○ 강의명 : 후회없는 내집마련 공식(아파트 가치분석과 비교평가의 모든것)
○ 강 사 : 잔쟈니 튜터님
이번주 잔쟈니님의 강의에서 가장 기억에 남는 부분은 8.3 세제 개편안에 대한 부분이었다. 작년부터 계속해서 나오는 규제안 중 이번에 나온 8.3 세제 개편안으로 실거주자와 비거주자의 기본공제액이 달라지고, 장기보유특별공제도 “보유”가 아니라 “거주” 중심으로 바뀌는 등 달라지는 등 내용이 많다보니 쉽게 이해가 안가는 부분도 많았는데 그러한 고민을 잔쟈니님께서 명쾌히 풀어 주셔서 무척 흥미롭웠고 유익해서 귀에도 잘 들어왔다.
게다가 1호기의 잔금을 치룬지도 얼마 안되었는데 계속 뉴스에선 비거주1주택자에 대한 규제 기사가 매일 나와서 앞으로 세금이 얼마나 늘어날지 모르는 막연한 불안이 있었는데, 과표가 6억을 초과할 때 증세가 체감된다는 잔쟈니님의 수업을 듣고 아직 세금을 걱정할 단계가 아니란 것을 알게 되었고, 공시가격 또한 시가의 69%정도라는 점을 알게 되어 막연하게 가지는 불안감을 해소하게 되었다. 그리고 현재 가격에서 2배이상 더 올라야 내가 증세를 하게되는 지점 이라는 알게되어 세금에 대한 걱정이 덜어지는 유의미한 시간이었다. 역시 아는게 있어서 힘이란 말을 실감했다.
요새 얼죽신이란 말이 있이 있고, 젊은 사람들은 신축을 좋아한다는 이야기를 여러 번 보고 들는데 이번 잔쟈니님의 강의를 통해 자꾸만 신축으로 관심이 쏠리던 감정과 느낌을 내려놓고 어떤 위치의 아파트에 내집을 마련할 것인가에 대해 다시 생각하는 시간을 갖게 되었다.
아파트 값을 구성하는 두가지 요소에 입지가치(위치, 교통, 직장, 학군, 환경)와 상품가치(연식, 세대수, 브랜드)가 있는데 상품가치는 시간이 갈수록 낡고 약해지지만 (수도권일 경우) 입지가치는 변하지 않는다.
특히 집값은 땅의 가치에 수렴하며, 처음엔 신축의 가격이 비쌌지만 연식이 지날 수록 땅의 가치가 올라온다는 것을 다시금 되새기게 되었고, 이러한 땅의 가치파악에 강남 및 한강과의 직선거리 파악이 중요하다는 점 또한 알게 되었으며, 반면 지방의 땅의 가치는 사람들이 지역내 부촌으로도 인식되는 곳인가라는 점과 연관되어 있다는 것 또한 배우게 되었다.
그리고 입지를 볼때마다 항상 아쉬운 좋은 입지의 구축아파트와 덜좋은 입지의 신축에 대한 선택과 관련해서도 서울은 90년대 이전 아파트가 전체의 38%이며, 20~30년 이상된 아파트가 서울 전체 아파트의 69% 를 차지한다는 사실과 더불어, 물리적 연식보다 아파트의 입지독점성이 있는지가 더 중요하다는 것을 새로이 알게되었다.
시간이 지나갈수록 좋은 입지의 구축 아파트가 그보다 덜좋은 지역의 신축아파트 가격을 역전하는 비교평가를 통해 역시 입지와 교통이 수도권의 핵심요소라는 생각을 하게 되었고, 수도권 아파트도 금액대별로 있어 6억 이하는 환금성, 6억~15억대 사이는 업무접근성, 25억 이상은 가치독점성 등의 특징이 있다는 점을 알게 되었다.
＃내가 적용해 볼 점
- 내가 갖고 있는 집의 2년 후 매도시 희망가격과 세금(양도세와 보유시의 종부세등)을 계산해보고, 사용가능 예산 가늠해보기
- 아파트의 신축여부만 보지 말고 입지와 교통을 먼저 보고, 환금성이 좋은 아파트인지 확인해보기
