
action point)
임장지 발표 > 최대한 정보에 나를 노출하며 핵심 선호요소 파악 > 메모장에 임장 오기전에 구획 나누고 나무위키 등을 통해 동별특징 및 임장가서 확인하고 올만한 질문을 스스로 던져본다. > 동별 가격대 분류 > 임장 중간 쉬는 시간마다 내가 가져온 물음에 답해본다 > 이것을 그대로 내 임장보고서로 옮긴다.
임장
튜터님의 가르침을 통해 그 동안 하던대로 했던 수준에서 무엇을 디벨롭 해야하는지, 지금 이 단계에서 내가 어떤 방향을 추구해야하는지 너무나도 디테일하게 알려주셨습니다.
임장은 정보 수집이 아니라 가설 검증 ! 질문을 만들어 와서, 현장에서 결판 짓고, 기준선을 축적하는 것.
-결국은 거주 수요는 직장! 그리고 교통
결국 직장을 가진 지역들이 아니라면, 사람들은 직장을 이유로 중심에서부터 수요가 뻗어져 나간다.
때문에 그 수요는 외곽으로 갈수록 적어질 수 밖에 없고 사람들이 어떻게 집을 구하는지 알아야 한다.
이런 과정에서 내가 스스로 계속해서 정리해서 결론을 짓고 결정해보는 것을 반복해 나가야지만, 무의미한 앞마당 쌓기만 하는 것을 방지할 수 있다.
-택지 지구를 보는 기준
택지 = 계획 후 조성 도시 계획을 본다. 대부분 도시 계획대로 만들어지고 마을마다 역할이 있음 구획을 나누기
서울이면 동으로 분류 (세밀하게 선호도를 따지기보다는 일단 크게 구획으로 나누어서 생각하면서 어떤 선호요소를 가졌는지 임장지에 가서 확인하고 온다)
길 따라 흘러가지 말고 구획 분리 → 볼 항목 확정 → 루트 설계 교통입지 먼저 그 단지우선적으로 꼼꼼 상권 / 상업지랑 이용하기 좋은지/ 상권의 유무보다는 상권의 성격 (어디가 더 좋은 상권인가?)
민영과 공공에 대한 선호도 차이
-손품을 팔아 지역과 친해졌다면 충분히 선호요소의 포인트를 대략 그릴 수 있게 된다 > 집중해서 봐야 할 것들은 손품팔고 와서 루트는 그런 특징을 가진 곳으로 크게 크게 그리고 분임때 안 가봤던 걸 단지임장으로 채울 것
-단지임장
상권이 있다면 이 상권을 어떤 단지가 누리고 있는가? 그러면서 구조도 함께 확인, 대략적인 가격대 익히기
만약, 특출한 선호요소가 있는 단지가 있다면 분임중에도 단지에 들어가서 보면서 어떤 특징이 있겠구나 파악해본다,
-생활권을 넘을 때는 그 전에 분위기들 모두 정리 하고 넘어 간다. 그래야 비교 가능.
-단지분석
단지분석 방법) 생활권 선호도→ 그 안에서 단지 순서→ 그 안의 수요 파악→매물 본 것 정리 - > 최종 선호도
임보
why?
-공급 : 주변입주물량을 왜 보는가? 리스크 대응하기 위해 > 얼마까지 빠졌었네? 그러면 과거 최고 전세가 많이 빠졌을 때 이 정도로 빠졌으니 최악의 경우 이럴 수도 있겠다 까지 나와야 한다.
이것이 맞든 틀리든, 단지를 통해 주변에 인구를 많이 주고 받는 지역들의 입주 때 어떤 시기에 어떤 흐름을 보였는지 꼭 해볼 것!
-평소 임보 데이터 정리해두기 (한번에 1개씩)
- 강의교안에서 시기별 거시적 경제시점 정리해놓기
- 직장> 전국 대기업 조사
-이젠 디벨롭 해야 하는 단계!! 임장은 단순히 걷는게 아니라 그냥 그 지역 사람들이 뭐 좋아하는지 보러 오는 것,
*****단지에 대한 내 생각을 적는 시간이 더 중요하다!!! (진짜 시간을 쏟아야 할 영역에 집중할 수 있도록 불필요한 것들은 중복 해서 하지 않는다)
-시세그룹핑을 통해 1차적으로 머리 긁기 (하면서 생각 적는다) > 시트 그대로 복붙해서 시세지도 붙인다 (레버리지 활용할 것> 차라리 생각을 많이 남기자, 굳이 중복되는 것을 반복하지 말자 )
action point): 임장지 발표 > 나무위키 ,영상 > 지역과 친해짐 > 메모장에 정리 (동별로 확인해야 할 사항들 정리, 물음표 갖기) > 전수조사 먼저 (생활권 나누기) 해서 합치기 > 시트받은 것 동별로 솔팅 > 임장가기 전에 동별로 가격대 나오면 그거 캡처 > 가격감 잡기 > 틈시간을 활용해서 시세그룹핑 한다 (가기전에 어떤 동을 좋아하는지 강의자료 찾아보고 유튜브, 조원들 활용해서 만들어본다)
(단, 대신 남의 말에 휩쓸리지 않는다는 가정하에, 가치판단 할 수 있도록 빨리 익히고 그 시간에 지역에 대한 생각을 하자)
action point) 조원들의 임보발표 및 피드백 시간을 통해 내가 보완하고자 하는 점
선호 요소 별로 가르마 타기 (ex, 3호선 역세권, 2호선 역세권+학원가, 등등) / 그리고 이런 특징의 단지들이 무엇인지? 충분히 생각 → 비교 → 검증하는 것
그 지역의 선호 요소를 충분히 고민해보자
이제는 2년 가까이 반복을 하면서, 때로는 비효율적으로 했던 시간들이 쌓여 비교적 임장과 임보에
여전히 어렵지만 나름 익숙해졌지만, 왠지 이런 것들을 반복해서는 의미가 없다. 다른 방식으로 해볼 필요가 있다고 생각했지만 무엇인지, 어떻게 해야할지 몰라 막막했는데 정말 시원하게 그런 부분에서 해답을 얻은 시간이라서 너무 소중했습니다.
또한, 조원들의 임보를 보면서 내가 충분히 선호요소에 대해서 면밀하게 고민해보지 못한건 아닐까 하는 생각이 들었고
정말 중요한 것은 입지가치를 평가하는 것이라고 이론으로만 알았지 내가 정말 실질적으로 그런것들을
적용하고 있었는가? 하는 메타인지가 되는 시간이기도 했던 것 같습니다.
특히 집값과 연결되는 것은 직장…(생각보다 간과했다)
이번달 만큼은 1가지라도 이전보다 더 디벨롭 해보았다 라는 포인트를 가져갈 수 있도록 해보겠습니다.
실전반 과정을 몇 번 거쳤지만 정말 틀에 갇히지 않고 되게 자유롭게 임장에 대해서 정말 열정적으로 가르쳐주셔서
정말 많이 집중하고 배운 것같습니다.
조원들과도 정말 많이 친해져서 정말 즐겁게 튜데를 마무리할 수 있었고 배운 것들 정말 쏙쏙 잘 흡수하고 정리해서
더 나은 한 달을 꼭 만들어보고 싶다는 열정이 생겼습니다.
험블튜터님 정말 그 열정 너무 감사하고 남은 기간 동안 폭풍 질문을 펼쳐보겠습니다~!
험블링즈 감사랑합니당
‘정체성은 행동을 불러일으킨다, ’
‘찌꺼기 없는 삶 살기'
‘주체성을 가지고 주도하는 인생 살기’
