리스보아 튜터님과 즐겁고 유익한 시간을 보내고 숙소에 돌아왔습니다.
많은 질문을 하지 못한 강꼬 반성합니다. 좀 더 열정적으로 몰입했다면 질문이 더 많이 나왔을텐데 부족함을 느꼈습니다.
리스보아 튜터님과의 분위기 임장 및 정리, 조원들과의 사전임보 발표, 튜터님의 과제 및 예시 등의 활동을 통해 오늘도 더욱 성장하는 투자자가 된 것에 감사합니다.
BM할점 정리
끼노님
- 교통입지 분석시 가설검증 느낌으로 역세권 비역세권 신축 구축 아파트 차트를 붙여보는 것.
- 주변 공급(대단지 입주) 시 전 후 3개월로 아파트 추려서 과거 그래프로 영향이 있었는지 확인 하는 것.
- 학구도 안내 서비스에서 중학교 갈 수 있는 점 확인.
- 소아청소년과, 소아치과, 산부인과 등으로 분임시 거주 연령과 인구를 추론하는 것.
튜터님 말씀
- 입주가 있더라도 영향 범위가 한 구에서 아파트마다 다를 수 있다. → 생활권에서 신축이 들어왔던 시기를 유추해 보고 그때 당시 얼마나 영향을 주었는지 확인할 수 있겠다. A아파트 입주기간때 생활권 별로 아파트 하락 이 어디까지 가며 전세가 하락이 어디까지 가는지 봐보자. 앞뒤 3개월
- 직장호재, 교통호재, 뉴타운과 같은 재개발 환경호재는 꼭 정리해둘것.
- 신축이 들어오는 것에 플러스가 되려면 땅의 가치가 좋아야 의미가 있다. 아니면 한정된 인구를 바탕으로 하는 수 요가 신축에 움직여 기존아파트의 수요가 빼앗길 수 있다.
- 3기 신도시 위치가 어디있는지, 강남이랑 얼마나 떨어졌는지, 인접한 서울의 급지가 어디인지, 뾰족한 주요직장이 어디인지를 파악하면 그 신도시입주의 영향력을 알 수 있다. - 00지구 의미있음.
- 그관점에서 새롭게 들어오는 지구는 가까운직장이 00이고 000이기 때문에 임장지 땅안에서는 현재임장지 구보다 입지가 좋기에 의미가 있다. 00구 또한 00 출퇴근이지만 교통불모지이고 00같은 택지가 들어오는데 000교통호재로 2호선도 탈 수 있으면 교통이 생기는 00택지에서의 이동이 있을 수 있다.
2. 피핑님
- 교통따는 역을 줄이고, 호갱노노글을 참고하여 어떠한 방식으로 출퇴근하는지를 파악하는 장표가 더 유리할 듯
- 1호선급행이라고 급행이 아닌 환경관점에서 더해서 수요도를 파악해보기, 1호선 급행은 10분 더 빨리 갈 수 있게 하지만 환경을 거절할 만큼의 파워가 아닐 수 있다.
- 2년간격으로 탑텐 움직임 봐보기(06~09, 10~13, 14~16, 17~21, 22~26년)
튜터님 말씀
- 공급에서 청약 경쟁률과 가격을 따보자, 직관적으로 괜찮은 방법이다. 근처 아파트랑 비교하며 분양가가 싼지 비싼 지 그래서 경쟁률이 어떠했는지 까지 파악해보면 신축의 가격이 앞으로 어떻게 형성될 것인지 가늠할 수 있다. 다만 시장 분위기를 많이 타기 때문에 직관적으로 보자.
- 4급지 대형의 수요는 한정적이다. 다만 땅이 좋을 수록 대형평수는 의미가 있다.
- 수도권은 한판으로 입주를 따져보자 요즘시장은 아파트가 들어왔을때 의미가 있기보다는 0000 인접한 대규 모 신도시는 정리해둘 필요가 있다.
3. 퓨스님
- 00구 한판으로 교통을 따보자.
* 튜터님 과제
- 단지분석시, 상중하 단지가 무엇이고 그들의 특징을 정리, 수요적측면은 어디서 오고 어디로 나가는지, 호재에 대한 나의 생각 정리로 단지장표를 꾸며 보자.
- 2016~17년도 투자금으로 수익금 판별, 입지와 상품을 다르게하여 투자 수익금을 비교하고 생각을 정리해보기.
- 전화임장을 하며 비슷한 투자금에 나의 생각을 같이 올리기. 매물임장때 어디로 나가고 어디로 오는지 모르면 생활 권별로 전화임장을 해서라도 꼭 정리.
원씽
00신도시 등 인접한 입주 호재를 정리해놓자.
다음임보시 교통은 역기준으로 따며 호갱노노에서 출퇴근방법을 정리해놓자. 또한 공급시 청약경쟁률과 가격을 보며 싼지 비싼지 지금의 시장분위기는 어떠한지 여기 수요는 어떠한지를 정리해보자.
